我们从日本房地产演变的趋势和过程，可以反思我们已经走过的发展道路，进一步把握发展的和策略。

　　2010年8月11日-14日，2010博鳌房地产论坛在海南博鳌开幕。论坛邀请了樊纲、周其仁、陈淮、巴曙松、陈启宗、任志强、刘晓光、施永青、凌克等学者和企业精英参会，共议“新政下的中国房地产”。

　　以下为经济学家、国务院发展研究金融研究所副所长巴曙松先生12日下午的现场演讲实录：

　　谢谢主持人，刚才肖莉女士对于房地产金融的介绍，是对我们这些金融从业者无声的批评。

　　确实这么多年，我们讨论房地产金融，都不好意思说房地产金融，充其量就是一个房地产贷款或者贷款的变种形式、替代形式。至于说到具体的货币政策跟金融这个方面相关，很多政策的出发点来自于对房地产泡沫以及泡沫破灭可能对整个经济形成巨大冲击的一种担心，以这个出发点来推动的。

　　所以20时辰的时间，我想今天自己定一个题目，把我较近分析、观察、思考的一些问题跟大家做一个汇报。 

　　近期在中国的房地产市场经历过一段上涨之后的调控，大家本能地就会提起日本的泡沫经济，日本的房地产泡沫。所以我想把近期对日本的房地产市场发展的不同阶段的一些特征和我们对当前中国房地产市场的借鉴在20时辰给大家做一个汇报。

　　大致上来看，我们说日本经济发展的经济起飞时期，从1955年以来经历了非常典型的四个十年。

　　个十年，是1955年起始，这个时期日本完成了战后经济起飞，典型投资主导模式推动发展。

　　个十年，开始于1966年，这个时候强调投资主导向消费内需主导。家庭收入持续增长引发房地产发展。

　　第三个十年，从1976年开始，日本经济也进入一个经济结构调整、转型的所谓的新经济时代，国民收入高速增长转向稳定增长。

　　第四个十年，从90年之后的十年称为迷失的十年。在不同的时期，不同发展主要增长动力不一样，特征也有很大差异，所以跟我们现在做一个对照，可以做一个大致的参照。 

　　与日本经济四个十年相对应，基本上它的房地产也分成四个阶段。

　　个阶段，1955年开始的个十年，日本房地产发展较主要的推动力是保障型住房。20世纪50年代中期之后，也是快速推动工业化的时期。

　　这一时期日本房地产面临问题就是供给不足，全国无房户超过400万户，大量的工业化，需要大量的劳动者有住的地方，只有提供充足保障性住房才能维持工业的竞争力。

　　实际上香港的保障性住房体系的建设它直接的推动力也是这一个，直接导火索当然是那一场圣诞的大火，但是香港地价上升怎么维持工业的竞争力？日本做了什么呢？日本从战后的叫做应急性政策转成具有长远规划的分层次住房政策，并分别于1950、1951、1955年连续出台了影响深远的三部法律，叫做住宅金融共库法、日本住宅工厂法来推动日本的针对低收入的公营住宅，针对中高收入的私营商业住宅。

　　截至1965年，日本政府经过10年保障性住房建设，整体上日本住房存量达到大约2800万套，人均房间数达到0.9左右，户均住房套数基本接近1%。这说明日本经过这一阶段，基本上住房短缺问题在工业化时期解决。

　　昨天观点的记者跟我访谈，我说不要跟我谈那么远，我就看两个指标，户均住房套数，一个家庭是不是有对应一套房子，如果没有对应的，你讲什么都白搭，你让他租还是购？总是要有房子对应。

　　我们在工业化快速推进时期，维持工业的竞争力和城市化的推进，缺少这一环，目前看来是会制约我们的工业化、城市化。大家设想一下如果日本没有1955年开始的个十年快速的保障性住房大规模的建设，后来它的整个工业的发展，出口的发展，包括房价的上涨承受程度整个社会会低很多很多。