在此轮新政的调整中，与会嘉宾一致认为，商业地产是先进没有受到影响的领域，因此在本届博鳌房地产论坛上，许多专家学者纷纷发表了有关商业地产发展之道的见解。

　　陈启宗：商业房地产制胜之道

　　到现在为止，在中国我没有看到太够水平的商业发展，但很多人在商业房地产赚了很多钱，我的答案是因为竞争缺少，没有竞争，你就变王了。老外有句话，在一个瞎子国度里，要是你有一只眼睛，你就是皇帝。——恒隆地产董事长陈启宗

　　从增长来说，商业房地产这几年增长量比住房增长量还要大。中国房地产业发展，因为竞争的水平不够，所以很多人虽然没有做出世界水平级的东西，但是还可以赚钱。今天我是很简单地要把恒隆的模式是如何成功的跟大家分享。

　　商业地产比住宅更赚钱

　　其实我们项目在内地也不多，到现在为止也不过是3个项目，不过回报率非常好。我不知道你们住房回报率有多少，20%？我可以告诉你，恒隆地产能做到不贷款的回报率是多少呢？我们去年是31%。要是能贷点款的话，也就是说到了50%。也就是说两年可以回本。

　　我不是天就可以拿到31%的回报率。这个平均来说要经过15年。7年才能把它盖起来，盖起来后，开始的租金回报率大概4%-5%，然后你把它养大，养到8年左右，才能达到30%的回报率。

　　虽然可以赚很多钱，但是绝大多数人没有好好利用这个市场，没有赚到可以赚到的钱。100元的租金有多少进入我口袋？恒隆地产的数字是每收100元租金，有85元进入我口袋。其他的公司，较高的一家是70元。也就是说，这里有很大进步空间。

　　做商业地产经验很重要

　　当然很多人在这里就有一些难处，有一些是资金的难处，有一些是耐心的难处，很多人就是有资金，但是你有耐心等15年做到30%的回报率吗？

　　要是想在商业地产成功，我有一些建议，我们要先承认姚明不是李宁。什么意思呢？住房的发展跟商业的发展就像姚明跟李宁那样，都有较杰出的，篮球是姚明，体操是李宁，两者是混不起来的。

　　搞住房是一个量的问题，你必须做大。搞商业房地产是一个质的问题。搞住房是要卖的，搞商场是不能卖的，凡是卖了的商场或者分层出售的写字楼，完全是三流的东西，你也不可能赚到那么高的回报率。

　　做住宅要快，做商场不能快。我常常说房地产不是一个高科技的行业，但是房地产是一个高经验的行业，特别是商场跟写字楼，特别是高端的，是一个非常高的经验含量的一个行业。经验的含量在哪呢？那是在人的脑子里。

　　另外有人说你们招商团队一定非常好。要是你选址好、设计好、建筑好，招商是较容易做的事情。凡是以为招商重要的人，都是不及格的房地产商。

　　张宝全：商业地产转型为抢手新娘

　　中国地产转型时，应该关注新的需求，新的需求可能就是我们转型的动力。转型过程中，商业模式有效建立可能就是下一轮核心竞争力营造的过程。——今典集团董事长张宝全

　　中国地产前15年的繁荣我认为不会再出现了，中国就是因为在计划经济时代，没有商品房市场，当有这个市场后，到前几年为止已经差不多了。中国房地产动力是什么？我个人认为就是新的增长需求。新的增长需求一定会成为下一轮地产根本的动力。

　　商业地产面临转型

　　今天我想讲商业地产。商业地产在房地产开始的时候就有了，比如社区的会所，包括一些酒店等等。中国地产有史以来，商业地产基本上就是一个陪嫁的丫头的位置。比如觉得这个地方没有酒店不好，能不能在规划里加一个酒店。大部分配给地产组团这样的商业包括酒店，大部分可能都处于非盈利状态或者说依然是亏损的状态。

　　现在商业地产就是抢手新娘，会被大家重视的原因是什么？就是刚才讲的转型。地产商在新的形势下转型是什么？一定是从单一产品向多元化产品。

　　还有一个作为企业较重要的转型就是，我们要从单一的开发向开发加投资来转型。我们以前基本上盖了房子就去卖，在今天，如果盖的房全部卖掉，所挣的钱在今天来讲，率已经很低了。

　　以前用1000万做3-5个楼盘，今天可能要动用1个亿，回报率已经很低了。如果不通过上市解决资金支持的话，企业发展基本上是很困难。

　　但是有一个趋势中国经济高速增长通货膨胀，这一定飘浮在我们周围。这就带来一个企业在发展过程中，资产怎么增值保值的问题。今天很多企业从单一开发向开发和投资结合。投资性的物业一定是以持有为原则。这一点大家都在探索。

　　消费转型带动商业转型

　　目前除了行业转型以外，中国市场在消费上也发生了一个非常大的变化，就是中国现在已经达到人均3000美元的时候，消费里面发生了一个重大转型，这个转型就是从功能消费向体验消费，也就是所谓的文化消费。

　　文化应当是我们生产方式和生活方式的综合。比方在前几年我们喝咖啡，大部分购的还是瓶装的咖啡，但是今天这种现象已经很少，喝咖啡更多是在酒吧喝，已经不仅仅是销售咖啡给你带来的功能，更重要的是消费喝咖啡的方式，这是中国消费转型很大的东西，这也预示着第三产业在中国发展得很迅速。

　　当功能消费到体验转型的时候，也正在全面从旅游向度假转型，旅游产业和度假产业是两个完全不同的产业，当人均3000美元的时候，就进入度假时代。

　　旅游市场是中国中低消费市场，度假市场是中国中高消费市场。如果不能够很好区分的话，从我们规划到我们开发或者到我们建设，我觉得是有问题的。

　　博鳌语录

　　精彩回顾

　　商业地产是讲长期持有商业地产，但长期持有商业地产回避了一个土地增值税的清算问题，它的当年的收入除自有资金投入比，回报就很高。现在中国成功的商业地产都纯粹是“官商地产”，地有多少不是招商引资进去，就是戴帽子指定的。“基础价格非常便宜，傻瓜都会做”。

　　——广州新城市投资控股有限公司董事长曹志伟

　　如果没有足够实力做商业地产，哪可能就栽下去了。新政也好、调控也好，对于每个开发商，只要做好自己的事，量力而行，自然就没有事。做商业地产真的要考虑到一个问题，商业地产是要压资金的。如果做完你切碎来卖，这是很大的不负责任，一个切碎的商业地产很难做好。所以做商业地产是有它好的一方面，能够守得住的话，能够享受到资产增值期间所带来的利润，但是你如果没有那个实力的话，就要三思而后行。

　　——平安物业投资管理有限公司董事长邹益民

　　商业地产是一个聚宝盆，也比较高。我建议各位做住宅的地产发展商，不妨分精力做一些商业地产，虽然比较长，但是较后起到中流砥柱作用的还是商业地产。

　　——昌盛中国地产集团董事长邹锡昌

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