中国人民银行四川省分行日前对外透露，明年1月1日起，省内的各大商业银行将对个人住房贷款执行新的利率，银行专家就此算账称，以30万元、20年期限等额本息还款为例，执行新利率后，市民每月将多还款10.81元。伴随着这一消息的披露，近段时间以来，各家银行提前还贷的客户明显增加。

现象 利率上调提前还贷打拥堂

中国人民银行四川分行日前对外透露，明年1月1日起，省内的各大商业银行将对个人住房贷款执行新的利率。这一消息披露后，近段时间以来，各家银行提前还贷的客户明显增加。许多购房者在嘀咕：如果继续按揭，30多万元的贷款到期后要白白多付两万元。于是，他们纷纷选择了提前还贷。

在新的房贷利率执行之前，记者走访了建设银行、工商银行(3.86,0.01,0.26%)、中国人民银行等在成都市内的部分营业网点。从各大银行近段时间的接待情况来看，较近一段时间前来咨询“提前还贷”业务的人员比以往明显增加。在一家建设银行门口，记者遇到了前来咨询的李先生，他说：“新的房贷利率马上就要执行了，我就想来了解一下，提前还贷有哪些手续？如果继续维持月供还要额外支出多少？”省农行成都分行一位负责人称，时下老百姓较关心的是加息后自己每个月要多支付多少钱？加息之后银行的房贷政策是否会有所调整？这也是大家特别关心的问题。

今年4月和8月，国家连续两次提高贷款利率。截止目前，5年期以上房贷基准利率已调高到6.84%。对老客户而言，新的房贷利率是从明年1月1日开始执行，也就是说今年8月调息前的老客户，从明年1月开始还贷时就要多掏钱了。建行成都分行相关负责人告诉记者，目前银行房贷基准利率为6.39%，实行0.9倍的下限后，实际利率为5.751%；而明年1月基准利率上调为6.84%后，如果按照0.85倍的下限执行，则实际利率为5.814%，高出现在执行标准0.063个百分点。以30万元、20年期限等额本息还款为例，执行新利率后，市民每月将多还款10.81元。

银行 提前还贷需量力而行

10.81元显然不是一个大数目。但它在消费者心中做产生的心理震荡却是显而易见的。消费者陈枚说：“如果每个月可以节省10.81元，我为什么不去节省呢？”陈枚的观点代表了大多数提前还贷者的观点。这也是较近一段时间以来，各大银行提前还贷人数持续增加的主要原因。那么，提前还贷是否人人适合？中国建设银行成都分行的一位负责人提醒消费者说，提前还贷应量力而行，不能盲目跟从，否则会适得其反。较为主要的是，并非所有房贷利率都将上调。比如，以一至三年(含)住房贷款为例，加息前的利率为6.03%，下浮10%后为5.67%，加息后的利率为6.30%，下浮15%为5.355%，比加息前反而减少了0.315个百分点。

工商银行春熙支行的一位负责人也告诉记者，三至五年(含)的贷款利率，在加息前后保持不变，而只有五年以上的，才增加了还贷数。因此，如果市民住房贷款是按揭期限较长的，则可以适当缩短还贷期限，如果资金允许，则可以考虑适当提前还贷时间，而如果是短期贷款，则不需要考虑提前还贷。当然，一次性提前还贷节省的利息支出。但如果手里的资金有限，购房者可以考虑先部分提前还款，剩余的贷款保持每月还款额不变，将还款期限缩短，这样也可以达到减少支出的目的。

在中国银行(3.61,-0.02,-0.55%)成都分行房贷处，一位工作人员说，选择提前还贷前，应根据个人的财务情况，认清自己的承受能力，如果资金充足，可以选择一次还清贷款；如果手中资金不充足，可选择部分提前还贷。对于一般市民而言，如果月还款额占个人固定收入的50%以下，说明个人承受风险能力较低，则建议优先考虑提前还贷。一年内有资金需求者，还款时间已高于贷款期限一半以上者还贷时需要仔细斟酌。

此外提醒投资者，应结合经济实力来确定较佳还款方式，贷款快要到期的客户，不一定要提前还贷。比如贷款20年已经还一半了，后面还的基本上是本金，相当于低息甚至无息贷款，提前还贷没有多大意义。

专家 灵活变换还贷方式节省开支

专家提醒房贷者，选择不同的提前还贷方式，所付的利息也是不同的。消费者面对加息应该理性应对。银行加息，其目的是使房地产市场能够平稳、持续、健康的发展，所以必然会伴随有一定的优惠政策，这一点在央行第四次加息时就表现得十分明显：在8月19日央行第四次上调利率，政府在通过加息进行宏观调控的同时，又给了各家商业银行更多市场操作的空间，商业性个人住房贷款利率的下限由贷款基准利率的0.9倍扩大为0.85倍，而对于购购套住房的借款者，各银行普遍执行优惠利率。例如：张先生去年6月购购了一套近130平方米的商品房，总价约75万元，头付35万元，其余40万元通过贷款方式支付，贷款期限20年。在执行新利率以前，杨先生月均还款约2810元，20年共需还款约67.44万元，其中包含利息约27.44万元；因杨先生购购的是套住房，所以，在明年执行新利率后，会按优惠利率即基准利率下浮15%计算，等于说只比加息前上涨0.36个百分点，加息后月均还款约2820元，增加10元左右，20年共需还款约67.68万元，其中包含利息约27.68万元，比以前只多支付利息约2400元。可见，对于购购套自住型房子的人来说，明年执行新利率后对其影响并不明显，并不需要太过担心。

如果杨先生购购的房屋是套或两套以上的住房，那么银行按基准利率6.84%计算，如仍然选择等额本息的还款方式，那么从明年1月1日起杨先生的月还款额增加为2950元左右，增加近150元，20年供还款约73.5万元，其中包含利息约为33.5万元，比加息以前要多支付约2.55万元，对于普通的购房者来说，2.55万元的利息并非一个小数目。

同样是购购的房屋是套或两套以上的住房，如果杨先生从现在开始利用同名转按揭将还款方式换为等额本金，那么杨先生的头月还款额约为3940元，20年共还款约67.47万元，其中包含利息约27.47万元，比加息以前(按基准利率计算)节省利息约2.1万元。

通过上述比较不难看出，如果灵活改变还款方式，那么在利率上调以后，不但没有多支付利息反而比加息前还要节省利息。所以需要提醒消费者的是，虽然现在离新利率的执行期越来越近，但这个时候一定不要惊慌失措，应该仔细的咨询分析一下，了解一些不同的还贷方式，利用各种还款方式的独到之处，来达到节省利息的目的。

　　　　　(作者：庞轶心 魏靖)

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