半年前,“代开发”对于中国房地产业内的许多人来说或许还是个陌生词,而现在,“代开发”正成为业内的新焦点。
　　据上海中凯房地产开发管理有限公司执行总裁许仰东透露,仅9月份,有全国18家投资商专程赴沪与中凯开发洽谈“代开发”合作,并签订了近200万平方米的合作意向。“这已超过公司过去几年中的业务量总和。”

　　在中国批“代开发”的拓荒者看来,9月爆发,具有其行业发展的必然性。“中国城市化发展进入一个全新的阶段,更多的资本希望介入房地产,需要专业的开发平台为这些资本服务,而逐渐呈燎原之势的房地产基金,与‘代开发’之间,更是存在天然的共生关系。”许仰东坦言。
　　据业内人士透露,国内众多企业有意与“代开发”企业合作,或新进入房地产市场或进一步拓展市场份额。包括绿城等众多知名开发商,则直接成立“代开发”平台,进入这个地产行业的新领域。

　　“爆发模式”

　　据介绍,过去4年,中凯开发先后在江苏、安徽、河南、陕西、江西5个省、7个城市、12个项目的省会、地域、县级市三层次试点,通过对150万平方米“代开发”试点,积累中国房地产市场“代开发’的经验。

　　本报记者较新获悉,国务院发展研究企业研究所、清华大学房地产研究所、中国指数研究院等研究机构纷纷将中凯“代开发”列入新地产研究课题;中国房地产业协会、中国住宅研究会等特邀上海中凯在年度全国性房地产科学发展论坛汇报“代开发”成果。

　　“代开发”的全新模式,逐步得到有关机构和部门的重视,这与前几年的发展环境相比,无疑具有转折性意义。

　　另据了解,不少地方政府已开始频繁接触“代开发”企业,并逐步将引入这种模式作为地方房地产开发的一个全新战略。例如,山东潍坊市政府等把引入中凯“代开发”列为政府对房地产观念转变的重要议事日程。

　　“政府部门对‘代开发’的认识和认可,直接推动了‘代开发’企业业务的爆发。”许仰东直言,9月份中凯开发洽谈“代开发”合作近200万平方米,即是证明。

　　沪上 房地产人士柴一峰分析,针对中国房地产业未来发展因中国城镇化进程而发生的转型,中凯“代开发”模式以三、四线城市为核心战略框架,以中国个真正意义全链轻资产,服务于中国2800多个县级市的城镇化进程为业务目标,这是一种资源输出、技术先导的理念。

　　据了解中凯开发项目运作的业内人士透露,中凯“代开发”项目强调轻资产快速发展的要求,一般中凯开发参与的每个“代开发”项目,中凯开发参股严格控制在30％以内,不把过多资金重新流入传统的开发环节,项目开发的资金主要来自投资方。

　　许仰东介绍,中凯开发已经形成了以全链资源整合、全程成本控制、全系统技术输出、全方位市场运行的中凯“代开发”竞争力,并逐步建立了以“城市之光”为品牌系列的产品特点。

　　基金打头 携手多路资本

　　“代开发的市场在于传统大型开发商还难以全面涉足的地级市及地级市以下的县级城市,而国家从政策层面发出加快中小城镇发展的信号,今年无疑是‘代开发’在中国房地产行业取得突破的较好时机。”一位已经开始关注并尝试进入“代开发”的地产界人士向本报透露。

　　“‘代开发’确实是现在业内的热点,感兴趣的企业很多。”易居中国董事局主席周忻较近也向本报记者表示。

　　许仰东坦言,中凯开发业务在今年得以爆发的背后动力,关键在于各路资本的介入,换言之庞大的资本希望进军房地产,是对“代开发”业务增长的动力。

　　许仰东介绍,目前中凯开发“代开发”业务锁定的客源主要包括:上海本地的中小型企业,以开发商为主,这些企业经过前几年发展已经累积了一定资金量,但在上海土地成本快速增加的情况下,已很难拿到土地,需要三四线城市扩张;各地房地产以外行业的企业介入房地产,例如江苏就有多家纺织行业的龙头企业;三四线城市本土的开发商,开发商能力不强,但希望在当地市场能够做大做强。

　　作为轻资产模式的“代开发”企业,在众多可供选择的潜在投资合作方中,在中国尚处于起步阶段地产基金或许将成为未来共同发展的头选。

　　在许仰东看来,随着中国地产基金阵容的壮大和基金投资模式的成熟,迟早将成为“代开发”企业的核心合作伙伴。“‘代开发’和地产基金天生是相互促进的。”投资商和开发商的分离,是较终实现地产行业内企业持续壮大的方向。

　　不过,对中凯开发来说,眼前较重要的不是快速扩张,而是保证项目质量、控制风险,在保证团队质量和拓展规模的基础上,有控制地增加新项目。据了解,中凯开发今年将把总签约量控制在300万平方米以内。

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