“去海外购房的购房者形形色色，有私营企业家，有子女在外留学的学生家长，也有专业的投资者，不过，八成海外购房者没有看到房子就购房。”梁健立认为，相当一部分人把在海外购房当作单纯的投资行为，因此很少到当地实地考察就出手购购。

　中国购房者较爱六国

中国购房者较喜爱的国家依次是加拿大、澳大利亚、美国、新加坡、英国、德国。不过，许多购房者对这些国家房地产税收政策却不尽了解。

新加坡是除了中国之外，先进一个使用简体中文字作为日常通用语言文字的国家。外国人和新加坡人享受同样的贷款政策和程序。加拿大税率是全球税，购房者即使加入加拿大国籍，在中国做生意也是要向加拿大政府报税。在澳大利亚，购房者购房的增值部分税收都可以通过房屋折旧，比如中国至澳洲看房机票、房屋贷款利息、租赁所交各项税费来抵扣增值部分税收。即使在欧洲，如果投资伦敦，4%的回报率就可以接受；但如果在德国投资，回报率能在7%以上。

比日本人更在意价格

不过，梁健立表示，日本当年主要是以公司的形式赴海外购房，而中国主要是个人购房，个人购房规模不大、风险把控能力高于企业。此外，与日本人当年购房不看价格完全不同的是，中国购房者对于楼盘价格比较在意。

并不是所以的投资客都对海外房产情有独钟。今年韩国济州岛搞国际度假旅游区，外国人投资50万美元即可获得恒久居留权。北京浙江企业商会副会长陈俊曾两次受邀，去考察酒店式公寓项目。到那里，一听周围人口音，“95%都是浙江人”。

不过，海外便宜的价格没令陈俊动心，“毕竟是国外，万一有纠纷，一打就是国际官司。再说国外购房拉动的是当地经济，钱干嘛让外国人赚？”

　-专家提醒

除了不太熟悉的税收等政策外，中国人投资海外房产的风险来自于房价下跌和汇率变动。

比如今年美元相对于人民币在贬值，而澳元却一直保持稳定，不同国家汇率的波动会影响到投资的收益。此外，按照内地的投资模式，选择好的地段便能获得不错的回报，但是海外的房地产市场发展具有自己的周期，“比如美国底特律，由于汽车工业的衰退，那里的房价近些年一直在走下坡路”。

在梁健立看来，中国购家喜欢一次付清房款的习惯在海外购房中并不科学。“有些内地投资者觉得5、6万美元的房子很便宜，可是购下来发现，出租、再售就比较困难。在海外购房贷款，银行是把关人，因为在置业者申请贷款之前，银行会去对房子做一个评估，如果购房成本太高或没有升值的潜力，银行不会贷款。所以，海外置业者在购房时较好申请银行贷款，这样不至于购到不好的房子”。

一次性付款不科学

与国内炒房者靠炒高房价实现暴利不同，海外投资物业不能发大财，但能获得风险较小的稳健的收益。

以澳大利亚为例，在墨尔本，购一栋占地450平方米，有前后花园、私人停车位的花园洋房也只需要不到40万澳元(约合人民币200多万元)。而200万元人民币在北京连一套一室的高端公寓都购不了。

梁健立表示，由于行业的规范及法规与管理的完善，澳大利亚房子的空置率很低，目前在1%左右。购房者拥有恒久产权，房屋全部精装修。交房时即可获得产权证明，头付比例较低只有一成，还款期从交房日开始计算，不存在先还贷、后交房，这些都很吸引中国的投资者。

由于市场成熟，澳大利亚房价涨幅比较缓慢，7年才翻一倍。投资收益相对稳健，中国的一线城市租金回报率只有2%左右，而澳大利亚租金回报率在4%至4.5%，美国一些热点城市租金回报率可以达到7%。

　海外投资物业不能发大财

　50亿只是九牛一毛

“截止到10月份，我们今年业绩增加到35%，除了长三角、珠三角这些海外投资的传统区域外，北京等环渤海地区今年涨幅更为明显。”对于购家的购购力，梁健立感到震惊。今年通过房产中介赴海外购房保守估计50亿元，而这只是九牛一毛，如果加上那些直接去海外购房的人，实际的规模大多了。

银行出于风险考虑，在澳大利亚只有两成的新房允许外国人购购。此外，在澳大利亚、美国的楼市，中国购房者的比例并不高，中国人去海外购房虽然开始增多，但也只是刚刚起步。

(作者：邢飞)

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