个人住房贷款的还款方法是近来媒体和业界比较关注的焦点。前段时间央视二套《经济半公里》栏目播出的专题节目，就个人住房贷款中的等额本金还款法和等额本息还款法展开分析与讨论，一时间掀起波澜。一般说来，等额本息还款法固然要比等额本金还款法多付部分利息，但是也应该看到，采用等额本金还款法，虽然月还款金额逐渐下降，还款利息少，但前期的付款压力相对来说要比采用等额本息还款法前期的付款压力重一些，这对一部分借款人(如刚参加工作的年轻人)并不是十分合适的。

目前，各家银行之所以普遍采用等额本息还款法，是因为在目前情况下，银行的沉淀资金一直维持在较高的水平上，大量的资金贷不出去，而个人住房贷款违约率一直很低，属于银行业的优良资产，风险很小。银行从借款人正常还款方面来分析，同样本金、利率和期限的贷款，采用等额本息还款法要比等额本金还款法多收一部分利息，因此银行更愿意减慢回收住房贷款的速度，从而取得更多的利息收入。因此，部分商业银行在实际操作中，或无意或故意地向借款人隐瞒等额本金还款法，再就是以等额本息法还款方便或不具备条件等理由为借口，强力推荐甚至强制要求借款人采用等额本息还款法。而众多的消费者由于缺乏相关的专业知识，或者受从众心理影响，对此也不做深究，客观上为银行的这种做法提供了宽松的条件，损害了借款人作为消费者的知情权和选择权。

但是，借款人在选择还贷方法时是不是只有两种选择呢?可否有其它的还款方法?

其实，在住房贷款的还款方法上共有六种，而银行通常推行等额本金和等额本息两种还款法，其余四种分别是等额递增还款法、等额递减还款法、等比递增还款法、等比递减还款法。等比递增(减)法和等额递增 (减)法在测算月还款额时，要根据借款人的借款金额、递增(减)金额或比例，将还款期限划分为若干个时间段，借款人在不同的时间段按不同的月还款金额偿还贷款。

住房贷款的还款方法，按月还款额变化的趋势来分类，可分为三类。类是月还款额越来越多的，有等额递增还款法和等比递增还款法两种；类是月还款额保持不变的，即等额本息还款法；第三类是月还款额越来越少的，有等额本金还款法、等额递减还款法和等比递减还款法三种。

比较而言，类还款方法的特点是在借款期限的前期付款压力较小，越往后期付款压力越大，这一类方法比较适合于收入水平处于上升趋势的群体。类还款方法比较机械，从头到尾始终是以同样的金额付款，缺乏变化，亦不符合收入水平变化的客观情况。第三类还款方法的特点是在借款期限的前期付款压力较大，但越往后期付款压力越小，这类方法适合于现在的收入水平处于峰值，但预期收入水平不确定或存在下降可能的群体，

举例比较几种还款方法的差别性。

贷款金额：10万元。

贷款月利率：3.375‰。

贷款期限：10年。(120个月)

等额递增(减)还款法采用年递增(减)100元的幅度

等比递增(减)还款法采用年递增(减)11.5％的幅度

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还款期数 等比递增法 等额递增法 等额本息法 等额本金法 等额递减法 等比递减法

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第1—12月 614.082 598.094 每月归还 头月偿还 1431.564 1591.185

第13—24月 684.701 698.094 1014.829元 1170.833元， 1331.564 1408.199

第25—36月 763.442 798.094 以后每月减少 1231.564 1246.256

第37—48月 851.238 898.094 2.81元 1131.564 1102.936

第49—60月 949.130 998.094 1031.564 976.099

第61—72月 1058.280 1098.094 931.564 863.847

第73—84月 1179.982 1198.094 831.564 764.505

第85—96月 1315.680 1298.094 731.564 676.587

第97—108月 1466.984 1398.094 631.564 598.779

第109—120月 1635.687 1498.094 531.564 529.920

利息总和 26230.520 25771.301 21779.524 20418.754 17787.748 17099.815

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从上表可以看出，类还款方法的月还款额逐步上升，付的利息较多，而前期的付款金额较少，压力较轻；类还款方法付款金额始终不变；第三类还款方法前期还款压力都较高，其中等额递减法和等比递减法还款额下降的幅度都要比同属一类的等额本金法要大得多，而支付的利息相应也较少。其中付息较高的等比递增法要比付息较低的等比递减法高出9130.70元，前者要比后者多付53％的利息；而等比递减法到期的利息比现在银行采用的付息较少的等额本金法还要少付利息3318.93元；从月还款金额上看，等比递减法年每月需偿还1591.185元，而等比递增法同期只需每月偿还614.082元、前者是后者的2.59倍，付款压力前者明显高于后者；比较等额递增和等额递减法，也同样可以发现这样的规律。

同时，等额递增(减)法和等比递增(减)法的递增 (减)金额和比例还可以根据借款人的实际需要加以调整。这样，每个借款人都可以根据自己的实际情况来调整递增(减)的具体数字，选择更适合自己的还款方法。如刚刚参加工作的年轻人可以选择采用等额递增或等比递增还款法，减轻即期付款的压力，而对于目前收入水平较高的人来说，选择等额递减和等比递减法可以在较快的时间内降低贷款余额，达到少付利息的目的，或者减轻后期可能因收入水平下降而造成的还款压力。当然同时也要提醒借款人要量入为出，从长远考虑，选择较适合的还款方法，切不可因为想少付利息，而不顾自己的实际情况，造成逾期违约的尴尬情况。

然而到目前为止，在中国人民银行颁布的《个人住房贷款管理办法》和其它的一些地方性法规和行政规章中，对于增加个人住房贷款的还款方法还没有做出明确的规定，实施其他的四种还款方法还缺乏相应的依据，这需要在制定新的制度上进一步完善。同时，随着银行业竞争时代的到来，各家商业银行必将进一步对客户资源进行合理分类，针对不同群体实施差别化服务，实现现代金融企业以人为本的经营理念。　　　　　(作者：淮安市住房公积金管理 吴志勇)

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