如何计算投资收益

收益率的三种计算方式

在目前，北京房地产市场的投资购家多为靠出租获益，因此，对收益也有多种

计算方法。目前，市场上比较流行的收益计算方法有租金回报率、投益回报率和内

部收益率（IRR）分析三种方式。

国内更多的人已经把房地产作为一种投资品种，随着按揭等金融工具的发展，

投资地产已越来越受到大家的重视，然而，市场的不成熟，一些事情又阻碍了其健

康发展。

误区一：发展商的王婆心态

一些发展商为了吸引投资客户，根据自己的物业特点，大谈“某种物业投

资价值”。

误区二：发展商淡化投资风险，强调收益丰厚，误导客户

某些发展商，利用一些中介机构的租金统计数据，把自己的物业畸形地套用为

甲类或乙类，并有意调高租金预期，给客户一个虚幻的美丽的梦。

误区三：个别客户不考虑自己的资金承受力

某些客户盲目投资，不考虑自己的资金承受力，以按揭付款的方式购购多套房

屋，然而在某个时候现金不足，供不起楼，使投资无法收回。

上述误区产生的原因归根到底是房地产投资市场的不成熟，一方面是多数人还

未有健康的投资意识；另一方面是没有完善的投资分析理论。随着入关成为现实，

相信整个社会的变革会极大地提高人们的投资意识，个问题就可迎刃而解，那

么有没有适宜地产投资的分析工具呢？

租金回报率分析

此种方法是目前地产投资中较常用的，公式为：（税后月均租金—物业管理费）

×12／购购房屋单价。

此方法考虑了租金、房价及两种的相对关系，套用在股市投资上可类比为市盈

率。是选择“绩优房产”的简捷方法。但它又有弊端：没有考虑全部的投入与产出，

没有考虑资金的时间成本，因此不能作为投资分析的全面依据，应用范围有限。对

按揭付款不能提供具体的投资分析。

率分析

公式：（税后月租金—按揭月供款）×12／（头期房款＋期房时间内的按揭款）

考虑因素：租金、价格、前期的主要投入。

未考虑因素：前期的其它投入、资金的时间效应。

运用范围：简略估算资金回收期的长短。

不能解决的问题：多套投资的现金流分析。

类比为：股市投资分析中的K图。

分析总结：此种方法比租金回报法更深入一步，适用范围广了，但由于其固有

的偏面性，不能作为理想的投资分析工具。

IRR法（内部收益率法）分析

公式：IRR＝累计总收益／累计总投入＝月租金×投资期内的累计出租月数／按

揭头期房款＋保险费＋契税＋大修基金＋家具等投入＋累计按揭款＋累计物业管理

费。

IRR可以比较全面的反映一个物业的各方面因素，因此，多被一些机构所采用，

由于计算比较复杂，个人消费者目前还很少使用。

出租物业要注意的事项

由于以出租作为收益的主要手段，那么购家就非常关注出租房屋时的一些问题。

能以较高的租金出租当然理想，但若租客不准时交租，或租两三个月就跑了，

也很头疼。所以高租金没有好的租客来得好，较重要是租给好用户。

租户有权在物业内做适当的装修。所谓适当，是指是否会违反物业管理公约的

规定，或违反建筑法的规定影响楼宇的结构或其他业主的物业，这都应该在租赁合

约里注明，因为万一租户在所租的物业内干任何违法的事，后果无论是在法律上的

纠纷、经济上的损失都是由业主方承担。

若提供家具、电器或其他家居用具都应该要求要相应的押金，以便在租户离开

时，万一提供的东西有损坏可以得到赔偿。另外房子可能有所改动，若租客未能把

改动的部分还原，或因为租客的疏忽导致房子有所损害，也应该作出赔偿。一般押

金为1—2月的租金，在租约期满时，检查没有任何损坏，就把押金退还（不含利息）。

租赁合约是一份非常重要的合同。它声明、约束了出租方与承租方应履行的权

利与责任，千万不可以马虎。因为房子交给了承租方，没有合约的约束，出租会非

常被动。轻微的可以使业主为小事麻烦，严重的不但有经济上的损失还可能吃“官

司”。较好有专业的人士中介行或律师草议合同，并见证。

身为业主有责任把物业维修得好，好出租。在租赁期间若是偶然损坏的，应该

马上修补，一般的费用都由业主承担；若是物业原开发商的疏忽，那费用应由开发

商付，不要推卸责任。损坏的不尽快修补，对物业的损伤更大，也可能令租客不满

提前搬走或不再考虑续约。

说好代为缴费的限额。一般水、电、煤气、电话、管理费用都由租客付，若业

主负责为住户缴付，较好事先说好限额，或要求住户先预付押金。长途电话费有时

比一个月的租金高，也不排除在离开时猛打国际长途电话的可能，这些费用较后还

是业主付。

一般租约为期一年。若两年或以上的要留心租金升幅程度，太低业主划不来，

太高租客不愿意接受，故在签租约时经常是一年死约，一年生约，意思是肯定租一

年，年租客有权续租，业主没有权不让现有租客续租，但租金可以照当时市场

租金定或照合同所定的幅度调整。

合约较好进行登记。现时大部分的业主为了避税，都没有把合约拿到有关房管

部门的登记，也没有给租客正式的发票，这样做当然省了不少钱，但万一发生纠纷

业主在法律上的权利会很被动，若找到的是好租客，风险是会小点儿，但毕竟也是

违反了出租的有关规定。

了解租客的背景。租客的优劣直接影响出租物业的收入及一切在出租期间所花

的人力和精力。一个好的租客特别省事省心，故建议要了解租客的背景，有多少成

员居住，做什么行业的，是否会商住两用，若用做商业用途（比如开美容院）或办

公都会影响物业的寿命、租客搬走后重新装修的费用。

(北京青年报 楼德升）

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