前言

“它填补了当时购房者维权观念的空白。”谈起使自己“名扬天下”的“204条”，律师秦兵这样评价说。在“204条”面世之前，京城房地产业正经历的巨变：一方面，1998年国家停止福利分房，1999年央行推出个人房贷，压抑已久的购房需求被彻底解放了，新建楼盘如雨后春笋般遍地开花，市场上购销两旺，一片红火；另一方面，购房纠纷层出不穷，不少开发商的承诺不能兑现，业主维权屡屡碰壁。

在此背景下，“204条”于2001年底一经媒体推出，便在京城引起强烈反响，叫好者有之，反对者也有之。一时间，“204条”成了业主维权的代名词。

“事实上，‘204’现象折射出当年恶劣的购房环境。从内容本身而言，它仅仅是一份细化的购房合同，但放在当时的社会背景下，它已经成为了一种信念，一种追求诚信、拒绝欺诈和维护权利的信念。”有人这样说。

合同酝酿整三年“204条”终面世

1998年春天，秦兵与当事人一起来到法院，得到的却是一个非常令他们沮丧的消息。法官告诉当事人不要诉讼了，因为合同里面没有注明开发商不办理产权证的违约责任。考虑到诉讼的成本与风险，当事人决定撤诉了。

走出法庭，秦兵想明白了：在这个制度不完善的房地产市场，合同是购房者惟一也是较有力的武器。从此以后，他开始写房屋购卖合同，较初写得很少，每天只写一两条，一个星期也就写三五条，一年下来不过是几十条。

1999年夏季，有，凌晨三四点钟，秦兵从睡梦中惊醒，只觉得一条条现成的条款从眼前闪过，好像过电影一样。他立即打开电脑，半靠在床上，奋笔疾书，四五个公里后，268条购房合同条款诞生了。

又过了两三个月，秦兵把整理后的204条购房合同条款放在了自己的网站上，让大家下载，开始也就是三五个，后来发展到有300至400人下载。

2001年底，一位记者采访他，询问房地产纠纷增多的原因，秦兵说现行示范合同难以预防纠纷，随手把自己的合同给了他。有早晨8点多，律师所里的电话总机突然响个不停，秦兵接电话时，对方问的全都关于“204条”，而且都是从报纸上得知。秦兵立即出去购报纸，找了两个报摊，报纸都已卖完。

购房纠纷连连出 九龙事件不堪提

回忆起这段往事，秦兵告诉记者：“如果说前的秦兵和天的秦兵有什么不同，那就是天以后的一个月内，我需要不断地接听电话。那个时候，消费者会随时问你，你要随时回答，这种过程很‘痛苦’，接完一个电话后，另外一个电话又响了，持续了将近3个月，较多的，要接200多个电话，这么大的工作量，折射的是京城购房者的无助与无奈。”的确，当时媒体曝光的维权事件越来越多，九龙花园事件更是轰动一时。

“其实我们维权的较终结果是不成功的。较近几年，我也远离了这些是非之事。”当年曾任九龙花园临时业委会主任的李建国谈起往事显得很平静。李建国之所以出名，缘自他曾带领业主于2001年秋和2002年春先后两次进入房展会，打横幅、喊口号，向开发商宣讲他们的维权要求，以及后来的被打。

九龙花园业主与开发商的纠纷始于2001年年中。在入住新房半年后，5号楼业主发现售楼人员当初承诺的一楼会所挂上了某汽车公司的牌子，加之对小区花园等其他一些配套设施不满，许多业主便组成了临时业主委员会，推举李建国做主任，带领大家向开发商和物业公司投诉。未果后，他们转而向市消协、房地局等有关部门投诉。随后便发生了被媒体广泛报道的“大闹房展”事件。

“维权始于5号楼，后来该小区8栋楼都参加了。2002年5月14日，我被不明人士打成重伤，维权逐渐步入低谷。直到今天，这个案件也没有破获。“李建国说。

据当年的媒体报道，李建国被几名神秘人在小区门口保安眼皮底下打成重伤，头部被打出两个大窟窿、右眼恒久性失明、左胳膊粉碎性骨折。

与李建国一样曾被人殴打的还有世纪城东区业委会原主任杨爱秋。据杨女士介绍，2002年10月，世纪城东区业委会成立后，她曾带领业主就小区会所、人工湖、物业费、公摊面积等向有关部门进行交涉，并组织召开业主代表大会，拟通过招投标选择物业公司。2002年12月23日，她被一男青年打伤。

示范文本旧换新 业主维权见曙光

“虽然‘204条’无力制止纠纷的发生，但却填补了当时购房者维权观念的空白，这也是它能够引起众多消费者支持的缘故。”秦兵分析说。

在“204条”面世之前，京城房地产业正在经历的巨变：一方面，1998年国家停止福利分房，1999年央行推出个人房贷，压抑已久的购房需求被彻底解放了，新建楼盘如雨后春笋般遍地开花，市场上购销两旺，一片红火；另一方面，不少开发商的承诺不能兑现，购房者维权屡屡碰壁，有些消费者因为“忍无可忍”而发生过激行为。为此，2001年被称为京城“维权年”。

如此频繁地发生纠纷，折射出来的是购房者和开发商之间的信息不对等。当时北京购房者普遍采用的是建设部在2000年出台的《商品房购卖合同示范文本》，这个合同范本一共只有24条，远远无法涵盖购房过程中存在的问题。“204条”的出现，让许多业主明白了，原来购房合同可以这样签订。“从内容本身而言，它仅仅是一份细化的购房合同，但放在当时的社会背景下，它已经不仅是购房合同，而是一种信念，一种追求诚信、拒绝欺诈和维护权利的信念。”有人这样说。

应该说，204条的出现是一个契机，在多方推动下，2005年3月15日，新的《北京市商品房预售合同》示范文本正式推行，合同条款变成了28条，同时增加了七个附件。商品房预售合同网上签约和预售登记也在同启动，从那天开始，购房者可以在网上看到项目的预售许可证号、公摊面积以及销售情况，遏止开发商制造旺销假象以哄抬房价的行为。

采访过程中，有不少律师指出，虽然目前的维权环境仍有许多不尽如人意的地方，“但在这个市场的转型期，毕竟还是迈出了可贵的一步。”

■政界访谈

业主的维权环境还不是很好

王前虎（中国消费者协会消费指导部主任）：从1998年到2004年，商品住房已逐步成为消费者投诉热点中的难点问题，因其标的额大、“地方保护”明显，依靠消费者自身的力量解决起来非常困难。

中消协曾经接过一个投诉，给我印象非常深。2002年夏天，在北京国际友谊花园入住5年之久的业主赵女士测量后发现，购购的房屋使用面积不到110平方米，但楼书上注明的却是建筑面积162.87平方米、使用面积126.27平方米。

百余名业主立即找到北京的测绘部门，但北京20多家测绘单位没有一家愿意为此重新测量。无奈之下，业主们只好自费从上海请来具备一级资质的上海市房屋土地测绘。

后来上海市房屋土地测绘提供的测绘结果显示，原测量结果多算了小区面积1361.6平方米，此外还多算了8000多平方米的公摊面积，合计金额高达1亿多元。此事成为中消协近年来受理的涉案金额较高、争议面积的一起房产纠纷案。在整个维权过程中，媒体给予了高度关注，在这种强大的舆论压力下，到了2003年，开发商赔偿业主2000多万元。

目前来说，业主的维权环境还不是很好，相关法规、制度对购房消费者的保护力度不够。以这个事件为例，履行政府职能的房产登记、审核、发证部门和房屋面积测量机构“同出一门”，很难做到公平、严格、客观、公正。

■见证者说

当时的购房环境非常恶劣

陈小姐（秦兵律师前助理，现为某报社编辑）：按照哲学的思维，一件事之所以会成为一种社会现象，这件事情必然是触及到一些社会上较为深层的问题了。

“204”现象也是如此。在律师事务所工作期间，我几乎每天都能接到购房者的求助电话，他们遇到的问题五花八门，有些甚至可以用哭笑不得来形容。当时秦律师曾经跟我讲过一个故事，某楼盘的售楼广告说“楼前5米有一条林阴大道”，住了一段时间，业主怎么也找不到林阴大道，只在很远的地方发现了一条3米多宽的小路，就质问开发商为什么欺诈。开发商理直气壮地说：这条路的名字就叫“林阴大道”。要知道，这是一个真实的案例，可见当时的购房环境恶劣到什么程度。

对于购房者来说，一辈子可能只购一次房，很可能会耗尽他们所有的积蓄，因此，他们与开发商之间的信息对称就显得尤为重要。然而，在“204”未掀起舆论热潮之前，有很多购房者居然连购房时可以通过合同来维护自己的合理权益都不知道，任凭开发商出具什么合同文本，就签订什么文本。我就曾经看过一份只有一页纸、七个条款的购房合同，而当时那位业主欲哭无泪的神情让我终身难忘。

事实上，“204”的作用并不在于能否顺利签下这个合同，而是让购房者开始意识到原来他们还可以从这种途径，以这种方式来保护自己的利益。这也是为什么它较终会形成一个社会现象的原因。

■大事件

●1995年，建设部出台《城市房地产转让管理办法》（2001年修改），对房地产购卖、与、交换等其他房地产转让过程进行了规范。

●2000年9月13日，建设部联合国家工商行政管理局出台《商品房购卖合同示范文本》，共有24条合同条款，四个附件。

●2001年6月1日，建设部出台《商品房销售管理办法》，明确规定没有销售许可证的房屋，订金可以退还；广告内容要真实、合法、准确；变更规划、设计要在10天内书面告知购房人；商品房交付时应出具“两书”；商品房交付前必须实测，为房地产纠纷提供了法律依据。

●2003年4月28日，较高人民法院公布《较高人民法院关于审理商品房购卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，规定了五种情况下购房者可以向开发商索要双倍赔偿。

●2003年12月1日，原北京市国土房管局出台《北京市城市房地产转让管理办法》，对原办法中与较高院的司法解释相违背的地方作出了修改。

●2005年3月15日，《北京市商品房预售合同》和《北京市商品房认购书》示范文本正式实施，其中预售合同共有28条，7个附件。

●2005年3月15日，商品房预售合同网上签约和预售登记系统启动，购房者可以在网上看到项目的预售许可证号、公摊面积等等。

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