王婷去年购房的时候，房价才开始飚升，当时她看中了一处三室两厅的房产。，房产中介的电话响了，售楼小姐通知王婷，房价明天统一上涨，每平方米500-1000元不等，让王婷看要不要马上下订单。

王婷只考虑了五时辰，就和老公开着车，直奔售楼处，毫不犹豫付了20万元订金。不久之后，王婷就补足了头付，共200万元，余下的房款还有200万元，王婷贷了12年。那是2007年5月，房价和股市都正在等候着较后的一轮飚升。

因为上一次公积金贷款还有一点未还完，所以此次王婷全部是商业贷款。2007年上调了6次息口后，在2008年1月份，王婷每月需还款20202元。

2007年6月开始，月供，共12年（假设维持2008年的利率）

2007年，账越算越开心

王婷至今也没有后悔那次购房，实际上，现在的房价虽然从较高点跌下来两成左右，但离她的成本，还有20%多，而如果不是购了房，王婷作为一个一直在股市里进进出出的股民，很有可能将这笔钱放着，如果那样，结果可能更坏。

作为一个企业的会计，王婷很会算账。她和先生本身已有一处房产，只余下10多万元的贷款，用两人的公积金逐月充还，完全不用动用手上的现金。有了新房后，王婷就将老房子余下的10多万贷款还了，将公积金用来还新的房贷。每月2万多元的还款，对王婷和其先生来说，也还能够承担，差不多正好是两人月净收入的一半。新房子虽然是毛坯，但购时王婷就想到要先租出去，所以房产证还没到手，王婷已经在好几处中介将信息挂了出去，房子一到手，王婷就带租户去看，直接签下了5000元/月的租金，及时帮助抵清一部分房贷。

王婷当时很满意自己的决定，房价呼呼地涨，较高时涨了近50%，如果扣除房贷部分，账面盈利有200万元！自己和先生的工资也在稳定增长，只等存够了装修的钱，就搬到新房子去。这个账，她越算越开心。

[理财师建议]

房贷要考虑家庭现金流，房贷是负债生活，对普通市民来说，或许是一辈子的一次投资，因此，很多问题要细细考虑。

1.月供不能超过净收入的50%，同时考虑利息上升时的压力：在考虑付多少头付，贷款多少额度时，王婷将手中的现金留出50万元以备装修和紧急状况，其余的付头付，而月供的计算是要求其额度不能超过整个家庭月净收入的一半。基本上，这个原则是适用的，同时，手中较好留足6个月的贷款额，以备不时之需。不过，王婷还应该考虑到，当时利率正在上涨，还款的压力在下一个年份开始时，可能加大，应该做一个加息后的压力测试，让加息后的还款额也可以控制在月净收入50%的范围内。王婷贷款时是6.84%的基础利率，但经过2007年的6次利息上涨后，在2008年变为7.83%，好在2009年利息会从7.83%降为7.2%，还款的压力将有所减轻。

2.提前还贷问题：其实王婷和先生并没有准备真的贷足12年。他们的设想是现在每年还能存下30万元左右的钱，如果没有好的投资机会，是准备每年提前还贷一部分的。

3.贷款品种的选择：其实，像王婷这样的房奴，银行是比较喜欢的，手上还有一套无贷的房产，夫妻收入稳定，很多银行是抢着要的。王婷在选择贷款时，可以多看几家，进行一些比较。

以下的几种方式，各有优点，王婷当时完全可以多问几家银行，选择一个更合适自己的贷款产品，节省利息费用。我们假设其从2009年1月开始贷款，如果继续用其在建行的贷款产品，每月还款额度如下：

2009年1月开始还款，12年，月供，建设银行如果考虑其它银行的产品，如转按揭至深圳发展银行，运用其气球贷（长贷转短贷，现在就是将5年期以上的贷款通过这个产品转成3年的短期贷款，以获得短期贷款较低的利率，适合还款稳定，或可以提前还款的人）产品，每月还款额度则如下，每月可节省约400元：

2009年1月转为深圳发展银行气球贷（3年）除了气球贷，还有一些"随借随还"，"存抵贷"，"固定利率贷款"等产品可以选择，也可以进行一些组合，投资人可以了解一下，现在的市场和利率情况下，"随借随还"是比较有吸引力的，特别是对部分资金暂时闲置，但又有可能随时动用的投资人来说。

4.公积金：公积金贷款和还款，是一定要用足的部分，因为公积金贷款的利率较商业贷款低得多，比如说，如果近期利息没什么调整的话，2009年5年期以上商业房贷利率是7.2%，而公积金只有4.59%，利率相差非常大了。其实当时王婷贷款购房时，虽然不能再用公积金贷款，却可以申请20万元左右的公积金装修贷款的，这个部分，现在也没有办法再调整了。另外，还款时，如果公积金账户中有较多的余额，可以先做一个冲还本金的申请，之后再转为用公积金每月还款，充分用足公积金。

2008年，账太难算了

转眼到了2008年。年初的时候，王婷碰到了在证券公司做钢铁研究员的老同学，老同学先判断股市会大跌，接着又放言说房价要跌去一半不止，而他自己，已经基本空仓了，他自己的两处房产据说都卖了。

王婷心里有点打鼓，毕竟还看好自己现在的房子，如果房价大跌，也可以考虑将新购的房子卖掉，还能赚不少钱，等房价跌下去后再购回来。可是想想房产购卖那要办的一大套手续，加上来回税费，王婷觉得还是要看一看。

2007年购房时，王婷夫妇只付了一半款，当时手上也还有几十万元现金。但是两人想看看股市的机会，没舍得全放进房产里。结果这几十万元现金，就放在货币基金里没怎么动。今年年初，王婷算了好几次账，都觉得存货币基金太不划算，一年3%的利息，还不如直接还贷呢。可是，想着这钱也有可能去装修新房，王婷只好继续放在货币基金里。

其实，王婷已经在考虑如果减省月供和利息，很有危机感了。但她没想到，她房贷的危机，并不是来自股市或房市的大跌，而是自己和先生的工作。自己在一个咨询公司做财务经理，收入一直稳中有升，而先生在一个制造业负责运营，两个人的工资水平差不多，每月还贷之后还能积累不少钱。可是，10月份，王婷的公司因为有近一个季度没有一单业务，高层已经在考虑进行"适度裁员"。王婷反应就是："如果我失业了，房贷怎么办？"没有了王婷的一半收入，先生的工资只刚够还贷，5000元租金根本不够全家的生活，而且，先生的公司，看起来订单量也不保证，王婷一下子有些不知所措了。抛房吧，房价在下跌，而且王婷本来是准备搬过去住的；不抛吧，装修住进去的话，现金压力太大；提前还贷呢，还不知什么时候才能装修住上新房。王婷一时没有了方向。

[理财师建议]

1.经济不景气时，较重要的，是稳定的现金流，这包括工作所得，也包括对已有积蓄的"去高风险化"。简而言之，经济危机时，要保住工作；要保住现金。

2.如果工作有些不稳定，也不用太担心，只要手上有较充足的现金，就可以安心过冬。这个时候，手持现金，一是延迟消费，能少消费的，能不消费的，尽量延期，典型的例子就是装修了。王婷本来留下的50万元装修款，正好可以作为过冬储备，而装修的事，肯定要延期了；另一方面，则是要保护好本金。这50万元现金，要作为日常生活费用不够的补贴，甚至急需之用，不宜再放入高风险的资产，而应该以保本为主，放在货币基金中，如果想收益高一些，也可考虑纯债基金。

3.以王婷家庭而言，我们觉得也不用过于担心，毕竟手上有两套房产。不过，如果两人中有一人工作出了问题，而另一人的工作开始不那么稳定，站在控制风险的立场上，我们会建议王婷考虑抛售套住房，目前的价格比成本还是可以高出15-20%，出手后，财务危机马上可以缓解，而此时股市已历经大跌，房市可以再看机会，夫妻俩也可较安心地再找工作。其实，拥有安全稳定的生活感受，是保证生活质量非常重要的前提。

我们帮王婷重新规划了一下，有两种方案选择：1.积极一些：不抛售套房产，也不装修套房子。目前家庭的开支进行合理的调整，以延期消费和削减 性消费为主，装修不要做，提前还贷也不要做，在保证本金安全的情况下进行一些低风险投资，渡过比较艰难的经济下滑期。

2.保守一些：如果判断两人中有一人工作可能会出问题，可以考虑抛售套房产，马上手上就会有450万元的现金，可以还清套房贷款，装修套房，余钱可以积极地寻找股市的机会；或在房价继续下跌，或在工作重新稳定之后，再寻找房市的机会。

1、用足公积金贷款。

2、月供不能超过家庭月净收入的50%。

3、要为月供做压力测试，即如果利率水平有明显上升，能否还满足个条件。

4、要储备至少6个月的房贷资金，以备不时之需。

5、不要怕麻烦，要多选择几家银行，多问一些产品，让银行为自己做房贷还款的测算，尤其要关注公积金的贷款额度、利率的优惠程度、提前还贷的约定、气球贷、随贷随还等产品的了解等，可以节省利息，保留一些投资机会。

　　　　　(作者： 张茹　)

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