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安全购房要做压力测试 你的现金流做好了吗?
编辑:海南房产网 发布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:发布当天 阅读 414 次
购房!不购房!关于是否购房的决策,虽然具有讨论的价值,但其实意义有限——需要购房的人,任你怎么看空房市较终还是要购;投资者则是见智见仁,各有主张。说到底,购房也是件各花入各眼的事情。
所以,与其浪费唾沫在楼市涨跌之争上,不如更实在一些,探讨下如何安全购房,不使房产成为个人理财决策上的安全隐患。“压力测试”,这是一个近期的热门词汇。美国那些昔日笑傲全球的大型银行们,近期都老老实实得像个小学生般的接受美国政府的压力测试,以确保它们在经济继续走坏的假设下有继续维持运营下去的可能。其实,“压力测试”这玩意儿,在所有的投资决策前都应该进行,购房自然也不能例外。
在普通人按揭购房问题上,房价下跌其实并不是较可怕的事情,甚至不是“压力测试”需要考虑的问题。虽然房价大跌,可能导致房产持有者的房屋价值还不如按揭负债,从而形成“负资产”的问题,但这不过是数字上的难看,其实并无压力。因为你只要能够按时偿还按揭,银行绝不会对你抵押的房产指手画脚,更不会要求你卖房提前还贷。正因此,房价下跌,较多是一个短期的投资决策挫折,但不会构成实际的流动性压力。
真正的压力,来自于偿还按揭贷款的现金流上,而导致压力的两大诱因则是:一是你的收入水平下降,二是升息导致你的月还款额增加。
在确定购购房产总量、贷款总量和月还款额时,我们一般会根据当下的月收入来参照计算。但是,你现在的月收入是否具有可持续性?你所在的行业是否正在或将要成为夕阳产业?你在单位的职位是否稳定?这些问题,是你在决定按揭额之前必须要考虑的。回头1999年科网泡沫时,很多刚毕业的学生进了网络公司,领着令人咂舌的高薪,然后便大手大脚花钱按揭购车购房。结果没几年网络公司进入寒冬,大量员工被裁员,剩下的工资也锐减,那些按照时期收入来进行消费决策的人们,顿时面临现金流困境。这样的教训值得牢记。
目前处于低息周期,但按揭利率不会一直处于低水平。按照低息周期的月还款额来计算贷款总量,将面对的一个巨大挑战就是升息。一旦升息,则月还款额将会陡增。以150万元30年期按揭为例,若按照4.16厘每月月供7300.28元,但若未来按揭利率上调回基准的5.94厘月供将达8935.48元,若进一步加息回到2008年较高7.83厘高位,月供将达10829.23元。如此陡增的还款压力,你可有做好准备?
美国银行做压力测试,“资本充足率”是一个重要指标。对于购房者而言,还贷的“现金流充足率”同样不可忽视。收入剔除基本的生活开支之后,便是可自由支配的部分。若将这部分资金足额用于偿还按揭贷款,完全是危险的决策——因为,一旦升息还款额上升,便将造成你现金流的极度困境。
是的,除了预留一笔至少6-12个月的生活费储备额以备不时之需外,你还需要将你的月还贷额控制在你月收入的50%以内,这样你的按揭贷款购房计划才是稳妥的。既不会影响你的日常生活,也不会给你埋下安全隐患。
购房前做好现金流上的压力测试,一旦真正遇到巨大变化时,一切才不会对你构成压力。
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