形态：现代代替传统

商业房产的一个大趋势是一批适应现代商业发展、拥有一定规模的大型商业房产，逐渐取代了传统的沿街式群房，逐渐成为商铺市场交易的主力。百盛商业专家认为，这一趋势符合现代商业块状式代替条状式的发展主流。

据他们说，现代商业越来越讲究商业的规模效应，以规模取胜，成了商业竞争的必然结果。比如在上海徐家汇的港汇商城5000平方米的地下室内开设的名店名品运动城，其的营业额是一般商厦体育用品商场营业额的十倍，是普通运动品专卖店营业额的一百倍。

市场：租赁大于销售

近两年，商铺需求量持续上升，商铺租金持续上涨，商铺的率高达15%以上，成为吸引投资者的主要因素。

然而，并非有钱、有眼光，投资者就能够购到称心的商铺。如今，精明的商业地产开发商，往往看中商铺投资巨大的利润增值空间。因此，不少开发商纷纷将商铺只租不卖，希望通过引进一批知名品牌的特色商业业态，来炒旺商铺的人气，借以提升商铺的价值。而据熟悉商铺销售行情的有关人士介绍，前几年商铺大多以售为主，很少有商铺是提供租赁的。租赁模式的变化，一方面说明房产开发商的投资经营理念在发生变化，同时也进一步说明商铺市场确实在升温。

提醒：理性投资，规避风险

针对商铺投资热，商铺投资专家的意见是：理性投资、规避风险。一个商铺的价值和价格往往不对等，开发商希望出售商铺价格高些，但投资者是希望得到价值大的商铺。那我们如何判断商铺的价值大小？是否值得投资？专家指出，主要看人气、特性、环境三个方面。◆人气是恒久旺还是分时段旺◆你所选择投资的商铺的价值大小，很大程度上是由在这个商铺的消费力所决定的，这就跟它所在的区域又有很大的关系。消费区有静态消费区和动态消费区之分。

静态消费区，就是在一定的时间段里，才会有一定消费客群和较大消费量产生的消费区域。比如，一个仅对内的社区商业区，它只有在傍晚和周末节假日才会有大量消费客流群体在此消费，其他时间购物的人很少。动态消费区，就是在规定的营业时间里，不分固定时间段，都会有大量的流动消费客群和消费量的消费区域。这种动态消费区我们现在更多的会给它“商圈”或者“几级商业”的定义。

来商铺消费的人越多，这个商铺价值就越大，这除去经营方面的问题，更多的就是经过商铺人流多少来决定，人流越多，则消费人口的基数就会越大。静态消费区平时并不具有人流，其中产生消费的多是固定的人，而动态消费区中更多的是流动人群，如井大街吸引着来自全国各地的游客，每天多达50多万。但这并不是就定论静态消费区的商铺不好，其区域的消费人口规模和消费档次也能够使区域内商铺的价值不菲，就拿北京CBD边沿西侧的丰联广场、联合大厦、泛利大厦、人寿大厦四座大厦来说，此区域四座大厦环绕林立，在上午和下午的上班时间中，无太多人流消费，而到中午午餐时间和下班后，消费区域一片繁华，好几万的大厦白领在此固定消费，并且带动周边商业市场。

◆要分析商铺适合经营什么◆拿商业物业建筑物的本身特点来说，每个商业物业的功能业态的分布是不同的，有的只能做餐饮，有的只能开精品店，而各个行业的品牌客户在做店址选择时，都会有其较高租金标准，其中餐饮的租金较低，而精品店和品牌服装专卖店比较高。所以投资购购商铺时，要分析它能做什么不能做什么，再分析所选择的租客中，租金会在什么范围内，然后了解其周边商铺情况，得出较可行的租金估价，再算。

◆要看商铺的前景商业环境◆考虑投资商业物业更要考虑其商业环境的前景，要有发展的眼光。有许多投资购家购一些看似很偏位置的铺位，几年之后，此地逐渐形成商业氛围，区域商业物业价值迅速攀升，虽然前期租金很低，商户难寻，但时机成熟之时，就可以将商铺高出购进价几倍价钱售出，或者可以获得较高的租赁价格。

总的来说，投资者选择购购商铺时，要仔细了解商铺的目标消费者是谁，其消费能力如何，其消费方式又是怎样。在这一前提下，再确定商铺可能的租赁业态，和其能够承受的租赁价格，同时考虑未来的，从而确定商铺是否值得投资。　　　　　

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