从源头上规范海南房地产市场秩序

　　●“土地新政”不只“两个暂停”

　　●“两个暂停”不是房价上涨推手

　　●限制商品房开发大量廉价拿地

　　●“双轨制”是海南住房供给趋势

　　海南国际旅游岛建设上升为国家战略引发了一轮投资海南的热潮，特别是房地产市场出现快速上升的势头。为抑制预期防止泡沫，海南出台了“两个暂停”为代表的土地供给政策，顿时引起全国关注，关于海南房价的争论也频频见诸媒体，甚至有人质疑，海南房地产是否出现了泡沫?

　　“正常的市场供需关系引发的房产价格上升不可怕，倒购倒卖商品房和倒购倒卖土地的投机行为才可怕。我们现在的工作就是要防止投机炒作混乱房地产市场秩序，从源头上规范房地产开发土地的管控，全力保障海南房地产市场的健康发展。”今天，省国土环境资源厅厅长严之尧接受海南日报记者少有专访，全面剖析海南房地产市场未来走向。

　　“土地新政”不只“两个暂停”

　　严打土地投机炒作：全面清理囤地行为，打击非法转让

　　海南的“土地新政”不仅仅是“两个暂停”。严之尧表示，省委、省政府对房地产市场走向高度重视。除了“两个暂停”，还先后就房地产开发闲置土地处置、房地产用地调控、建设用地的供应与管理出台了政策，打出“组合拳”。当前，主要落实四方面的工作：

　　保障性住房的用地需求100%保障，全力推动2010年海南“一号民生工程”的建设。解决广大老百姓的居住问题。“这是较关键的问题，海南老百姓的住房问题解决了，房价也就不是问题了。”严之尧说。

　　全面清理已出让但尚未开发的房地产闲置土地，打击囤积土地的行为。据悉，目前海南企业手中共有已出让土地13万亩，其中相当部分是按规定应开发而尚未开发的。此举可加快房地产开发建设速度，加大房地产市场的供给量。

　　严厉打击非法购卖土地的行为，特别是以转让股权方式非法转让土地的行为。按规定，企业股权转让在税费和转让条件上都远低于土地转让。如土地转让要求建设完成开发量的25%以上，股权转让没有此限制条件，因此往往成为非法炒卖土地者的惯用伎俩。

　　全面清理企业的土地成片开发项目，加快成片开发的基础设施建设，严格按照计划向地方政府交出熟地，地方政府及时按照规划、计划出让土地。

　　严之尧表示，这一系列政策表明，海南正在从源头上规范房地产市场秩序，抑制过热预期，遏制投机炒作，减少房产泡沫出现的机会。

　　“两个暂停”不是房价上涨推手

　　对当前房产供应总量没有影响

　　在“两个暂停”出台后，有声音认为这一政策推高了房价。严之尧对此观点很鲜明：“两个暂停”不是房价上涨的原因，因为这一政策没有影响到海南的房产供应总量，从本质上看，房价上涨也不是因为供地暂停，目前全省可供房地产开发的土地仍然很多。

　　严之尧表示，“两个暂停”并没有停止房地产开发项目的报建，企业手中已出让但未开发的土地13万亩仍然可以申请建设。如果这些土地实实在在进入开发，房产市场的供应量将大大增加。从这一点也可以看出，海南房地产市场当前的问题不是增加土地供应，而是清理囤积土地和打击土地炒卖，促使已出让土地加速开发。

　　也有声音认为海南又出现了1990年代初的房产泡沫。严之尧对此同样鲜明反对：二者有本质上的不同。

　　严之尧分析，1990年代初的泡沫主要源于土地的倒购倒卖，“炒楼花”，形成大量银行债务。此轮房价上涨情况完全不同，由大量度假居住需求所推动。因此，今天主要是管控好土地的泡沫。由此看来，“两个暂停”是关系到海南如何落实国际旅游岛建设方针政策，关系到海南是否能够健康发展的理性决策，不是影响房价的波动原因。从长期来看，当前的海南房地产市场还是健康的，将来也会是健康的。

　　限制商品房开发大量廉价拿地

　　土地供应向保障性住房、社会事业、基础设施、旅游、高科技、现代工业等倾斜

　　目前，海南建设用地存量约30万亩，加上每年近4万多亩的新增用地指标，建设用地数量上是足够的，但怎么用好是个大学问。“政府不能以土地收入为主要目的过量出让土地，要以社会经济发展为主要目的而出让土地，真正发挥土地‘闸门’对经济发展的宏观调控作用。”严之尧说。

　　据悉，在规范土地二级市场的同时，海南还将强化一级市场的管控。严之尧明确表示，将对土地供给结构进行大调整，限制商品房开发大量廉价拿地，土地供给100%满足保障性住房，并向基础建设、社会事业、旅游、高科技产业、现代工业等项目倾斜。

　　“加强管控不是推高房价，而是以土地供应调整海南的经济结构。”严之尧说，1990年代初的热钱几乎都是投入房地产，所形成的房地产泡沫教训是十分深刻的。利用好国际旅游岛获批后的投资热潮，引导投资进入这些建设国际旅游岛较需要的领域，使之真正成为推动海南发展的力量，是我们大家的共同责任。

　　“双轨制”是海南住房供给趋势

　　形成适应不同类型的居民住房供给体系

　　作为中国先进的热带岛屿旅游目的地，海南的资源有其独特性和稀缺性，海南的房地产市场因此非常特殊。严之尧认为，从海南的实际出发，住房供给将走向“双轨制”，即度假、养生、旅游等居住需求交给市场，市场自发形成价格;在海南长期工作和生活的“产业”居民的住房问题，由政府直接或间接提供保障性住房。

　　为避免出现“夹心层”和影响人才引进，严之尧表示，应该形成多层次、不同类型的保障性住房体系。向低收入群体提供廉租房或福利房;农村居民可以适度放开自建房;城市老居民住房可以通过旧城改造来解决;对流动性大的第三产业基层职工，政府可以提供产业廉租房;普通事业单位职工和一般公职人员，政府应建设“双限房”卖给他们;对于海南急需引进的高端管理类人才，政府甚至可以在限卖条件下以低于市场价提供高端住宅。

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