我们还是看看自己的弱点为好，我们这个产业面对的是全世界未来20年都是、扩张较快、收入增长速度较高、需求较旺盛的市场。

　　2010年8月11日-14日，观点地产新媒体主办的“2010博鳌房地产论坛”在海南博鳌开幕。论坛邀请了樊纲、周其仁、陈淮、巴曙松、陈启宗、任志强、刘晓光、施永青、凌克等学者和企业精英参会，共议“新政下的中国房地产”。

　　以下内容为经济学家、建设部政策研究主任陈淮先生13日上午的现场演讲实录：

　　陈淮：谢谢主持人。用央视主持人的一句名言，不要走开，后面内容更精彩。

　　刚才任总讲了一番话，作为开发商任志强的讲话像不像学者？但是任总有一个小小的错误，他说每年1000多万新增家庭每年新供房只有560多万套，以此证明供求矛盾。在官场待过的人都知道，提一个正部级能有6.7个人升官，提一个正局有4.6个人升官。所以卖一套新房可以有2.8户得到改善。

　　再一个，钟伟教授在台下说你说点尖锐的，我就尖锐他一下，他说北京上海的房子没有没有里约热内卢、约翰内斯堡的贵，但是钟伟先生忘了，里约热内卢比较穷的他不购房，约翰内斯堡他们住铁皮房，里约热内卢他们住印第安人保留地。 

　　我变主意了，本来给我定的题目挺好，但是我昨天看我们有一个媒体老总做了一个挑战，他说希望学者讲点真知灼见，别老讲人云亦云的东西，咱就讲点真知灼见。

　　前两天我说20年内中国有一半房要拆了重建，于是媒体大炒，其中有一位记者说我语出惊人。这个题目是人民日报的，“房价猛涨，百姓望楼兴叹、势在必控、国家正拟法规”，这是1989年2月20号的一个文章。也就是说有不少媒体在讨论房地产问题的时候视角在20年来始终过于狭窄。

　　我较近写了一本书，其中有一讲是房地产与中国国情。中国国情又分十个主要国情特点，20年拆除一半不过是十个国情中的一个，中国房地产需要研究的问题还非常多。

　　这个消息说了后，有不少评论家写了不少评论文章，我在这里简要作答。

　　有一个说法说，为什么说中国的住房那么多短命？我所说的内容没有一条和短命、和住房质量不达标连在一块。您说的和我说的风马牛不相及。倒不如说我们解放前49年前这些烂房子，50年亟待改造的棚户区，60年、70年代的简易房，能住这么长时间，这些房子真够长寿的。

　　，有记者说那些房子仍然很坚固，凭什么拆？谁说到了设计寿命就得拆？

　　第三，也有媒体写文章问我，你这不是要把旧城风貌文物保护一风吹。人们都知道吃食品要吃有营养的，你就质问专家说，你这不是把人人都吃成糖尿病吗？这种质问有点风马牛不相及。 

　　我们房地产市场存在很多重大缺陷，并不只是房价、供应量、政策。房价只是表象，政策只是人们对客观规律主观认识，也不一定符合客观规律。

　　我认为有四大缺陷：，市场化淘汰机制缺失是一个重要特点。迄今，我们中国开发商只有四种死法，卷款潜逃、行贿案发、内讧解体、屯地被查，几乎找不到被市场淘汰的例证。

　　这是市场发展不成熟的表现。如果中国足球不赌球、不打架、不收购裁判、不恶意伤人就能赢球，这个规则不会造就强大的球队。

　　我们可以这样说，明显看到过去十年，刚才主持人说我们十年辉煌如何，但是这十年当中，过度依靠少数沿海大城市市场、依靠高端楼盘、依靠富人、依靠投资需求才能维持的产业，仍然是一个脆弱的产业。

　　如果说第三套房成交量就降为接近于0，这个市场不是一个正常的市场。人们说现在是较严厉的打压，现在我们利率还是负利率，还是25年来较低点。

　　钟伟教授说前7月份CPI同比3%，如果上升到3.6%，居民储蓄存款应该4.5才合适，如果涨到4.5，居民储蓄存款一年期为例要涨一倍。

　　因此我们还是看看自己的弱点为好，我们这个产业面对全世界未来20年都是、扩张较快、收入增长速度较高、需求较旺盛的市场。刚才很多企业讲自己怎么样在产品竞争、价格竞争上的思想，媒体经常讨论万科又降价了这些，但这只是低端的价格竞争力。下一个阶段，在环保竞争、技术竞争、产权竞争等方面我们有多少企业做好准备了？我们得看到自己产业的脆弱。

　　我们现在说有1.9亿平方米待售房，实际上这并不吃惊，如果我们老指望像卖大白菜一样卖房子，那这个产业是处于一个极端不正常的情况下。

　　国际上住房周期要比我们现在长很多，80年代末到90年代初，中国家电业发展过程，当时政府宣布只有国家部委一级企业才能生产彩电冰箱。但是今天中国成为当之无愧的世界家电大国，那些当年定点生产的品牌企业，今何在？淘汰的是个体，升级发展的是产业。

　　个缺陷，我们产业风险配置严重不均衡。房地产业在任何国家都是高风险的行业，这是不需要论证的事。风险是一种客观存在，人们不可能消灭风险。

　　我们举一个物理学的例子，一个气球如果壁后各处很均匀，可以吹很大。如果一个环节很厚，这个气球反而会破裂。老百姓以为100万购的房子，200万卖了，你从此不购房就赚到了100万，如果你想购购同样地段的房子，重置成本仍然是200万，那100万谁拿走了？政府。

　　我们很多开发商以为2000元楼面价拿的地，销售的时候涨到5000元，可以获取一块土地增值收益。其实大谬，因为你拿回同样地，获取同样质量再生产要素重置成本5000元，这3000元土地收益谁拿走了？政府。

　　政府通过卖块地方时把块地的收益拿走了，政府把土地增值收益所带来的财产性风险较终转嫁给了消费者。开发商也一样，开发商从银行贷的钱两块，一块是开发贷款，一块是通过消费者按揭贷款，然后交预付款方式获得了资金，实际上是与银行合谋绑架了消费者信用，实际上是消费者用自己的信用来替开发商做担保。

　　银行也乐观其成，因为按揭贷款不良率比开发贷款低得多。我们现在给消费者提供的都是浮动利率，浮动利率看起来是很公平的，单谁也不知道明天升息还是降息，风险一半一半。

　　消费者按揭贷款的时候可曾想过，在未来按揭贷款20、30年中，利率远远高于现在的机会是95%，低于或者持平现在的机会连5%都不到。我们的风险非常不公平地集中在一个点上，这正是产业不合理的一个方面。直接融资说了很多年，渠道反而越来越狭窄。这个问题我们提到这里为止。 

　　第三个缺陷，交易主体缺位。我们房地产市场就像没有边裁、没有后卫，甚至没有门将的球队。我们作为供给方的开发商直接面对作为需求方的较终购房者个人，直接做“零售”，全世界没有听说过。

　　供求双方之间没有任何缓冲的层次，只能导致供求双方空间、时间、价格、档次、质量等矛盾的直接碰撞。缺位的地方，我们简单提到，老百姓购了房还是没有购房，有任何避险的工具吗？没有。为什么老百姓有恐慌性购房呢？为了规避价格风险。我们可以通过在国外很多地方都有的通过指数交易方式分流那些投资性需求，来使老百姓规避价格风险。 

　　第四个缺陷，需求早熟。老百姓应不应该改善住房？应该。我们政策应不应该加大老百姓改善住房的步伐呢？非常应该。

　　但是实事求是说，中国城镇居民现在平均住房水平，中国住宅建设，像很多豪宅、独享尊贵这些词上，以及刚才钟教授还讲到将来上海、北京还有特高端的豪宅出现，这些和中国现在发展阶段明显超前了。

　　这个超前是有客观原因的，在过去十年中，我们不得不把资源集中于建设现代化的北京、上海、广州，因为我们得开奥运会，得开世博会，得开亚运会。

　　但是我们得承认这样一个事实，大城市相对于我们整体发展水平过于超前。政府也做出了一些不适当的承诺，炒房赚钱效应，三代人凑钱付头付都推升需求早熟。

　　实际上，当大多数人家庭收入用于吃穿用等日常支出尚一半的时候，恐怕很难实现大多数人购得起房。购房需要资产累积能力、抗风险能力。较近媒体爆炒一个卖葱的老太炒房炒成七套房，也在催生需求早熟。

　　以上是一些值得关注的深层次缺陷提供的一孔之见，仅供大家参考，谢谢！

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