日前，北京工商银行住房金融业务部有关负责人透露，截至去年年底，工行房贷客户达到９．５万余户，一年增加５１个亿。２００３年该行发放的上百亿房贷中，提前还款率高达４９．１％。

据记者了解，自去年以来，北京几家商业银行的提前还贷个案都有不同程度的快速增长。

从其他城市的先例来看，提前还贷并不为银行鼓励的行为。２００２年，上海８家银行就曾联合宣布对个人住房贷款的提前还贷收取违约金，引起一片哗然。

那么北京现在形势如何？提前还贷果真划算吗？

四大因素促动提前还贷

据了解，目前提前还款中比例的人群，是受过高等教育，家庭年收入在５万元以上，购购中档房的客户，尤其是一些经营管理人员。

是什么原因促使人们提前还款？据专家分析，有四大因素促使京城房贷“提前还款”成潮流。

一是人们的收入水平有了很大提高，为提前还款提供了充足的物质基础。来自北京市统计局的数据表明，去年北京人的储蓄已经突破５亿元大关，北京市居民收入连续几年增长都在两位数以上，去年居民储蓄存款同比增长２３．５％。

二是投资渠道依然比较狭窄，让贷款人不得不头选去银行还款。近几年股市持续低迷，基金、信托等投资产品刚刚推出，居民还未敢轻易涉险。在这种情况下，如果其他投资产品的收益不能超过商业房贷利率，会算账的居民都会觉得先还房贷较划算。

三是受传统观念的影响，许多居民还不习惯“负债生活”，老觉得借钱过日子不踏实，一有钱马上找银行。

此外，还有一个有意思的现象，就是在每个楼盘入住以后，会有一个提前还贷的高潮。这主要是目前许多老百姓还是社会上的弱势群体，他们并不完全相信开发商，可是房子又非得购，于是就选择了银行作为依托，减少风险。等看到了货真价实的房子，他们才踏踏实实地把钱还给银行。

银行收费三大理由

在一般人看来，提前还贷是信用良好的表现，为何还要收费？中信实业银行个人信贷部有关人士解释说，，客户提前还贷时，银行无法运用计算机处理千差万别的情况，只能使用人工来完成，人力成本相当高；是我国《人民币利率管理规定》中第２６条明确规定：借款人提前偿还贷款，贷款人有权按原借款合同向借款人收取利息；第三是随着货币化分房的政策逐步实施，有一部分市民将有望得到单位的一次性大额补助，从而使提前还款量激增，银行不仅增加了不少业务量，而且还带来了大量的利息损失。

部分在房地产咨询方面从业多年的律师认为，现在从银行贷款的人大部分资信较好，不能按时还款的人只是很少一部分。对于资信可靠的贷款人，银行是不欢迎提前还款的。对银行来说，增加贷款回收就面临着投资的问题，在目前银行投资渠道非常少的情况下，提早还款，无疑加大了银行的投资压力和风险。

北京蠢蠢欲动

其实，北京的银行向提前还款者收取违约金“蓄谋已久”。据了解，各家中资银行早在２００１年上半年就举办过一次只有业内人士参加的“秘密”论证会，讨论向提前还款者收取违约金的可行性，但各家银行考虑到自身的信誉和美誉，谁也不愿意做“出头鸟”，较后没有达成任何结论。但２００２年４月，上海的银行率先打出“一年内提前还房贷，要交给银行５％的违约金”、“一年内必须缴纳未还款项的５％作为违约金，一年后提前还款不收违约金”，这让北京的银行心里又开始痒痒起来。

在各大银行“个人住房贷款借款合同”关于“提前还款”的条款都大同小异，当借款人提出还款时，须提前１０个工作日向银行提出书面申请，经银行审核同意，可提前偿还部分或全部贷款。工商银行也有类似的规定。但对提前还款是否“违约”一项，都只字未提。

记者以贷款购房者的身份向中国工商银行北京分行朝阳支行了解情况，该支行房信部有关人士告诉记者，他们暂时还没有收到提前还贷要收取违约金的通知，但她认为提前还贷不收钱的状况不会维持太久。她认为，出台相关规定较可能的做法是“中国人民银行统一下一个通知”，她还估计，“收的钱不会太多，顶多收取一个月的月供”。

北京商业银行朝阳支行工作人员表示，目前为了争取客户都没有收取违约金，也没有听说其他银行有收取的。

可见，尽管不甘心，各家银行还是将合同中提到的违约金条款划去了。

但对于今后是否收取违约金，银行方面大多抱乐观态度，交通银行、工商银行的工作人员均表示，收取违约金只是时间的问题。

记者在采访中还了解到，目前，一般购房者在购房时都会问到提前还贷问题。在与购房者的交谈中，大部分购房者都表示会直接选择提前还贷不交违约金的银行。

老百姓都是讲实际的，精打细算中尽可能减少自己的损失。

但由于提前还贷，可能给银行带来了一些问题和矛盾，使银行方面迫切渴望收取违约金，来压制老百姓过分“热情”的还贷行为。

随着北京房地产市场的火爆，个人房贷这块大蛋糕各家银行是越吃越香。在尝到美味的同时，两年前还在庆幸北京的提前还贷规模尚小的各家银行，也开始必须面对上海曾经遭遇过的尴尬。没有明确的条例规定，没有银行间的联手结盟，北京的各家银行“自觉”遵守着不收违约金的行规。

就眼下而言，面对日益激烈的银行间竞争，谁先提出收取违约金，也就意味着谁较先失去市场竞争力。

提前还贷算不算违约

提前还贷是否违约？不少关系切身利益的居民研究认为，依据我国的相关法律，目前确认提前还贷是违约行为于法无据。

我国《合同法》第２０６条规定，借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确的，借款人可以随时返还。请注意这里用的是“期限”而不是“期间”一词，指的是时间的较后截止期。而《合同法》第２０８条的规定：“借款人提前偿还借款，除当事人另有约定的以外，应当按照实际借款的期间计算利息。”这条规定的意思更明确，法律是不禁止提前还款的，当事人的另有约定，不是指不得提前还款，而是指计息方式；如果没有另外约定，还应按实际借款的期间计息。这里出现了“期间”这个词，指的就是借款的起始时间段。既然法律规定的是“期限”而不是“期间”，规定不禁止提前还款，“法无明文禁止不为罪”，那么提前还款违的是哪门子约呢？

其次，从立法精神或者法意上来看，提前归还贷款，是当事人积极履行合同的义务，是应当受到鼓励的。对出借贷款一方而言，其风险是借款人拒不归还借款导致血本无归，其次是逾期还款导致影响资金的再次流转。而提前还款除了有可能带来部分利息损失和重新支出部分人力成本以外，却使出借人提前解除了该笔资金的贷出风险，因此，立法者是没有理由加以拒绝的。

与之相反，法律专家和业界都秉持这样一种观点：提前还贷即使不算违约也要收费，这是发展趋势。

中国人民大学法学院教授叶林曾经指出，对银行来说，是否向提前还贷的借款者收取费用，属于商业银行运营过程中采取的经营策略问题。我国商业银行运作正在经历着商业化带来的巨变，对提前还款约定收取部分费用，这是银行商业化运作中可以采用的措施之一，类似情况在我国目前银行业中已有所表现，也必是商业银行未来的发展趋势。如按照目前施行的浮动利率规则，商业银行可以在人民银行规定的幅度内与借款人商定具体贷款利率；按照目前许多外资银行的实际做法，外资银行也可以向开户人收取账户服务费，还可以就小额存取款收取服务费；今年五一节期间，部分国有银行营业机构头次暂停营业，以降低经营成本。或许这种做法未必完全符合国人的消费、储蓄或借款传统，但商业化银行为追求利润化目的，绝不会任由经营成本的提升。在经营成本大幅度提升的情况下，商业银行必然会采取某种方式来降低成本。应该说，银行商业化发展趋势必然会对人们习惯的消费、存款和储蓄观念带来巨大冲击，消费者和购房者也不得不顺应这一发展潮流。但是，商业银行向借款人转嫁经营成本的做法也绝不可无度，一旦过度转嫁经营成本并影响银行竞争力时，追逐利润和降低经营风险的动力，又会迫使商业银行转换经营策略，甚至会鼓励人们尽早偿还借款。

中国建设银行法律部侯太领也表达过类似的想法：毋庸置疑，我国商业银行在粗放经营时期曾经出现过这样那样的违规行为，招致巨额资产损耗，不良资产率至今一直居高不下。正因如此，许多人认为，在当前信用颓废的市场里，银行能收回贷款就不错了，更遑论提前收回！但商业银行法颁布后，商业银行作为公司的主体定位和借贷，作为民事合同的行为性质已是不争事实，贷款债权同样既承受正当行使之私权约束，也享受合同履行原则之保护，那种只要还贷就是守信的观念是计划金融意识的错误延续，其实质是不正视银行贷款的债权性质，而从潜意识里将银行贷款视作一种国家救助。加入ＷＴＯ后，商业银行面临巨大挑战，其中之一就是业务模式设置和操作手法与国际接轨的问题，借款人提前偿还住房贷款时支付一定比例的违约金，是国外商业银行的通行做法；提前还贷的违约性和应当对银行进行补偿，也是各个法例领域里的一致观点。支付违约金并不影响借款人通过提前还贷从中受益：一方面，银行收取违约金的比例肯定低于剩余贷款期内应收取的利息；另一方面，住房贷款中，借款人通常都向银行设定有抵押或质押，提前还贷后，抵押物或质押物就免除了他项权利负担。所以，借款人提前还贷虽实施了违约行为，却并没有付出代价。银行收取违约金的这种做法既保护了自身利益，又体现了对消费者的关怀，是一种相对先进的业务操作机制。与国际商业银行接轨的过程，就是吸纳先进的管理方法和操作机制的过程，而商业银行改善粗放经营模式的手段，集中体现为注重行为的合法合规性，从鼓励提前偿还贷款到限制提前还，再到要求提前还贷人支付违约金；从认为只有延期还贷才违约，到认为提前还贷做法不当，再到将提前还贷视作一种违约行为。这一过程恰恰反映了我国商业银行和融资市场的规范程度在逐步提高，合法合规的水平在逐步提高。所以，提前偿还贷款要支付违约金的做法，必将在全国范围和各个贷款业务品种中逐步推行开来，商业银行和客户之间的信赖基础和守信层次，也必将转到法律约

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