在频频加息的趋势中,林先生对如何才能轻松理财、缓解个人还款压力深表苦恼。为此,记者采访了银行理财人士,列举三种还贷方式,为工薪供房者如何省钱还贷指点迷津。

　　缩短期限,提前还款省息数万元

　　据业内研究报告预计,今年第三季度CPI很可能再创新高,业内认为央行很可能再次加息。虽然每次调整的幅度不大,但由此引起的房贷客户每月还贷支出增加还是不少。

　　目前,5年以上个人住房贷款基准利率为7.38%,较年初上升了0.54个百分点,累计升幅近8%。以房贷金额30万元、期限20年的贷款为例,在银行给予基准利率下浮15%优惠的前提下,新利率下每月还款额是2196.81元,较今年初每月多支出79.58元。

　　银行理财人士分析说,贷款总是要付利息,一旦加息就必须多支付利息。因此,减少利息支出的较简单、较稳健的有效途径就是尽早归还本金,以及尽力缩短贷款期限。

　　"目前,工薪购房者通常采用提前还款,而忽略了努力减少贷款期限,如果既提前还款又缩短贷款期限,双管齐下将更加节省利息。"

　　如禅城区某机关公务员朱先生于2005年8月购房,还剩贷款本金60万元,贷期还剩17年左右。原先每月还款4963元,共计应付利息为47.2万元左右。由于频频加息,现在打算每月增加还款额。头先采用种方法,月供增加,同时尽力缩短还款期限,争取在12年内还清贷款。

　　加息后,按照7.38%的年贷款利息计算,现在每月还款增加至6292元,如此12年后,共计需要支付利息为30.6万元左右,共计节省利息16.6万元。但如果采用只增加一定的月供,并不极力缩短还款期限,仅仅计划在15年内还清贷款,那么每月需要还款5521元,15年后共计需要支付39.4万元的利息费用,则仅节省7.8万元左右的利息。由此可见,仅拖延了3年再还清贷款,就需要多支付8.8万元的利息。

　　贷活两便,还款理财两不误

　　提前还款是减轻房贷还款压力的有效途径之一,但与此同时,贷款者因此也将失去利用该笔资金进行投资的机会。那么有没有两全其美的方法,既能提前还贷减少房贷利息支出,又不会失去一笔可流动的资金?

　　据了解,目前部分银行提供了这种可能。比如有银行推出的"贷活两便"就能起到这样的作用。房贷客户只要将其月供扣款账户申请为"房贷理财账户"即可。"该账户存款余额超过协议约定的金额以上的部分,将被视作提前还贷,达到减少贷款利息支出的目的。如果客户对这笔资金有更好的资金投向时,如股票、基金或购购其他投资产品,则可随时从账户中支取部分或全部存款。"

　　据介绍,房贷理财账户可以限度地保证客户资金灵活性,提升个人财富综合收益能力,同时还可在一定程度降低还贷利息支出。

　　如一客户在银行申请了一笔40万元的住房按揭贷款,并申请了"贷活两便"。如果他将30万元临时闲置资金存入房贷理财账户,银行将按照协议约定的相应比例计提13.5万元视作提前还贷,剩余16.5万元按活期存款计息,这样提前还贷的13.5万元每日少支出的利息,加上16.5万元活期存款每日的收益,其总和为27.23元。

　　如此,临时提前还贷一个月,则可相应节省约600元的月供。而一旦有更好的投资方向,他可随时支取30万元闲置资金,用于收益更高的投资。

　　固定利率,锁定升息风险

　　目前新一轮升息阶段,准备贷款购房的市民,可考虑尝试银行的"固定利率"房贷,因为浮动的贷款利率每年都可能有变化,而固定利率房贷将5年左右乃是更长时间的利率,固定在一个稳定的水平上,这是当前人民币处于升息通道中较为省心、理想的贷款策略。

　　据业内人士透露,近期利率上涨太快,央行频繁加息,同样给银行的固定利率房贷业务带来了很大压力。此次加息后,部分银行的某些网点固定利率贷款业务的审批进度已经放缓,银行也希望等到总部提高利息的通知后,再办理固定利率的房屋贷款业务。

　　这一变化透露,在利息频频上涨的趋势下,对于工薪而言,固定利率已经成为较实惠的选择之一,但对银行而言,固定利率房贷成为颇有挑战性的贷款品种。

　　据业内分析,仅以一笔金额30万元、期限20年的贷款为例。先看浮动利率,按照当前的7.38%(5年期以上)的利率水平,在银行给予优惠15%的前提下,月还款额是2196.81元。如果把贷款方式改成银行的固定利率贷款,比如选择6年内固定利率贷款,按照相对应的利率标准,在6年内,贷款人每个月还款额为2180.56元,贷款过程可省下利息为1170元。

　　理财师认为,对于有提前还款打算的客户来讲,实际上就是享受了一个特殊优惠利率。"这些只是按照利率不变的情况下计算的,而且浮动的贷款利率每年都可能有变化,如果央行宣布利率再提高的话,固定利率产品就更突出其优势。"（编辑：凝水）

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