转租作为一种租赁形式也经常发生，特别是一些大型商业性质的物业，承租人对其承租的物业投入巨资开发成专业性经营场地，然后再出租给第三人经营，一些转租个案取得了出租人、承租人、次承租人“三赢”的效果。但是也有不少转租个案发生诉讼纠纷，造成严重经济损失。

物业转租，是指物业承租人在租赁期间将其承租的物业全部或者部分再出租给第三人使用、收益的行为(其中承租人也称“转租人”，接受转租的第三人则称“次承租人”)，以及承租权转让、承租权交换、以承租权出资与他人合作经营等行为。物业转租的合法与否将产生不同的法律后果。

一、物业转租的法律后果

1、合法转租的法律后果

(1)出租人与承租人之间的租赁关系，不因转租而受影响，而且，承租人对次承租人的行为负责，只要发生了可归责于次承租人的损害事实，由承租人向出租人负赔偿责任。

(2)出租人与次承租人之间，并不存在直接的法律关系，但次承租人负有保管租赁物业的义务。

(3)转租是以承租人存有租赁权为基础的，在承租人的租赁权因合法终止等原因消灭时，次承租人不能向出租人主张租赁权。如因此而受到损害时，次承租人也只能向承租人请求赔偿。

(4)合法转租获利归转租人所有。《合同法》第225条明确规定“在租赁期间因占有、使用租赁物获得的收益，归承租人所有……。”

2、非法转租的法律后果

非法转租是指承租人未经出租人同意而擅自进行的转租。

(1)承租人与次承租人之间的租赁合同如无违反法律禁止性规定，是有效的。但次承租人不能取得租赁物业使用、收益的权利，次承租人可向承租人请求违约损害赔偿。

(2)承租人擅自转租，其行为构成违约，出租人有权终止合同，并向其请求损害赔偿；若出租人不主张终止合同，租赁关系则仍然有效，不因转租而受影响。

(3)出租人与次承租人之间，次承租人的租赁权不能对抗出租人。在终止与承租人的租赁合同时，出租人有权要求次承租人返还租赁物业。如出租人不终止与承租人之间的租赁合同，则次承租人对租赁物业享有占有、使用、收益的权利，出租人不得向次承租人请求返还租赁物业。

(4)不合法转租之获利部分应当返还。如出租人追讨租金，次承租人应与承租人一起承担租金的清偿责任。此时，应先由承租人承担清偿责任，次承租人就其使用期间内所分摊的租金承担补充连带清偿责任；

二、转租经营的诉讼风险

诉讼实务中，物业转租经营引起合同纠纷的概率较大，且往往涉及次承租人的权益和社会稳定因素，处理起来较为棘手。出租人可采取如下对策防范：

1、约定不得擅自转租。出租人应当明确约定承租人不得擅自转租(含分租、与第三人合作使用、交换使用，或名为合作实为转租等方式的转租)，并把擅自转租作为出租人有权解除合同的情形之一。在合同履行中，出租人应当十分注意承租人有无私底下擅自转租行为，防止转租可能引起的诉讼风险。

2、约定转租的条件和程序。依据《房屋租赁办法》第27条规定：“承租人在租赁期限内，征得出租人同意，可以将承租房屋的部分或全部转租给他人。”确有必要允许承租人转租的，出租人应当提高押金比例，或者要求转租人必须对转租物业进行相应的投资开发升值(如装修、添置设备等)，严禁转租人在不做任何资金投入的情况下转租，防止承租人以低价一次性骗取受转租人租金逃匿行为的发生。

出租人约定转租的形式和程序可以在合同中明确约定，也可以在合同中约定承租人必须事先按程序征得出租人“书面同意”方可转租。由于法律规定公房承租人转租“不需征得出租人同意”，因此出租人应当在合同中约定承租人如有转租必须“书面告知出租人”。

3、限制性转租的情形。有下列情形之一的，出租人应当约定承租人不得转租：(1)承租人拖欠租金的；(2)承租人在承租房屋内擅自搭建的；(3)预租的物业。

对承租人拖欠租金、擅自搭建的情形，如果原租赁关系当事人之间已就相关问题协商一致，如约定转租所得收益优先支付拖欠租金，擅自搭建物违章情形得以消除并得到适当处理，也就不受上述禁止转租条款的制约。

物业预租是房地产开发商在新建商品房未办理房地产初始登记、取得房地产权证前，与预承租人签订商品房预租合同，并向承租人收取一定数额的预付款的行为，预承租人与房地产开发商就上述商品房预租行为签订预租合同后，预承租人即取得了预租合同约定的将来某一时间承租建成商品房的权利。预租物业必须符合预售条件，并依法取得房地产行政管理部门核发的预售许可证明。物业的预购人不得将预购的物业预租给他人。预租物业的合同权利不得转让，待物业建成取得正式承租权后，方可按有关规定享受转租、承租权转让等承租人权利。

4、加强对转租过程的监控。出租人应当约定转租人转租时须向次承租人出示出租人允许转租人转租该物业的书面凭证。经出租人同意的相关转租协议对出租人的利益实现关系密切，因此，出租人必须谨慎审查相关转租合同文本，经书面同意后才能由转租双方当事人较终达成协议，并由转租人在约定期限内制作副本出租人备案。

物业转租合同生效后并不影响原有租赁合同的效力，出租人应当密切注意转租人有无继续全面履行原租赁合同义务，以及转租人、次承租人各自履行转租合同权利义务的情况，慎防转租双方当事人恶意串通损害出租人利益的行为。转租合同的终止日期不得超过原租赁合同规定的终止日期，但出租人与转租双方协商约定的除外。严禁受转租人再行转租。

三、转租纠纷情形的处理

1、承租人擅自转租情形的处理

《合同法》第224条第2款规定，“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”出租人是否同意转租，应当明示，否则，不能认为已经同意。合同当事人双方未就转租问题约定的，如果承租人擅自向第三人转租物业，出租人就有权解除合同。

(1)确认转租合同无效。擅自转租行为属无权处分他人财产的性质，是非法处分他人财产权权能的行为。根据合同法的规定，无权处分他人财产的行为，属于效力待定合同，事后如果权利人追认，则为有效合同，如果权利人拒绝追认，则为无效合同。出租人有权主张转租合同无效，收回物业。因此而造成损失的，由承租人赔偿。

诉讼实务中，出租人要确认转租人与次承租人之间的转租合同无效，从次承租人手中收回物业，就必须先解除其与承租人(即转租人)之间的租赁合同。只有在该合同解除后，转租人失去了对物业的租赁权时，出租人才可以要求从次承租人手中收回物业。

(2)返还非法转租收益。承租人擅自转租，构成对出租人财产权利的侵害。承租人的非法所得，即转租租金与原租金的差价因无法律上的原因而构成不当得利，应当向出租人返还。

2、造成租赁物业损失情形的处理

根据《合同法》第224条第1款的规定，“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。”对于次承租人造成租赁物业损失的，出租人应当向承租人主张赔偿损失，然后再由承租人向次承租人行使追偿权。在诉讼实务中应考虑承租人财产不足以赔偿损失的情形。出租人与次承租人之间虽然不存在直接的法律关系，但次承租人负有保管租赁物业的义务，不尽保管义务以致租赁物业发生毁损灭失等损害时，出租人可直接向次承租人主张赔偿损失，承租人为连带责任人；如次承租人对租赁物业构成侵权行为时，出租人可直接向其请求损害赔偿，次承租人与承租人为连带债权人；在租赁关系终止时，次承租人对于出租人负有返还租赁物的义务，此时承租人仍是连带债务人；如果次承租人与承租人之间构成承包关系，出租人可向次承租人请求损害赔偿，承租人承担补充法律责任。

3、次承租人利益受损情形的处理

视转租合同是否经过登记备案而有所区别。次承租人只能要求转租人赔偿次承租人因提前解除转租合同所遭受的经济损失，而不管造成原租赁合同提前解除的过错方是转租人还是出租人。

如果转租合同经过登记备案，且造成转租合同提前解除并非次承租人过错的，那么次承租人享有对第三人抗辩权，不仅享有对转租人的抗辩权，在一定条件下还应当包括向出租人索赔的权利。有三种情形：

(1)转租人与出租人协商提前解除原租赁合同的情形。次承租人有权同时向转租人及出租人请求赔偿由于转租合同提前解除而给次承租人造成的损失，且包括如转租合同得到履行承租人可以获得的利益，即间接损失。

(2)因出租人的过错造成原租赁合同提前解除的情形。次承租人也有权要求出租人和转租人承担赔偿责任。

(3)因转租人的过错造成原租赁合同提前解除的情形。次承租人只能要求转租人赔偿损失。

4、转租收益的处理

《城市房屋租赁管理办法》第27条第2款规定，“出租人可以从转租中获得收益。”对于预期可能产生的租赁权转让费等类似收益，出租人应当与承租人约定，物业转租后获取的租金差额或分享转租收入的比例，出租人可以从中获取收益。如租赁合同中或出租人书面同意转租时未约定转租租金收益分配的，出租人无权主张转租收益。但是公房转租在一些地区也有例外。

法律、法规并没有“租赁者不得转让谋利”的禁止性规定。转租经营实践中，承租人会根据经营效果选取转租或承租权转让的方式，以谋求利益化或规避商业风险。对转租差价收益，出租人可以按约定从中获取收益；对承租权转让费(俗称“顶租费”)，出租人一般难以从中获取。

5、承租权转让的处理

物业承租权转让是指正物业租赁期限内，承租人将物业租赁合同中的权利、义务一并有偿转让给第三人，再由第三人与原出租人订立租赁主体变更合同，而形成新的租赁关系的法律行为。《合同法》第88条规定“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利与义务一并转让给第三人。”承租人确有承租权转让意向且有客观必要的，在不损害出租人利益的前提下(即使承租人有可能因此获利)，出租人可与承租人、受让人签订租赁主体变更合同，由受让人继续履行合同。对承租人的承租权转让意见，出租人应及时作出回应，不要拖延

扫一扫或者搜索微信号：Lcy18876761354

长按识别二维码

免费看房热线（0898-66691855）

QQ号：

远离城市雾霾，带上您最爱的人一起享受海岛阳光！