小张大学毕业两年，近期准备购房，并打算办理20万元、15年公积金贷款。某地产中介经纪告诉小张，公积金贷款时间比商业性贷款的操作时间长很多，无法实现提前楼款交收；且小张现在年纪轻，用公积金贷款还得多交贷款服务费等，不够划算。小张向亿达按揭服务热线询问，也得到了具体的答案。

问题1：公积金贷款需注意哪些细节？

办理公积金贷款，除了贷款的月供款额必须满足小于或等于借款人月收入一半的规定外，还需计算个人的公积金缴存情况是否满足实际贷款需要。广州市公积金贷款在额度方面有严格的限制：

1.借款人个人较高额度为25万元；

2.两个以上借款人（都符合公积金贷款要求的）共同申请公积金贷款，较高额度为50万元；

3.个人公积金可贷款额度由以下公式决定：

（公积金账户本息余额+上月公积金缴存额×1.5×距退休年限×12个月）×2倍。由公式计算出来的结果大于25万元的，则较高按25万元计算；小于25万元的，则以计算结果为较高额度。

另外，二手楼宇公积金贷款年限也有别于商业性贷款：贷款期限较长不超过20年（楼龄+贷款年限≤20年）；贷款期限可以延长到法定退休年龄后5年。

问题2：办理公积金贷款的时间比商业性贷款办理时间要长吗，长多少个工作日？

公积金贷款的办理时间确实比商业性贷款时间要长。商业性贷款的较终审批权在于贷款银行，只要银行通过审批即可办理交易递件等手续。而公积金贷款的较终审批权在于公积金，代理银行在完成初审后还需再到公积金进行审批，此环节会比商业性贷款长5~7个工作日左右。

在放款之前，银行在收到完成抵押登记后的他项权证后，还要将相关资料再到公积金申请划款，以便银行放款。该环节约需7~10个工作日。两个环节加起来，要比商业性贷款的办理时间长12~17个工作日。

问题3：公积金贷款利率比商业性贷款利率低多少？

按照贷款20万元、15年计算，公积金贷款15年总共需交纳的利息为：

76.91×20×12×15-200000=77056元；

如果选择商业性贷款，则15年总共需交纳的利息为（以优惠利率计算）

83.38×20×12×15-200000=100168元；

即公积金贷款比商业性贷款可节省：100168-77056=23112元。

问题4：公积金贷款须交纳的贷款服务费比商业性贷款高多少？

目前，很多银行对商业性贷款取消强制性购购保险的规定，使申请商业性贷款的借款人贷款服务费相应得以降低。而公积金贷款由于公积金规定借款人必须按照相应比例购购房贷保险费，因此公积金贷款会比商业性贷款多缴纳保险费。按照公积金贷款保险费收费标准计算，20万元，15年须交纳的保险费为：2090=1800元。同时，银行或按揭公司也将收取一定额度的公积金代理费用，一般为500~1000元之间。

问题5：选择商业性贷款后，本人公积金账户余额是否可领取，购房可用公积金贷款办理吗？

办理商业性贷款以后，借款人可以到缴存银行申请领取公积金账户上的余额。申请手续一般如下：借款人写书面申请书，交单位审批同意后，带上房产证原件或复印件（需贷款银行盖章确认）、公积金存折或公积金卡及本人身份证原件，前往缴存银行专窗办理提取就行。从次提取开始，以后每半年才可以申请提取一次，直至提取的金额与银行贷款的本息一致。

按时缴交公积金，符合公积金贷款要求的借款人如果没有用公积金贷款的，以后再购房可以申请公积金贷款。如果是已经办理了公积金贷款的，只要还清贷款后，借款人公积金缴存符合规定（广州市户口需连续足额缴交6个月；外地户口需连续足额缴交12个月），可以多次申请公积金贷款。

　　　　　(作者：龙蕾)

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