“购房退税”政策按时结束后，近日“房贷贴息”紧跟出台。业内人士大多认为，可以将其视为一种政策上的延续。如果说，当时的退税政策拉动了高收入人群（包括境外人士）购房投资的积极性，是一种“富人政策”的话，这次贴息对象将主要针对中低收入者。

“贴息贷款”，可以说是一种利用资金杠杆的“以小搏大”。它充分利用了商业银行的贷款资金，使更多的借款人享受到公积金贷款政策的优惠。借款人可以确定购房后，先核定可贷的公积金贷款的额度，然后直接向商业银行申请贷款，得到的是完全意义上的商业性贷款。而这两部分之间的息差，则由市政府财政进行补贴。这样，借款人可以享受到公积金贷款一样的利率，原来的两种贷款又合并成了一种贷款，手续上也简化了。简单说来就是5年期以上商业性贷款与公积金贷款之间0.99％的息差部分由市财政直接贴给借款者个人。

“房贷贴息”政策的出台，将给上海楼市带来新变化。中原（中国）物业顾问有限公司研究部分析认为，低价二手房价格上升速度将加快。今年年初，上海浦东、宝山、普陀等外环线附近地区3000 元/平方米左右的二手房源还十分充裕。入夏以来，这些低价二手房已开始受到了市场的追捧。“房贷贴息”政策出台以后，3500 元/平方米以下的二手房需求将更加旺盛，随即带来的则是价格上涨。预测上海市外环线内3500 元/平方米以下的二手房单价平均涨幅可达数百元。

贷款贴息实际计算案例：如果购购一套单价3500 元、90平方米的中低价房，总价31.5 万元。按较高条件获得八成（即25.2 万元）20年的按揭贷款，按现行个人住房贷款利率（商业贷款年利率5.04％，公积金贷款年利率4.05％），则贷款贴息可参考以下计算。

每月还款额、利息总额分别如下：1.等额本息还款法：每月还款额＝1668.66 元利息总额＝1668.66 ×20 ×12 －252000＝148478.4 元

2.等额本金还款法（递减还款法）：每月递减额＝252000/（20×12）×4.2‰＝4.41 元

利息总额＝2×4.41＋（240－1）×4.41×140/2＝127537.2 元

3.公积金还款法每月还款额＝1533.71 元利息总额＝116090.4 元

财政补贴部分总额为：1.等额本息还款发生利息总额－公积金还款发生利息总额＝148478.4－116090.4＝32388 元

2.等额本金还款发生利息总额－公积金还款发生利息总额＝127537.2－116090.4＝11446.8 元　　　　　(作者：赖山)

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