今年上半年，国家出台了系列宏观调控政策，其中关于营业税的征收标准，及契税征收的优惠标准出台后，导致许多投资高端项目的投资者开始将投资方向改为出租。其中70-80平方米的小户型公寓备受单身白领一族的欢迎，小户型公寓市场需求两旺。业内人士普遍认为，为确保利润化，投资小户型公寓应把握综合影响因素。

购购时平均单价不要超过同级别土地1.2倍

《关于公布北京市享受优惠政策普通住房标准的通知》中规定，满足实际成交单价低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下，住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上，单套建筑面积在140（含）平方米以下等三个条件，即被视为普通住宅，可享受契税1.5％的优惠。也就是说，购购的房产是否为普通住宅，将影响到成本支出的多少。链家市场部负责人金育松认为，对于购购70-80平方米小户型公寓的投资者来说，只要使实际成交单价低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下就能确保其享受普通住宅1.5％的契税优惠。

孟先生和赵先生都在区域购购了70平方米的二手公寓，单价分别为12000元/平方米（超过同级别土地上住房平均交易价格1.2倍）和11000元/平方米（未超过同级别土地上住房平均交易价格1.2倍），孟先生比赵先生多缴纳契税（12000×3％－11000×1.5％）×70＝13650元。因此，在购购时应该考虑到房产单价过高所带来的购房契税成本增加。

确保月还款额与月租金的平衡

租金收益大于月还款额是投资获得利润的头要前提。记者了解到，北京市70-80平方米小户型二手公寓的平均月租金为4000元，也就是说，月还款额要小于4000元才能保证出租的既得利益。那么，按照等额本息还款方式15年期七成贷款来看，贷款本金至少要小于48万元，才能保证月还款额与月租金之间的平衡。业内人士普遍认为，投资70-80平方米二手公寓，其总房款应控制在68万以下。

保证区域房产空置期影响不到利润收入

“我爱我家”市场部专业人士认为，除月还款额外，房产的空置期也将直接影响到投资者的收益。

丁先生以七成十五年贷款在亚奥地区购购了一套面积70平方米总价56万的二手公寓，按等额本息还款法，每月还款3200元。丁先生准备以4000元/月的租金对外出租，但是，经过40天才找到了合适的承租客户。其投资初期损失的收益为40天里的还款额4267元和房租5333元，共计9600元。“链家”市场专业人士认为，由于亚奥区域缺乏一定的产业链支撑，使其公寓租务市场空置期相对较长。

金育松认为，空置期的长短将直接影响到投资收益，因此，在置业时有必要考虑该区域公寓住宅在租务市场上的空置期，所以，在以出租为目的购购小户型公寓时，应考虑到购购单价、月还款额、出租回报、空置期等方方面面的因素，以确保收益化。

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