下半年观望还是出手？　房产投资现状分析

“看好房地产股票盈利前景”

王苏生(特许金融分析师、哈工大深圳研究生学院博导、深圳市公共管理学会会长)

王苏生介绍，需求的相对刚性和累积需求的释放将导致2009年深圳房地产成交量大幅超越市场预期。

这主要是广大市民的购房需求在去年遭遇非正常性萎缩，导致今年因叠加两年需求变得异常大。短期供需矛盾突出，必然导致价格上涨。

但王苏生并不建议普通市民购房投资，他说，投资房市不如投资房地产股票。因为，房地产价格上涨有望带动房地产开发企业盈利上调，随着2009年销售均价的逐步回升，一方面上市公司现金销售收入将超过此前的预期；另一方面房价的回升将带动企业毛利的修复，对净利润的增长影响较为显著。

王苏生指出，对于不同的上市公司，房价的变化对于公司的影响幅度不同，高价地比例高，土地获取时间晚的公司对房价的敏感高。因此他认为两类房地产上市公司值得推荐：一是房价上升对企业利润敏感度高的公司，如金地、万科；再是土地储备丰富，且存在潜在获取便宜土地的公司，房价上涨对其重估价值提升明显，且未来ROE保持相对较高水平的公司，如冠城大通、华侨城、深长城、泛海建设等。

“楼市是很好的资金避风港”

孟家庆(珠三角地产网CEO)

孟家庆认为，现阶段楼市出现的波段性变化不是小阳春，应该叫大波浪。近年来，全球经济经历了大波浪，楼市也经历了大波浪，而在这样一轮价格上涨和下跌的过程中，房地产的波动是较小的。他认为，即使下一波宏观经济面转差，楼市下跌幅度也不会太大，因为目前束缚房地产价格的要素全部放开了。因此他表示，相比于投资银行、炒股，目前楼市是老百姓投资的较佳手段。

对于下半年房价是否会下跌，孟家庆认为有两个信号可以做参考。一个是房地产贷款政策，前两年购房，头付低于三成几率为零，现在二手楼交易头付可以做到一成，甚至更低；个是利率政策，如果房贷利率提高，标志着宏观经济面转好，利率进入加息通道，房价有可能出现下滑的开始，从现阶段来看，这个概率的出现是极低的。综上所述，深圳的房价在下一轮会有一个上升空间。孟家庆分析，据统计，截止到5月31日，目前深圳住房销售面积的总量已经是去年同期的1.8倍，这表明，购房者不仅把房产作为住房使用，作为金融衍生品的功能也越来越强，尤其是在国际经济形势不明朗的情况下，楼市是很好的资金避风港。

“深圳房价的高峰期很快到来并将消失”

高海燕(深圳市社会科学院城市运营研究主任)

刚性需求和现实购购力是两个概念。高海燕认为，只有价格的杠杆才能把刚性需求转变成现实购购力。此前他曾有过预测，深圳房价的落点在1万到1.1万左右，这是撬动刚需的价格点。目前深圳的需求情况是，4月份以前，90平方米以下交易量占70%，4月份以后只占到50%。这表明，价格水涨船高后，普通的置业者被赶出门外，改善型和投资型的投资者开始入场。普通住房者把接力棒交给了改善型和投资型的投资者后，还能跑多远？基于目前深圳房价租金比总体偏高，已经远远超出国际平均水平，而未来深圳商品房的完全上涨空间不大，高海燕认为，这两类人群对房价的支撑度不大。

另一方面，“政策效应是现阶段房地产的回暖的主要原因。”高海燕指出，去年“9·16”政策到今年底到期，按楼市目前的走势，政策续期的可能性不大。政策利好完全消化之后，深圳的房价很可能应声向下。

基于以上判断，高海燕预计，深圳房价的高峰期很快到来并将消失，由于短期内的惯性上涨，形势的推动上涨，政策效应的继续发酵，深圳房价短期内还是有上涨空间，但是很快就会掉头向下。他建议，现阶段投资者在购房时，应该落根到每个地方的房价水平和租金水平和水平，再决定自己的购购行为。

“合理规避多种房产投资风险”

曾晓梅(建设银行大中华财富管理理财经理)

曾晓梅认为，在房产投资的过程中，购房者往往会面临到变现、利率、经营、购购力、交易、政策等多种风险，比如一手楼会存在发展商资金链出现问题而造成烂尾楼，一房多卖、房产证无法办理等多重风险，二手楼则存在业主产权不清晰，对房地产过户造成风险。因此，曾并不建议购房者在房产交易的过程中通过现金支付的方式支付佣金、头期、尾款，而是通过银行走资金监管的方式。

曾晓梅建议，客户在做房产投资决策前，较好做一些专业准备，理智地进行投资。头先，要选择好房产，包括房产类型、投资时机；是交易流程，每个城市的交易税收和流程不一样，所以在做投资决策之前，一定要对投资周期做明晰的判断，考虑投资周期跟交易流程是否匹配；较后是税收，不同时期的税收政策对房价的影响也很大。

“在投资房地产的决策过程中，重要的一步就是要计算率，率是用来衡量一处房产是否值得投资的重要参考数据。”曾晓梅介绍了两种简单的计算率的方法，如果是出租收益的房产，主要看租金回报，即每月租金收益×（12-1)／购房价一次性付款；如果是出售获利的房产，则主要看房价差，一般是用净现金收入除以所投入的现金所得的百分比。此外，合理的利用银行房贷产品，也能让你的率大为提高。（完）(记者 宋妤）

令人大呼意外的房价走向何方

——近期供求、成本、资金等因素发生变化，对房价的预期各方产生分歧

作为一个投资需求占相当大比重的城市，如果说深圳楼市将进入回暖的新阶段，投资性需求的觉醒不可或缺。

近几月来，深圳楼市需求的结构在不断变化。季度刚性需求为完全性市场主力，而3至4月份改善性需求在刚性需求的带动下渐渐被激发了出来。而到了5月份，随着价格的上涨，刚性、自住性需求的数量已经开始下滑，但投资性需求的数量却大幅增加。

流动性过剩所带来的投资急剧增加，为深圳楼市带来了更多不确定性因素，尤其是房价的持续走高，更令市场人士大呼意外。面对趋于复杂的楼市走势，源自美国的国际金融危机将进一步带来各个集团的利益博弈，而刺激消费、保增长的大前提又使得房地产投资无形中有了一张“免死先进”。下半年，房价将何去何从？为此我们不妨来倾听市场人士的几种不同判断。

房价猜想一：

持续走高

在深圳，涨价风有愈演愈烈的趋势。从关外价格低谷地区延伸至关内，从二手房延伸至一手房，均价由年初的10000元／平方米到4月份以来的12000元／平方米，而6月以来，随着大批高端住宅的拉动销售市场，均价很快又飙升至15000元／平方米左右。上周末新入市的南山某小户型单位，批单位销售价格就比上个月开盘的批均价上调了1000元／平方米。

涨价的势头出乎所有人预料。4月份，市场纷纷预测的是：年初以来的高成交量还能维持多久，而现在大家关心的则是：房价未来还要涨多少。上个月还有专家谈及市场时表示，现在以地价、建筑材料价格等构成的重置成本仍处于下行通道当中，这令今年春节以来的房价回升失去了客观基础，因此未来房价上涨并不现实。然而话音刚落，短短一个月内土地市场便已迅速回暖，全国各地“地王”频出，重置成本走势也开始掉头向上。重置成本的上涨，可能又将给房价上涨以充分的理由。

而对于这一轮的上涨，市场上普遍认同的观点是，近期国内流动性持续充足，通胀预期加重，为了规避货币贬值的风险，许多开发商开始频频出击土地市；而从个人角度出发，出于对固定资产还将大涨的预期，已经使得境内外基金、民间游资、部分性个人投资者都纷纷在关注物业，一轮新的房产投资热潮方兴未艾，也将房价向上推。 “购涨不购跌”的购购心理因此也吸引了许多投资客入场。

统计局公布的5月房地产相关数据显示，今年1－5月，全国房地产投资额同比增长6．8％，销售面积和销售金额分别增长25．5％和45．3％。与今年季度房地产投资还没显现出小阳春气象相比，现在投资已经呈现出进一步向好的迹象。

“目前全国资产价格都在上涨，这在房价上也有所体现。”世联地产深圳区域副总经理甘伟如此解读房价上涨的原因。而他认为，在全球资产升值较为明显的当下，类似房地产这类相对稳健的投资类型仍然会受到广泛的认同。这会使得未来房价仍然会有一定的升幅。

房价猜想二：

振荡回稳

在市场人士眼中，出于政策作用的相互对冲，以及供求关系的调整，未来房价还有另一个可能的走势：振荡回稳。

从上半年频频创出销售佳绩的各月数据看来，市场已经明显回暖，现在已经呈现有一部分过热的趋向。这与2007年的情景有几分相似。从房地产整体发展曲线看来，近年来楼市波动的周期已经明显缩短，而经济环境的不稳定，加之流动性过剩与实体经济的不景气，资产泡沫在今年有愈演愈烈之嫌。年以来，房地产价格回落有限，现在有些片区的补涨幅度已经有过之而无不及。这将加剧未来房价的波动性。

克而瑞（中国）头席研究员陈啸天认为，现在楼市价格过高会影响市场信心的恢复，加重观望情绪，而且价格的大起还有可能会引起政策的转向，直接影响目前相对较为稳定的地产格局。

“稳定”仍是目前宏观政策在房地产市场唱的主基调。在房地产市场一片繁荣之际，近期政策开始密集出台，利好利空的微妙对冲下对市场维持着微妙的平衡。这既包括促进房地产的投资开发以保证经济增长，同样也包括保持房价的稳定。

“现在房价涨得太快，我们宁愿观其后效。”在采访中，大多数置业者都表示，不会为高房价埋单。显然，经过了这两年楼市的大起大落，公众购房心理日趋理性，同时房产企业的经营策略也更加稳健，这将推动房价调整中逐渐趋稳。

房价猜想三：

冲高回落

与一路高歌的房价相比，销售量则显然并未紧紧跟上。据统计，上周成交套数和成交面积均有10％以上的降幅，成交套数降至1645套。除去豪宅市场的带动作用，显然在普通住宅价格普遍小幅上调的情况下，成交有所趋缓。

“在1．5万元／平方米左右的房价是难以维持的，”英联国际董事长郭建波表示，参考2007年深圳房价所达到的较高位17000元／平方米，今年楼价要反弹至这个高点可能性很小。但总体楼价的可能走势，仍然要综合宏观经济与政策面来解读。

扫一扫或者搜索微信号：Lcy18876761354

长按识别二维码

免费看房热线（0898-66691855）

QQ号：

远离城市雾霾，带上您最爱的人一起享受海岛阳光！