小户型投资小贴士

头先，要看准地段，小户型一般坐落在大型商圈内，交通方便、利于工作、上学，周边配套比较成熟，属于闹市区。可选择居住人口庞大，居住密度较高的区域。还有一些用地紧张度高的城市功能区和商务区也是投资的头选。

其次，要认准开发商，选择有信誉、知名度较高的大型开发商。小户型是一种投资性较高的房产，保值和升值非常重要。实力较强的开发商在建筑设计和建筑质量上一般都有保障，能提供真正适合市场需求的产品。小区各种硬件配套设施也比较完善，利于将来出租，也为物业升值奠定基础。

第三，一定要选择好产品，现在小户型种类比较多，市场定位也很细，必须考虑小户型的特点是否符合租赁市场的需求。同时为了保证小户型功能齐全以及将来较高的出租率，面积不能过小，一般35平方米以上的才好用。较后还要看小区的物业，小户型的居住人群对物业的要求比较高，不仅要求满足高品质的生活所需，物业管理更要到位，使他们省心。

第四，了解当地的租赁市场行情和区域发展趋势。作为投资，小户型的周期一般为10年左右。月租金只有在总房款的1%左右才能保证合理的周期。因此购购小户型，必须对房屋租金水平比较了解。切勿盲目投资，尤其是当前小户型售价快速上涨，应理性分析投入和产出，更准确地预测小户型的率。

小户型软肋不容忽视

通风

对于普通住宅而言，考虑到居住的采光和通风，房型设计一般注重对流通透性，将房型设计成南北向或东西向对流。而对于小户型，由于建筑面积的限制，开发商从开发成本的考虑，一般都将小户型设计成“单向”的房型，也就是，房子只有一面与楼体外界接触，其余各面或是封闭的墙壁，或是通过入户门连通楼体内的楼道。因此小户型相对于通透的普通住宅，采光和通风性较差，造成居住的舒适度较低。虽然也有些开发商利用排风管道等设施，在一定程度上增加了小户型的通风性，但这种“人造风”无论如何都没有自然风让人感觉舒适，而且也增加了室内的噪音，由于这种排风设施需要电能供应，对居住者来说，也增加了居住成本。

公摊

小户型基本是高层建筑产品，配备有电梯。小户型人均居住密度较大，同一楼层居住的户数比较多，有的甚至是1层20户。因此为了方便小户型居民的上下楼，必须配备更多的电梯。一般来说，一栋楼需要4-6部电梯，比普通住宅的电梯数高出一倍。电梯等公用面积的增加，必然在一定程度上增加了小户型的公摊面积，使小户型的出房率比普通住宅低10%左右。有些小户型项目的出房率仅在70%左右。以总房款为50万元的小户型为例，如果出房率在70%，则购房者为公摊面积而支付了15万元，可是个不小的数目。

还有些小户型设计成公寓式酒店，即“公寓的形态，酒店的管理”。为了造就出气派与，在一层设计有入户大堂，一方面增加了物业管理费用，还增加了公摊面积，对购房者来说，增大的购房支出，有些人认为不值。

居住人群

小户型建筑的居住户数比较多，居住密度较大，而且由于小户型多用来投资，投资者往往将其出租，导致小户型的居民流动性比较大，相对普通住宅而言，居住人群较为嘈杂，给小区的物业管理带来较大的难题。同时由于小户型设计紧凑，公共空间非常有限，邻居间的干扰不可避免，在一定程度上破坏了居住的私密性。

左邻右舍每天都在变，电梯内对视的眼神都是陌生的。总是有人在搬家，或搬走，或搬来。这种由于居住者的流动性而带来的不稳定性，很难形成社区的居住氛围和居住文化。让居住者缺乏“家”的感觉，没有归属感，只是生活中短暂的驿站。

车位

由于小户型社区普遍容积率较高，地面和地下停车场的面积都十分有限，造成小户型社区车位比较紧张。同时小户型社区由于居住密度较高，较高的汽车拥有量让车位更加紧俏，给居民带来了不小的停车麻烦。而且随着汽车迅速进入寻常百姓家，汽车拥有量的飙升让停车成为小户型社区的头等难题。许多购房者将是否有充足的车位看作小区“升级”的重要因素。

相对稀缺的车位，大大抬高了车位的售价和租金。以往天津市区的某个SOHO小户型项目，由于车位紧俏，地下车位售价曾经高达15万元，入住后车位月租金为500元，而且租金随时都有上涨的可能。尽管如此，一些晚来者依然无法寻找合适的停车位。

某个小户型项目，竟没有专门的车库，销售人员介绍说，小区居民可以将车停在楼外的道路上。这种露天停车场，不仅数量有限，对车辆的保养不利，还可能出现车辆的丢失，着实让不少购房者感到困惑。

电梯

对于电梯的配比，国家虽然没有出台相关的硬性规定，但一般而言，高层的住宅应该达到每层户均电梯0.5部为宜。低于这个标准，容易带来出行的诸多不便。

高层小户型每个楼层分割出十余户甚至几十户，但仅配备4-6部电梯，每层户均电梯较低。一旦入住后，上下班高峰期居民集中上下楼容易造成电梯拥挤、等候时间长的状况。

此外，由于小户型电梯的使用率较高，日常损耗较为严重，使用寿命相对较短。给物业管理增加了一定的运营成本，较终将可能引起物业费上涨，从而使居住成本增加。

　　　　　(作者：蔡伟)

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