近期媒体报道上海出现了通过抵押贷款曲线贷款购房的情况，　《扬子楼市》调查获知，其实还有不少购房者通过其他方式钻房贷政策的空子，应当引起有关部门的高度重视——

虎年楼市遭遇了史上较紧的房贷政策，不但二套房贷收紧，多家银行暂停三套房贷，现在就连头套房贷的优惠也越来越少，7折利率已基本绝迹，严厉程度可谓十年罕见。不过，“上有政策，下有对策”，房贷收紧并不代表无计可施，面对史上较紧房贷，一些购房者充分发挥“聪明才智”，想出了各种各样的办法钻政策的空子来“套贷”。

据《财经日报》报道，较近一段时间上海核心区域的一些客户把自己名下的无贷款物业拿到银行去做持证抵押的消费贷款，但大约就在上周，上海的工行、中国银行等多家银行已经纷纷叫停通过抵押贷款“曲线购房”。那么，南京各大银行对于抵押贷款是何态度？除了抵押贷款外，购房人还有哪些套贷的方法？“曲线套贷”都有什么风险？《扬子楼市》对购房人、银行、开发商、律师以及一些相关的主管单位进行了全面采访。

-本报地产评论员　赵晓黎　李汇丰　刘莉　实习生　梁颖

一 用消费贷款购房

房贷方式：抵押现有物业，获得消费贷款

风险提示：贷款年限一般低于10年，利率通常都要上浮

进入金九银十，一直想购套江北的房子给父母养老的康先生觉得是时机出手了。不过在房款的支付问题上犯了难，康先生目前在市区有一套住房，手中积蓄不多，江北一套80平方米的房子总价为65万，按照二套房政策头付得33万，康先生一时也拿不出这么多，要等两年存够钱吧又怕房价涨上去，那就“杯具”了。纠结中听说了银行的消费贷款业务，可以将自己的现房抵押给银行，银行按照市价以及申请人的信用状况、还款能力做一个综合的评估，较高能发放房产评估值七成的贷款，贷款可以用于购房，还款年限一般较长为10年，利率一般上浮10%—20%。这对想凑齐头付的康先生来说无疑是一大福音，于是他备齐资料向银行提交了申请。

据悉，南京的绝大多数银行都有消费贷款业务，工商银行的相关工作人员表示，新政出台之后，办理房屋抵押贷款的客户比例有比较明显的上升，招行和兴业银行的工作人员也表示，新政之后来咨询办理抵押贷款购房子的电话非常多。

不过随着日前上海大部分银行叫停“抵押消费贷款购房”，南京的建设银行、南京银行和中信银行都停止了消费贷款业务。一家银行房贷部负责人解释说，停办这种贷款是怕有的客户钻空子，银行以前跟优质客户签订个人授信协议时，承诺如果客户办抵押消费贷款，银行将给予利率优惠，但现在银监会对银行房贷政策监控严格，如果客户办理这个贷款去购房，银行再给优惠就违规了，不给又违反了当初签订的协议，所以只好停贷。

而工商银行、招商银行、兴业银行和光大银行的相关人士则表示，他们还是可以用抵押消费贷款购房的。

-《扬子楼市》调查

尽管“房屋抵押贷款”可以用于购房，但由于利率上浮的幅度比较高，购房人若没有比较高的收入，每个月的还贷压力会比较大。工行人士表示，对用房屋抵押消费贷款购房的客户，贷款资金将直接支付给开发商，以免客户挪作他用，“而且消费贷款的利率要上浮20%，较长贷款年限是10年。”工行人士告诉笔者。

兴业银行人士告诉笔者，客户在申办这种贷款时，贷款的利率与房屋套数挂钩，如果是二套房，利率要上浮10%，如果是三套房则更高。不过，有些客户本身手头有不少资金，再用抵押贷款获取一定的资金凑够购房全款，享受开发商给出的全额付款优惠，这样的话还是比较可行的。

笔者在采访中还发现，也有购房者利用相对灵活的个人信用贷款购房，不过，交通银行、光大银行、南京银行等银行的工作人员都表示这种方式的利率非常高。

交通银行易贷通利率要上浮10%。光大银行的个人信用贷款月息达到2.6%，即1万元一个月的利息是260元。 南京银行的个人信用贷款较高可贷40万现金，还款期限较短3个月，较长4年，可每月只还利息，到期还本金，利息在8.9%左右。

　二 让子女独立署名

房贷方式：用子女名字购房，甚至开具假收入证明套贷

风险提示：实际上未成年子女独立署名贷不到款，成年子女如无经济来源也贷不了

家住下关区的刘先生夫妇有一个20岁的独子，较近刘先生看中了奥体某品牌楼盘，在签约时，刘先生碰到了一个问题，购房人究竟是写孩子的名字，还是写自己的名字？

如果现在以儿子的名义购购就是头套房，而以自己的名字购购，则是二套房。考虑到现在二套房利率、头付都要上浮，购房成本要增加，刘先生决定用儿子的名字独立署名。但是，刘先生顾虑的是孩子还在读大学，能否顺利办理按揭手续，要不要办假收入证明以通过银行审核，而未来，作为实际购房人的自己，是否还有房屋的处置权，一连串的问题让刘先生觉得要规避政策真的不简单。

笔者在采访南京多家楼盘的售楼处后发现，目前以孩子名义购房的人不少，有的甚至还是“娃娃业主”。

笔者从城南某热销的楼盘了解到，大概有5%的购房者是父母用孩子的名字购购的，“这些客户都是用孩子的名义购购的，孩子大概都在二十岁上下。”置业顾问介绍说，“现在大家对署名都很慎重，能以孩子署名的，都尽可能用孩子的，毕竟在当前政策下，购房成本相差很多。”

-《扬子楼市》调查

“在这个问题上大家有一个误区，认为只要以孩子的名义购购，就一定能以头套房标准算，其实这是错误的。”中国银行相关工作人员介绍说，新政规定套住房认定以家庭为单位(包括借款人、配偶及未成年子女)，以未成年子女名义购置的房产仍属于家庭套数内。假如是成年子女，并且名下无房产，购房可视为头贷。不过，按照银行的规定，只有在孩子年满18周岁且可以出示收入证明，经银行核实资料，确认孩子是有独立还贷能力的情况下，才可以按照头套房办理按揭；如果孩子未满18周岁，未参加工作，且无经济来源，那就需要父母双方都参与还贷，这样就必须参照二套房标准，即使是孩子独立署名，也无法按头套房办理。

另外，江苏高的律师事务所姜茜律师提醒广大购房者，以未成年人名义购房其实也有很多风险，特别是对于投资型购房者来说，在孩子具备完全民事行为能力前，除为孩子的利益外，监护人不得随意处理其财产，若要处置则要提供出售房产是为了未成年人利益的保证书，且保证书须经公证处公证，所得款项必须全部用于抚养未成年人。否则，日后孩子一旦提出异议，认为父母侵犯了其合法权益，父母还要承担赔偿责任。如果户主已经年满18周岁，那么今后即使是父母参与还款，房屋所有权仍归孩子所有，父母不能任意处置。

　三 为投资购房假离婚

房贷方式：假离婚，未贷款一方占有原房产，另一方再购二套

风险提示：不少银行要求必须离婚三个月或半年以上才能申请头套房贷。较严重的后果是偷鸡不成蚀把米，假离婚成了真离婚。

“我们是瞒着父母去办离婚的。”较先提出离婚购房的朱先生，坦言自己的策略是在极其秘密的情况下实施的。“较近看通胀这么厉害，在加上前面基金赚了点钱。我们就想投资房子。我有过贷款，但是我爱人没有。我就想，如果离婚，她再购不就是头套住房了吗。那就可以享受头套贷款的优惠，头付少，利率低。”

由于朱先生和妻子乔小姐新投资的这套房子总价不低，因此，当乔小姐房贷按头套来算后，两人确实省下了一笔数目不小的钱。“有几十万吧，反正对我们来说不是一个小数字。”不过，虽然已经复婚了，乔女士还是觉得有些不爽，甚至有点担心。“钱是省下了不少，但总感觉心里不太舒服。怎么好好地自己就成离过婚的人了呢？如果让父母知道了，我们估计都要被骂了，搞不好会产生家庭矛盾。”

“只要是办下来了，即使再复婚，一般银行也不会再去追究的。”对于假离婚贷款的购房行为，一位 银行人士表示， “因为对于银行而言，款已经放出去了，再收回来必然会有损失。”不过，这位人士同时也透露，由于政策趋紧，各家银行的规定各不相同。“有的银行已经要求必须离婚三个月或半年以上，才能申请房贷。当然，实际操作上可能不会这么严格。”

-《扬子楼市》调查

对于假离婚购房，江苏泓远律师事务所刁前进律师提醒说，从法律上来说其实并不存在假离婚的说法。“夫妻双方即使就是为了各种目的而办理离婚或结婚手续，其做法也是真实存在的，受到法律保护。”据此，刁前进认为，假离婚后引发新的经济或感情问题，较后假戏真做，就得不偿失了。“如果拥有房产的一方不愿意复婚，那没有拥有房产的一方可谓是人财两空。”这是较可怕的结果。

刁前进认为，“假离婚”的现象说明：政策还存在不足之处。“有些情况确实是忽视了每个家庭的特殊住房情况和要求，误伤了改善型购房者，比如人均居住面积较低的家庭，购购套改善性住房却无法申请优惠贷款；而另一些，则让炒房客有机可乘。”对此，刁前进建议，应该用更细化、更人性化的政策规定来避免这种“假离婚”现象。

四 以公司名义贷款购房

房贷方式：小企业主以自己公司的名义贷款购房

风险提示：贷款期限较短，银行审核更严，对公贷款多数不允许购房

年近40的张先生经过多年的打拼，目前名下有三套房和一家规模不小的广告公司，资产比一般的同龄人要多不少。近期，他打算再购一套房，一方面因为今年楼市调整，他看中的品牌楼盘开盘价比原来的市场预期低了不少，张先生认为这是购入的好时机，另一方面，购过多套房子的张先生这几年来也对房子的升值能力深有体会。但售楼人员问过他的家庭住房情况后告诉他，现在南京有部分银行已经出台了三套房停贷政策，即便能够办理的银行，以他的情况贷款的话头付比例和贷款利率都得大幅提高，基本都要承担基准利率的1.2倍—1.5倍。

银行收紧个人房贷，让张先生很郁闷。一位相熟的中介朋友提醒他，“你不是自己有家公司嘛，可以用公司的名义贷款购房啊。”张先生赶紧咨询了几家银行，果真发现有银行可以操作，工作人员告诉他公司贷款购房的政策是可贷七成、1.15倍的利率，虽然贷款期限只有10年，不过张先生觉得相比之下还是可以为他省下不少利息。

-《扬子楼市》调查

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