法院：业主享有物业共用部位、共用设施的所有权和使用权

时下，就连高楼大厦的墙面、屋顶也都被穿上了色彩缤纷的广告外衣。那么，墙面、屋顶的广告租赁权究竟谁说了算，建设单位，物业管理部门，还是业主？近日，全国头例侵害墙体租赁权纠纷案，由浙江湖州市中级人民法院审理终结，物业管理部擅自出租墙体的行为构成侵权。
2002年12月16日，德清县农业局依法取得了位于该县武康镇永安街东湖大厦第6层建筑面积近1500平方米的房产。2003年9月中旬，农业局蓦然发现办公楼楼顶竟竖起了二百多平方米大的广告牌。经了解，东湖大厦物业管理部门深越物业管理部将农业局所在的6楼朝南屋顶出租给了广告公司用于安装广告及广告设施。深越物业管理部，是一家成立不久的个人独资企业，至今尚未取得国家建设部规定的从事物业管理活动的资质。与东湖大厦的建设单位签订完东湖大厦前期物业管理聘用合同后，深越物业即与德清县内的一家广告公司签订了广告位租赁协议，租期3年，租金2万余元。
法院经审理认为，我国《物业管理条例》明确规定，业主依法享有的物业共用部位、共用设施的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。因此，东湖大厦屋顶立面应属大厦全体业主共同共有，在未征得大厦业主同意或追认的情况下，建设单位尚不享有共用部位、共用设施的所有权或者使用权，何况是物业管理部门更无权擅自处分。但是，合同关系具有相对性，只有合同当事人一方能够向另一方基于合同提出请求或提出诉讼，深越物业与广告公司之间签订租赁协议，作为合同关系以外第三人的农业局无权要求确认该合同无效。法院较终驳回了农业局请求确认租赁合同无效的诉讼请求，同时指出，深越物业与广告公司之间的租赁行为，已侵害了东湖大厦全体业主对大厦共用部位所享有的所有权、使用权，构成侵权，东湖大厦全体业主可以另行提起侵权之诉，要求停止侵害。

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