上海写字楼市场过度的投资行为，在物业由出售阶段转出租阶段所引发的危机将更加明显

近日，高力物业发布的2005年第四季度写字楼报告指出，上海写字楼目前的平均租金已达到每天每平方米0.96美元，比去年同期增长了23.2%，而空置率也创下新低，为5%。

2005年，上海涌现出一股投资写字楼的热潮，但繁荣的背后却是由此可能引发的危机。两极分化明显

“目前上海写字楼市场两极分化，写字楼供不应求，乙级写字楼供略大于求。”中原地产研究咨询部分析师鞠波指出。

整个2005年，上海写字楼处于供不应求的状态，租金和售价持续攀升。高力物业发布的报告显示，办公楼第四季度的平均售价达到每平方米3873美元，较上季度上升了5％。鞠波指出，预计未来两年上海对于写字楼的需求将会达到40-50万平方米左右。

与此同时，乙级写字楼却是另一番景象。中原地产研究资料显示，目前上海乙级写字楼市场的平均租金水平为每天每平方米0.4美元，空置率在20％左右。鞠波认为，相对于上海的写字楼，乙级写字楼的状况只能说差强人意，进入2005年之后，销售型的乙级写字楼的新增供应明显增多，供略大于求，乙级写字楼的空置率出现小幅上升。

业内人士分析，未来两三年内，乙级写字楼平均租金水平会被一些新建物业及写字楼所带动，呈现小幅增长的态势，然而一些陈旧的乙级写字楼物业的经营状况仍不甚乐观。投资热潮

由于住宅市场趋冷，办公楼市场日渐成为游资的投资热点。目前，对写字楼蠢蠢欲动的是三股资金：个人、企业和海外基金。

鞠波分析，个人投资的特点是资金比较闲散，购购物业以小户型为主，倾向于短线投资。企业投资的物业以区位较好、行业聚集性高以及性价比较好的写字楼居多。

海外基金投资的特点是资金充裕，购购力强。鞠波指出，海外基金购购的物业以区位较好的、巨大的写字楼为主，并且多数以整幢收购的方式购购，仅有少数收购占主导地位的部分股权，倾向于长线投资。过度投资酿隐患

不过，这股投资热潮背后，可能由此引发危机。

鞠波认为，强劲的购购需求，使更多开发商选择出售所持有的新旧物业，造成短时期内写字楼市场的供应过于集中，这不利于市场的消化，更加不利于上海写字楼销售市场机制的建设和完善。

“上海写字楼市场过度的投资行为，在物业由出售阶段转入出租阶段所引发的危机将更加明显。”鞠波认为，写字楼由于基本处于统一管理，所受影响不大；但对于乙级写字楼来说，由于小业主众多不利于统一管理，从而造成租金水平的参差不齐，严重时，甚至导致不同物业、同一物业间的恶性竞争。

鞠波指出，在现时市场环境中，很多开发商利用媒体炒作，给市场和投资者造成一定的假相，从而出现一些“跟风盘”的现象，不利于投资利益的实现。（王芳艳）

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