银行按揭会妨碍退房吗?

　　南山刘先生：我用按揭贷款方式购了一套商品房。现在开发商已经交房，但是开发商当初承诺的许多东西都没有实现，虽然和开发商交涉了很久，但双方一直未能达成一致意见。我实在无法忍耐坚决要退房，开发商说我已经取得了贷款，如果退房许多事情不好处理。

　　回复：勤诚达律师事务所的赵义明律师认为，从法律角度讲，退房实际上是购房者作为购房合同一方当事人，行使其合同解除权的表现，因此肯定是可以的。

　　购房者与贷款银行之间是一种借贷关系，与开发商之间是一种房屋购卖关系，两者虽有关系，但完全是两种独立法律关系，所以对购房者的解约权并没有任何妨碍。购房者向银行贷款与向亲戚朋友借钱，其性质是一样的。作为债权人，银行或其他机构、个人都只有权要求购房者按约还款，但无权干涉购房者的解约权利。所以，只要出现了购房者有权依法解约的情形，不管购房者是否已经取得按揭贷款，都有权依法解除购房合同。

　　退房时保险合同能解除吗?

　　盐田王小姐：我想知道，如果要退房，为房屋购购的保险怎么办?

　　回复：以按揭贷款购购房屋时，一般都会要求购房者为其所购房屋办理保险，保险受益人为贷款银行。

　　《中华人民共和国保险法》第十四条规定：“除本法另有规定或保险合同另有约定外，保险合同成立后，投保人可以解除保险合同。”也就是说，如果购家签订的保险合同中没有不许退保的字样，购家在解除购房合同的同时，即可解除保险合同。

　　《中华人民共和国保险法》第三十八条规定：“保险责任开始前，投保人要求解除合同的，应当向保险人支付手续费，保险人应当退还保险费。保险责任开始后，投保人要求解除合同的，保险人可以收取自保险责任开始之日起至合同解除之日止期间的保险费，剩余部分退还投保人。”律师认为，购房者可依据上述规定办理退保、退费手续。

　　中途退房，头期款退不退?

　　龙岗涂先生：我今年春节前在新龙岗商业购了一个铺面，不到10平方米，总价14万多元，签了认购书，付了4000元的定金，说是头付40%，后来我们付了2.3万元，但没有签购卖合同。

　　现在家里有事情，我们不想要这个铺面了，开发商说，4000元定金不会退还给我们，那2万多元的头付款也不能退还给我们。定金不给我们，可以理解，但为什么2万多元的头付款也不退了?

　　回复：广东金律师事务所律师徐林回答，签了认购书，付了头期款，又不要铺面，属涂先生违约，开发商将4000元定金作为违约金不退还给涂先生是有道理的。但开发商应该把2万多元的头期款退还给小业主，因为，从法律上讲，开发商是不能收那么高的违约金的，实在不行，涂先生可以向法院申请减少违约金。

　　退房时已按揭的贷款谁来还?

　　上沙周小姐：我正在与开发商商量退房，我想问一下正在按揭的贷款谁来还给银行?

　　回复：头先由于购房合同被解除，开发商从购房者处取得的所有购房款项均应返还购房者。购房者申请的银行按揭贷款，也是购房款的一部分，也应一并返还给购房者。然后，购房者应依据《贷款通则》第三十二条第五款，“借款人提前归还贷款，应当与银行协商，将剩余贷款本息提前还给银行。”

　　律师指出，这种还款方法是理论上的做法，实践中很难这样操作。

　　因为购房者所购房屋已经向银行做抵押。如果购房者拿到这笔钱后不还给银行，银行只能行使抵押权，拍卖或变卖已设定抵押的购房者所购房屋。但此时房屋已不归购房者所有，处分该房屋就损害了开发商的利益。所以，就只能由开发商将应退购房款分成两部分，其中属于购房者头付款的部分直接退还给购房者，属于购房者向银行借款的部分直接交还给银行，并视为购房者已向银行提前还款。

　　想解除租赁合同,怎么办?

　　罗湖钱小姐：上个月刚租下二房二厅的套房，但发现洗手间天花板严重漏水，几次打电话给房东，要求其维修，但房东总是以“以前没住人，漏水责任不是他引起的”为由拒绝维修，请问在房屋出租期间，房屋的维修由谁负责?我想解除租赁合同，该怎么办?

　　回复：记者经了解答复如下，出租方应按租赁合同约定的责任负责检查、维修房屋及其设施，保证房屋安全。出租方改建、扩建或 屋，须经承租人同意，按规定须经有关部门批准的，应报请批准。对出租方的以下行为，承租方可以解除租赁合同：(一)出租方不按合同约定的时间向承租人提供房屋的;(二)出租方因房屋租赁向承租人收取租金以外其他费用的;(三)出租方干扰或妨碍承租人对所租房屋正常、合理使用的;(四)出租方不按合同约定负责检查、维修及其设施，以保证房屋的安全使用的。

　　能按现在的房价退以前的房吗?

　　宝安郑女士：我于去年9月购购了一套期房，现在楼已经竣工可以入住。但我发现与较初开发商承诺的有出入，想要退房。请问退房要办哪些手续?如果我要求开发商按现房价格退房，有法律依据吗?

　　回复：勤诚达律师事务所赵义明律师答复如下，郑女士所提出的退房可以分为两种，一是郑女士行使单方解约权，但这需符合合同的约定及法律的规定;一种是郑女士单方提出解约，则视具体情况又可分为开发商在存在一定违约的前提下与郑女士协商解决。所以，郑女士所述的承诺有出入是否达到她有权单方解除购卖合同的条件，尚有待于看过她的相关合同资料才能确定。退房需要与开发商签署退房协议，与贷款银行解除借款合同，办理预售预购的注销手续，办理保险的退保手续等。至于她所述的按现房价格来退款没有法律依据。

　　■ 按揭

　　提前还贷要交违约金?

　　何先生：我前不久签了商品房购卖合同，合同写着交款方式是按揭。我已交了头期款，按揭10年，但现在想一次性交清余款，可以吗?会不会违反合同?

　　回复：记者采访了有关人士，他告诉记者，何先生可提前还贷，目前提前还贷不需交纳违约金。

　　提前还贷多算利息吗?

　　罗湖陈女士：听说提前还贷是先把利息还了才能还本。如果这样，那提前还贷还有么用呢?

　　回复：记者就此采访了银行有关人士。据介绍，提前还贷确实是先结算利息再还本金，但不是结算全部贷款期间的利息，而是结算到当月止的利息，所以提前还贷不会多算利息。比如某人贷款10万元，分10年还清，到第五年提前还贷。假定到本月还有余额5.5万元，提前还贷时，5.5万元当月的利息要先还清，然后再将本金还清就行了。据了解，银行利息是一月一结，占用资金一个月就收一个月利息，利息结算到还清本金为止。

　　办理抵押登记需提供哪些资料?

　　福田钱先生：较近做生意急需一笔钱，向朋友一家公司借贷，但对方提出要房产抵押，因初次碰到这样的事，想知道办理房地产抵押登记需提供哪些资料?怎么才能预防以后可能发生的纠纷?

　　回复：记者从深圳市国土部门了解到，房地产抵押是指债务人或第三人(抵押人)以其合法拥有的房地产作为担保物向债权人(抵押权人)提供债务履行担保的行为。房地产按揭属于房地产抵押的一种形式，一般特指用所购房屋作为担保贷款购房的行为。办理房地产抵押登记需提供以下相关资料：(1)《房地产抵押登记申请书》;(2)房地产权利证书;(3)身份证明;(4)经公证的借款合同和抵押合同。非法人企业、组织的房地产抵押需提交其产权部门同意抵押的批准文件。

　　■ 物管

　　收到通知没入住要交管理费吗?

　　宝安赵小姐问：我去年在宝安购了一套房，6月入伙通知书发给了我，我签收了，但一直没入住，直到今年3月份才去楼盘领钥匙。但管理处要我先交清9个月的管理费，才能进去装修，管理处这样的要求合理吗?

　　回复：深圳市广和律师事务所副主任律师鲁潮回答，管理费交纳时间从业主正式合法入伙之日起算。业主收到入伙通知，但因自己原因不入伙，也要交纳管理费。不过，具体交多少，赵小姐可以与管理处协商。（编辑：凝水）

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