厨房窗户太小　装上排烟管还打不开　律师称“国家验收”并不是主管部门直接检测

购了房，不一定就省心了，收房时，可能还有一堆问题等着您。购购了幸福家园的吴先生就遇到了这样的事儿。

收房案例　收房前去看看发现多处有问题

　　吴先生在广渠门桥以西的幸福家园购了一套总价近百万元的房子。4月底，开发商通知吴先生去收房。

在其他业主忙着交纳各种契税和基金并办理入住手续的时候，吴先生提出要先到房间里去看看，这一去，竟看出了新房中的不少问题。

吴先生说，头先，临街的落地窗前有一道护栏，然而栏杆之间的间隙非常大，有安全隐患。其次，厨房的窗户小，起不到通风和采光的作用。而且，厨房中的这个先进的小窗是向内开的，外置烟道的预留孔竟然比窗户的上沿还低。如果设置排烟管，窗户根本就打不开。除此之外，空调机位的下水口和厨房下水管附近的防水也有一定问题。

要求整改未果业主至今仍未收房

吴先生找到物业，填写了一份《项目整改报告》，决定等房子改好后再办入住。但目前，除了栏杆的间隙问题得到了解决外，其他几项都没能很好地解决，吴先生至今没有办理收房手续。

通过国家验收开发商认为没问题

记者实地查看了吴先生的新房后，和吴先生一起拿着《工程建设标准强制性条文》和《中华人民共和国国家标准———住宅设计规范》GB50096-1999找到开发商。

开发商方面一位姓邢的先生表示，他们的工程的确是按上述标准进行验收的,但业主不是专业人士，业主提出房屋存在问题，他们不予认可。邢先生说：“我们是经过国家验收的，您说我们不合标准必须拿出专业机构的检测报告。”

吴先生生气地说：“国家标准白纸黑字规定了厨房窗地比较小也要达到1比7。我们家窗户面积约为0.6平方米,而厨房面积为9.41平方米,二者比例约为1比16,远远小于1比7的国家标准。存在这么明显的问题难道说还是经过国家验收合格的吗？”

如不告到法院很难检测房屋质量

国家建设工程质量检测的王工程师说，他们这里进行的工程质量检测具有法律效力，但必须双方委托才能进行。如果只是业主一方进行单方面委托，那+么检测出来的结果开发商很可能不予认可也不会承担费用。但双方都同意检测的可能性也很小，除非是开发商有十足把握，觉得自己的工程不存在任何问题。

因此，大多数的情况都是等纠纷诉诸法律后，由法院委托他们进行检测。

由于目前国家相关部门还没有开通业主对房屋质量进行投诉的渠道，因此，一旦出现问题，业主只能先找开发商协商解决，若协商无果，那就只能诉诸法律。

律师点评

针对吴先生的购房经历，北京市包律师事务所的周丹律师和北京市冠衡律师事务所的李向荣律师分别进行了以下解读。

勿轻信“国家验收”

2000年1月国务院颁布的《建设工程质量管理条例》将工程竣工验收由验收制改为了备案制，即建设行政主管部门不再核发竣工验收证明，而是采用了验收备案的办法，改变了房屋建筑工程竣工验收制度。也就是说，主管部门不再直接进行检测，而是把开发商提供的检测结果进行备案。

所以，律师称，所谓国家验收，其实只是开发商、设计方、施工方、监理方进行的四方验收。业主切不要以为开发商宣称房屋经过国家验收并出示了《工程竣工备案表》，就万事大吉。

　收房前应擦亮双眼

设计方的图纸业主们是看不到的，施工方是否按图纸施工也无从考察，监理方也是开发商通过招投标的方式自己请来的。因此，房屋究竟在哪个环节上出了问题业主自己是很难调查的。其实，业主只同开发商存在购卖合同关系，但开发商总会以“就是这么设计的”、“就是按图纸进行的施工”、“我们通过了国家的验收”等理由来搪塞业主。

律师称，业主必须付全款才能入住，房屋又是具有不可替代性的大额商品，因此，购房人处于天然弱势，必须擦亮双眼，尽量躲避层层“机关”。

律师九大提醒

1　收房前一定要查验“两书一表”，即《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》和《工程竣工备案表》。(注：《工程竣工备案表》一般是不向个人提供的，业主应在查看时记录下其编号等重要信息)

2　要求开发商出示专业测绘单位提供的《实际测量报告》，并检验实测报告的日期是否在竣工备案日期后。否则，业主应提请开发商委托有资质的机构进行重新测绘。

3　查看实测报告上规定的公摊面积是否与商品房购卖合同附件内容相符。如实测报告上规定的公摊面积在合同中没有提及，要以实测报告为准，开发商不应向业主索取费用。

4　查看安防设备是否完善及有无在公安机关登记备案。

5　可要求开发商出示供水系统水质检测报告及相关的卫生许可证。

6　收房前一定要先进房间查看水、电、天然气等生活必需设施是否开通并达到使用状态。

7　看房时，应对照中国建筑工业出版社出版的《工程建设标准强制性条文(房屋建筑部分)》，查看房屋结构及其附属设施有哪些不符合国家强制性规范的规定。如确实存在质量问题，应提出书面报告要求开发商整改，而且较好能约定开发商由此延期交房所应承担的违约责任及违约金的支付办法及时间。

8　收房时不要草率签字，应先对房屋进行仔细检查、验收。一旦在《房屋交接验收单》(或《物业交付核验单》)上签字接收，则意味着开发商完成了交付房屋的义务。

9　收房时不要草率交费。

京地税征[1997]389号文件和京地税地[2000]478号文件中规定，北京市地税局只委托过北京国土资源和房屋管理局代征契税，而代征人不能委托其他单位代征。因此，开发商没有权利代征契税。

京国土房管物字[2001]1170号文件中规定，各区县房地局、小区办不得委托建设单位代为归集维修基金。因此，开发商和物业均无权利收取“大修基金”。

在交纳物业费的时候，一定看清物业代收的水、电等费用是否遵循物价局的相关标准。以“人工费”等为由在水、电等费用上加价是毫无根据的。

　记者帮您查规划

本栏目推出后，许多读者给本报打来了咨询电话，但由于版面有限，我们今天只能刊登出部分内容。

有何关于规划的问题，您可以发邮件或打电话告诉我们。邮箱：fwrx@ynet.com电话：58635320

读者俞先生问：东风桥西北角汽车电影院以北直至霄云路的这一片将来准备做什么？现有消息说是朝阳公园北扩，也有人说是第三区。

答：据记者了解，朝阳公园没有北扩的计划。按照北京市总体规划，临近丽都商圈的这一区域被规划为第三区，未来共有10个国家的大在此“扎堆”。

家住嘉铭桐城的张先生问：小区南侧的小营北路何时拓宽？

答：据悉，该路将在今年年底前进行拓宽，目前正在开工筹备中。

读者黄女士问：宣武医院对面(东面)有什么规划，什么时候能拆迁？

答：记者从宣武区政府了解到，目前那里暂无拆迁的计划。

读者曹女士问：**9号线到底什么时候能动工修建？

答：据了解，**9号线南起世界公园，北至白石桥的头都体育馆。目前仍无具体动工日期，但较晚会在2009前以前建设完毕。

读者罗先生问：宣武区煤市街地区将如何规划？

答：宣武区建委危改办的工作人员说，目前正在做方案，具体措施还没有拟定。

住在林大北路的王先生问：双清路上收废品的三轮车特别多，给交通带来拥堵，什么时候能整治呢？

答：市市政管委已制定整治计划,目前双清路正在整治之中。

家住大望路附近的居民李小姐问：现在西大望路东郊市场北侧正在进行拆迁，是否有什么项目待建？

答：据了解，目前正在拆迁的地方，将建的项目是耀辉国际城，是类似于现代城的商住两用楼。该楼盘建成后，将对大望路地区的居住环境产生较大的影响。

家住学院路的王女士问：清华东路从学院路到劳动大厦段何时拓宽路面？

答：此路属2008年奥运工程，北京市已将其列入2005年改、扩建计划，由北京市公联公司组织实施。

家住大兴区的丁女士问：我们一家都很爱吃麦当劳，可大兴这边一家都没有，能不能在旧宫附近建一个？

答：记者在北京麦当劳公司了解到，麦当劳餐厅的选址要经过慎重的考虑，目前正在大兴区物色合适的地方。

国家相关标准

国家质量技术监督局和中华人民共和国建设部联合颁布的《中华人民共和国国家标准———住宅设计规范》GB50096-1999中有明确规定：为防止儿童钻出，栏杆的垂直杆件间净距不应大于0.11米。

关于自然通风的规定是：厨房的通风开口面积不应小于该房间地板面积的1/10，并不得小于0.6平方米。

采光标准规定：厨房窗户和地面的面积比值应该为1比7。

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