2010年房地产市场注定是个政策市场。

　　继2009年12月底密集出台一系列针对房地产行业的调控政策以来，1月10日，一份被称作“国十一条”综合运用了土地、信贷、税收、行政监督等多种手段的调控蓝图，正式确定了2010年中国房地产政策的基调和架构。19日，国务院总理 主持召开的国务院第四次全体会议上，讨论的《政府工作报告（征求意见稿）》这样表述房地产市场：抓紧落实已经出台的各项政策，加快推进保障性安居工程，增加普通商品房供给；加强对市场需求的分类调控，抑制投机投资性购房。

　　连番的重拳出击，被业内人士认为调控思路清晰、明确，是更加系统、全面地从“调结构、抑投机、控风险、明确责任”四个方面加快遏制房价过快上涨。调控的具体实施，涉及金融、税收、土地、住房建设、国有资产管理等多个方面，关系到财政部、国家发改委、央行、银监会、住建部、国土资源部、国资委等多部委和众多金融机构。毫无疑问，未来相关部门将会出台具体落实的细则。

　　遏制投机消息一出，投资客神经紧绷了，可是他们的准备却是“在等打压，打压就进货，当房价降了20%就购3套，降30%再购3套，降40%直接购入十套。”

　　看好中国经济发展的长远投资客仍在进货，甚至一些自住购家也不得不入场。记者身边就有不少有学位需求的购家，由于小孩上学的时限等不来调控效果，已经不得不匆匆入市了，而持币观望准备跟风的投资保值者更是不在少数。“只有跌了才有机会进货。现在看，政策变来变去就有机会做波段。”

　　在“国十一条”调控政策之下的房地产市场的“投机”暗流涌动，市场也表明，随着各种变通手段的出现，调控政策也在市场消化，调控的实际效果变得扑朔迷离。

　　众人持币待购，几人蠢蠢欲动

　　“国十一条”颁布后，存款准备金率立即上调。过去短短一个月内，政府连续4次出手调控房地产市场。而在密集政策的直接或者间接利空消息的影响下，购楼者的热情进一步受到打压，持币观望成了消费者眼中较安全的方式。

　　统计数据显示，上个周末广州成交出现大幅下滑。16日、17日两天网签数据只有196套，其中1月17日的一手房网签数量仅为20套，创下今年广州一手房日网签量的较低点。而相比上个月周末日均202套的成交量，本周更是暴跌50%。

　　刚性需求者观望

　　国十一条出台后，不少分析认为，房价将在宏观调控影响下有所下降，然而两周过去，显然开发商的动作没有那么快。

　　准备明年10月办喜事的叶小姐在白云机场工作，相中的白云区机场路一楼盘，报价145万元。当“国十一条”推出后，她认为这些给楼市降温的政策对消费者有利，于是有了跟开发商讨价还价的底气。几次交涉后，售楼业务员给了96折优惠。“看报道说开发商能撑到下半年，那时候才是价格拐点。虽然房子一定要购，但毕竟可能省下十几万的差价，短期看再涨也不会差太远，不如再等等看。”

　　从事保险业务的曾先生2008年底从梅州调至广州总部工作，他一直在为去年4月没有果断出手购楼感到懊悔，当时海珠区南洲路某小区一套126平方米的三房跃层户型，包括税费在内97万元。而现在该小区的二手房已升值9500元/平方米左右，一手楼价格也在13000-14000元/平方米。他认为目前不是出手的时候，“亚运会前，广州的楼价肯定不会明显下跌。现在楼价还太高，虽然不知道何时是底，但下次楼价降到去年三四月的水平，一定购了。”

　　二手业主：咬死价格等时机

　　刘先生耳根清静了一两个月，中介电话又开始扰人。“这几天中介电话来问放盘的特别多，能接到七八个。”刘先生在海珠区同一小区有两套物业，其中一套用于自住。在他的想法里，2010年是卖楼年，趁亚运年的时机出货应错不到哪里去。而当近期政策风云突变，他的卖房计划有了改变，一方面通胀压力不断增大，假如卖房套现，手中的资金可能会出现贬值；另一方面小区位于**三号线沿线板块物业，加上城市中轴线等概念，贬值可能性较低。

　　在广州做服装生意的浙江人夏雨理财方式就是投资房产，“政策不定，现在购家也在观望，没有急用的话，不如先放租来得实惠。”虽然担心新的政策会导致房子贬值，但目前价格敏感，谁都不会贸然出手，还不如等价格坐稳了再做打算。“跟北京、上海、深圳，甚至江浙相比，广州的房价以后肯定会涨的。”

　　“这两个星期放盘的明显少了。”满堂红中介介绍，前来咨询放盘的客人不少，但绝大部分都表示要看看走势再做决定。而即使近期政策影响，业主的心理价位并没有明显波动。

　　争论：到底是拐点还是低点？

　　针对“国十一条”和近日央行存款准备金率等举措连续出台，保利地产副总经理余英认为，央行近日上调人民币存款准备金率主要是为了矫正去年及年初以来信贷狂奔的势头，是将过于宽松的货币政策，变为继续宽松的货币政策。这才是“遏制部分城市房价上涨过快”的行之有效的“药方”。他表示，“国十一条”等楼市调控政策的出台只是调控中国经济的政策体系内部调整的起点，未来调控政策和措施将从金融、财政、税费等多方面展开，较终建立起适合今后房地产健康发展的政策体系。去年年底和今年的一系列政策就是要构建和完善科学合理的促进房地产健康发展的前瞻性的政策体系。绝不是所谓“拐点”的开始。

　　他又引用2006年至2009年广州一手住宅均价和同期GDP数据比对，两数据基本都是按12%左右增长。余英认为，只要广州的GDP还是按10%以上增长，房价大概不会低于10%的涨幅。房价与GDP在5至10年内应该是两条基本平行的曲线。

　　同创总经理赵卓文表示，房地产行业可能出现“硬着陆”，今年5、6月份将成为关键期。他认为，目前系列调控政策已经密集出台。从地价头付50%，二套房贷40%以上，到存款准备金率上升等等，都让人感受到政府的力度和决心。由投资炒楼需求和升级消费需求撑起来的楼市，将被迫作出短期调整。一路高歌猛进的房地产行业，有可能在2010年上半年“硬着陆”。

　　赵卓文表示，目前市场购卖双方的博弈才刚刚开始。发展商现在的状况是：短期“不差钱”，还没有降价压力。另一方面，2009年以来，开工量在增加，购地量在增加，未来财务压力颇大。未来销售市场景气与否对发展商影响颇大。购家们现在都在观望，在等待一个“抄底”的价格。深圳楼价2.2万元/平方米，广州楼价1.1万元/平方米。这样的价格不适当下调，购家是不会积极入市的。赵卓文认为，接下来应关注市场成交量，关注5、6月份发展商的动向。

　　而戴德梁行华中、华西区策略发展顾问部董事黎庆文表示，此次新政声势浩大，主要是进行预期管理。但是，银行上调存款准备金率0.5个百分点，不可避免会使得开放商钱袋变小，因此房企降价的压力进一步加大。他认为今年楼价应该会出现一个拐点，很有可能就在下半年。

　　寒桐投资总经理韩世同则认为，目前投资客已经在收手和观望了。他认为广州楼市的成交萎缩不是去年底才发生，而是去年7-8月份发生的。韩世同表示，去年由于救市“保8”人为改变了经济的走势，而造成了人们恐慌性购房把房价刺激起来。并不是说开发商建的房子特别好，只是特别会提价而已。2010年的楼价下跌的可能性非常大，可能一季度就会出现小幅度价格的回落。

　　专家观点一致：长期看好

　　“除非你们想2010年中国的GDP掉下去，否则房价掉不下去。”当被问及中国的房地产泡沫何时破灭时，地产大嘴任志强“语出惊人”：“党没有告诉房价要跌，也没有告诉我房地产要破灭了，较多说管理通胀预期，连通胀都没有提，怎么会有泡沫？”

　　相信这并不是任志强的一家之言。

　　这两天，广东省房协的会长蔡穗声正在为自己的观点被人曲解而苦恼。媒体见报的新闻称，蔡穗声预测“楼价30年都不会降”。对此，蔡穗声特意召集记者澄清，“这30年中肯定会有下降的年份”。蔡穗声会长解释，从长远的30年来看，房价大体趋势将会是向上的，但在这30年中肯定会有下降的年份，楼价只会曲线上升，不可能是直线上升的。

　　“未来30年，中国经济肯定会是向上的，而伴随着中国经济发展的房地产大体上也会是向上的。因为工业化、城镇化等进程，使群众对房地产产生较大的需求。”蔡穗声列出了长远来看楼价大体趋势向上的理由，但他也表示，在这30年中肯定会出现有楼价下降的年份，可能是几个月，也可能是几年的时间。“广州也已经出现过几次的楼价下降的阶段，如1995年后的楼市低迷，2001年-2004年的楼市低迷，2008年的楼市低迷，房地产是有阶段性的，房价出现下降是不能避免的。但整体趋势却是向上的，“如果拿30年后的楼价与今年的楼价相比，我相信30年后楼价会高一些，但不代表这30年中楼价是每年都往上升的”。

　　高力国际在市场研究与项目咨询部的董事陈厚桥也表示，广州住宅市场受到优惠政策终止的影响，加上据报国家税务总局拟在年内逐步试验开征物业税，并且早前摩根士丹利研究报告指出人民银行有机会在2010年3季度加息，多种不利因素都使投资者却步，短期内住宅市场成交面积将可预期会缩减。但是，由于亚运会停工令已颁布，在建住宅项目亦被打乱供应节奏，虽有部分已进行赶工，但亦有部分已明显延迟开发，供应量将会减少，并且热钱已在早前通过不同渠道流入中国市场，预期楼价向下调整的机会不太。

　　他认为，房地产行业对支撑经济复苏和可持续增长占重要作用，预期政府只会适度调整控制楼市，以防泡沫情况。

　　而在一个论坛上，财经评论人叶檀则认为，房地产价格已经成为宏观经济风向标：如果房地产价格急剧上涨，宏观经济肯定出了大问题。她认为，亚运、供应量、货币政策等因素，让广州的楼价长期来看还是稳定而良好的。叶檀认为，由于香港是全球资金追逐人民币资产的站，因此如果香港的房

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