徐律师：较近，我看中一套二手房。上家称房子的贷款尚未还清，如果我要购的话，需先付20多万元给他把银行的贷款还清，解除抵押，然后再和我办理交易手续。由于对贷款未还清的二手房购卖不熟悉，特来信咨询：我怎么做才能保证安全购房？

市民吴先生吴先生：根据《上海市房地产登记条例》的规定以及本市银行的操作惯例，在房屋抵押贷款没有还清的情况下，你和上家无法直接去房产交易办理购卖过户手续。从实际操作来看，作为下家，你购购贷款未还清的二手房可采取以下两种方式：一是在上家提前还清贷款、银行注销抵押后，双方到交易办理过户；二是如果你也需要贷款，还可以采取“转按揭”的方式购房。

如果选择种方式购房，在与上家、中介公司协商过程中，你需要注意以下几点：（1）主动向中介公司或者上家询问房屋是否存在抵押情况，为了保险起见，可要求查阅房产证或者到房地产交易查询登记信息，以防止极少数人耍花招骗钱。（2）如果确实存在抵押的情况，应了解上家未还款期限和余额，已还款年限和金额，这涉及到后续手续的办理，必要时还可以要求上家提供较近一个月的还款凭证。（3）你和上家应当对未还贷款由谁支付进行协商，或由上家自筹资金提前还贷，或由你把头付款交上家还贷。如果你付钱让上家提前还贷，必须签订合同明确相关事项。（4）在提前还贷过程中，还可能发生其他费用，甚至会存在提前还贷违约金的问题，对这些费用由谁承担、如何承担，上下家应在签订二手房购卖合同前，协商一致。

如果采用“转按揭”方式购房，你和上家先到银行办理转按揭手续后，即可办理二手房交易手续。“转按揭”又分两种情况：一是同一银行内的转按揭（同行转按），二是不同银行间的转按揭（跨行转按）。前者比较容易操作，跨行转按相对麻烦一些。一般情况下，办理“转按揭”需提交的材料有：上家的《购房抵押借款合同》原件，下家申请贷款的材料如收入证明、身份证等。如银行审核同意转按揭，上下家需签订《变更协议》，办理贷款保险变更手续及抵押登记变更手续。

　　　　　(作者：徐丛林)

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