在货币政策逐步紧缩，加息预期渐强的背景下，如何优化房贷成了摆在购房者面前的切实问题，尽管存在这方面的对冲需求，但目前银行推出固定利率等房贷产品的速度还是慢半拍。专家指出，固定利率产品并不适用于所有购房者，在利息提升时，提前还款还是较直接的应对办法。

供需两不旺

昨日 (12月14日)，《每日经济新闻》记者以客户的身份致电多家银行，发现大部分银行均没有针对房贷的固定利率产品，而有该种产品的银行其实际销售量也较为惨淡。

我爱我家企划副总裁胡景晖在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，股份制银行和中小型银行因为要争取市场份额，在贷款产品方面的创新会更积极一些，相对来说，大行在这方面的新举措较少。“一方面其本身市场规模就比较大，另一方面加息后这块业务的利润也不大。”

根据银率网统计，银行方面近期并没有推出与固定利率有关的新产品，只是在原有产品基础上进行了相应的优化和组合。

胡景晖还表示，由于利率整体并不高，因此购房者对于银行节省利率产品的敏感度不高。他指出，购房者贷款知识相对缺乏，以及对产品本身的不熟悉也是造成需求不强的主要原因。“如果明年连续加息的话，相对节省利率支出的各类产品会多一些。”

招商银行北京某支行客户经理对记者表示，该行房贷固定利率产品的利息大概在7%以上，比普通房贷6.1%左右的利率要高出1个百分点以上，她告诉记者，目前做这方面贷款的客户还并不多。

胡景晖指出，之前各家银行都在做关于优化房贷的各种产品，具体产品包括固定利率、双周供、气球贷等，也有各种提前还款的理财产品，但两年来宽松的货币政策使得这些产品的市场需求逐渐减弱。

孰优孰劣：固定利率VS浮动利率

目前各家银行的房贷利率主要与央行的基准利率挂钩，并在基准利率的基础上有不同的折扣，因此购房者的房贷利率实际上为浮动利率。

至于固定利率和浮动利率二者的优劣，胡景晖认为很难做出判断，他指出，由于利率周期的不可预知，包括时间跨度和利率变化幅度的不确定，相关产品是否划算很难推测。

银率网分析师在接受《每日经济新闻》记者书面采访时表示，购房者需要谨慎选择浮动利率转固定利率。固定利率适合的人群是对未来的支出有一个准确规划或是对未来利率变动有着自己认识的投资者。

深发展北京分行某客户经理对记者表示，该行节省利率的“气球贷”产品也是针对有提前还款意愿且具有提前还款能力的优质房贷客户专门设计的，并不适用于所有购房者。

应对之策

上述银率网分析师认为，针对普通购房者来说，应对加息较直接的办法的就是办理房贷提前还款，这包括部分提前还款或全部提前还款。他指出，办理提前还款会减少贷款本金使用金额，并缩短贷款期限，从而实现贷款利息的节省。但他同时提醒购房者，并不是所有人都适合办理提前还款，比如对于还款期限已过半或是临近贷款总期限的借款人可以选择性地办理提前还款。

除此之外，银率网还建议购房者可以选择办理或转换政策性优惠贷款方式。上述分析师指出，政策性优惠贷款以公积金贷款和组合贷款为主，公积金贷款属于政策性补贴贷款，在贷款利率的执行上低于商业贷款。

他指出，对于即将办理贷款的借款人应遵循的原则为：头选公积金贷款、其次组合贷款、较后商业贷款；对于已经办理过商业贷款的借款人，可考虑使用商业贷款转公积金 贷 款业务。

(作者：由曦)

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