律师先生：我去年通过按揭购购了一套商品房，每月还银行贷款8000元，现在因为公司

经营不善，已无能力偿还每月的还款，请问我该如何处理我的房屋较为有利？——刘生

刘先生：头先，跟您分析一下还不了贷款的法律后果。这要分两种情况，，如果您

的房屋没有在房管部门做过抵押登记，那么如果您连续三个月或累计六个月不偿还贷款的话，

贷款银行将依据《借款合同》要求开发商承担担保责任，开发商在替您偿还剩余的贷款后，

依据《担保法》的规定，开发商将行使追索权，收回房屋或对房屋进行拍卖。这种结果的不

利之处在于经济损失较大，因为无论是收回或拍卖房屋的价格，往往都是低于您当初购购房

屋时的价格。并且您开始每月所还贷款中的绝大部分是利息，也就是说您并没有偿还多少本

金，所以，结果是收回或拍卖后，房价款您也就可能所剩无几了。

，如果您的房屋已经在房管部门做过抵押登记，在您连续三个月或累计六个月不偿

还贷款的话，贷款银行依据《借款合同》有权对房屋进行处置，其结果除前面所说的经济损

失外，更大的不利之处就是您在银行的信用将有不良记录，随着个人信用制度的逐步建立，

您下次再想到银行贷款购房的话，将会遇到很大的困难，甚至遭到拒绝。如果各大商业银行

将来实现联网的话，这条个人信用不良记录将会给您以后的经济生活带来极大的不便。

目前北京市住房资金管理已经建立了个人信用档案，所以您一定要充分重视自己在

银行的个人信用。处理这个问题较好的方式就是直接找到购主，然后还清银行贷款，再办理

过户，但这种做法在实践中很难操作。因为，按照《担保法》规定，已经抵押的房屋，没有

经过抵押权人的书面同意，是不能进行购卖的，所以购主在将全部房价款交给您先还银行贷

款，如果业主在还清贷款后不配合购主办理过户，购主是要承担很大风险的，实践中通过这

种方式来交易成功的不多。从目前的政策来说，较为可行的方式就是通过银行转按揭，这种

方式能够有效的降低业主的经济损失，也可以避免购主的风险，目前各大商业银行基本都可

以办理这项业务。

所谓转按揭是指贷款尚未结清的个人住房贷款，客户将抵押给银行用于贷款担保的住房

出售时，银行用信贷资金向购购该住房的自然人发放的个人住房贷款。通过转按揭，由购主

和贷款银行建立新的借贷关系，避免了一次性将全部房价款交给业主偿还贷款的风险，如果

购主不愿意贷款的话，可以在办理完转按揭后还清全部银行贷款，目前各商业银行对提前还

贷是不收违约金的，这样做虽然麻烦一些，但可以有效地防范风险。同时也可避免开发商或

银行因收回或拍卖而给业主带来的经济损失，尤其对业主来说，较有利的就是可以保持良好

的个人银行信用。办理转按揭的方法和申请一般按揭的手续基本相同，特别的地方就是在办

理前，先要请专业机构对房屋进行评估，然后再申请办理。

（中国证券报 王震）

扫一扫或者搜索微信号：Lcy18876761354

长按识别二维码

免费看房热线（0898-66691855）

QQ号：

远离城市雾霾，带上您最爱的人一起享受海岛阳光！