一、关于付款方式

如果你是一位用按揭贷款购房的客户，并与发展商签订了合同，约定了付款的细节。结

果由于种种原因，你没有得到按揭贷款。这时发展商通知你：由于没有贷款，所以你必须一

次性付款或分期付款。这个条件你能接受吗？

付款方式是购房合同的主要条款，当事人在合同中可能明确的约定只用贷款方法购房，

也可能说的不清楚。如果当事人明确约定只以贷款方法购购房屋，贷款不成而采用分期付款

等其他方式，实际上就是对原合同条款的变更。《合同法》第七十七条规定：“当事人协商一

致，可以变更合同”，而发展商没有与客户协商一致，却要求客户按他们的方案付款，这显

然是不合法的。

如果事先对付款方式没有说清且事后无法协商确定，则依据《合同法》第六十二条第（五）

款规定：“履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行”，由于客户没有足够的

经济实力，所以要求客户一次性或分期付款，实际上难以实现购房的目的，因此这是不可取

的。

二、关于定金

如果你因为没有得到按揭贷款而不想购房，发展商却说你是违约而不返还你的定金，这

种作法对吗？

依据我国《合同法》、《担保法》、《民法通则》的相关规定，定金是担保的一种方式，只

有当给付定金的一方不履行约定的债务时，才无权要求返还定金。“违约”与“不履行合同”

两个条件缺一不可，客户由于无法申请到按揭贷款，所以无力购购房屋，这并不是客户违约。

同时，客户不是不履行债务，而只是不能履行债务。这种情形并不符合法律规定的情形，因

此发展商无权拒绝返还客户交付的定金。

三、关于退房退款

如果你顺利地得到了贷款，各项手续也都办齐，但发展商这边出现了严重问题，比如说

房屋建筑质量不合格。你实在无法忍耐坚决要退房，这时你还能退房吗？

我们知道，购家与贷款银行之间是一种借贷关系，购家与发展商之间是一种房屋购卖关

系，两者虽有关系，但完全是两种独立法律关系，所以对购家的解约权并没有任何妨碍。购

家向银行贷款与向亲戚朋友借钱，其性质是一样的。作为债权人，银行或其他机构、个人都

只有权要求购家按约还款，但无权干涉购家的解约权利。

可以看出，只要发展商出现了上述情形，如交房严重逾期或质量低劣等，符合法律或购

房合同中规定的解约条件，购家就可以依法解除购房合同。

那么按揭贷款怎么呢？有些购家有一种模糊的认识，即按揭贷款是由于购房才申请的，

现在不购房了，所以按揭贷款也不用还了。

这种认识肯定是不对的，前面谈到，购家与银行之间的借贷关系是独立于房屋购卖关系

之外的，所以，解除购房合同并不同时解除贷款合同。也就是说，购家虽然不购房了，但因

为其已从银行借贷出款项用于购房，所以与银行间的债权债务关系仍然存在，这笔借款是一

定要还的。

怎么还呢？理论上说，由于购房合同被解除，发展商从购家处取得的所有购房款项均应

返还购家。购家申请的银行按揭贷款，也是购房款的一部分，也应一并返还给购家。然后，

购家与银行协商，将剩余贷款本息（部分本金、利息此前已按月归还）提前还给银行。

实际上，实践中很难这样操作，因为购家所购房屋已经向银行做抵押。如果购家拿到这

笔钱后不还给银行，银行只能行使抵押权，拍卖或变卖已设定抵押的购家所购房屋。但此时

房屋已不归购家所有，处分该房屋就损害了发展商的利益，发展商绝不会吃这个亏。所以，

就只能由发展商将应退购房款分成两部分，其中属于购家头付款的部分直接退还给购家，属

于购家向银行借款的部分直接交还给银行，并视为购家已向银行提前还款，从而终止借款合

同。

（北京经济报）

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