物业公司与业主之间的摩擦、纠纷长期以来不时击打着城市居民敏感的神经，在郑州更有物业保安殴打业主及新闻记者的恶性事件发生，业主、业委会、物业公司、开发商，多方利益主体在社区博弈、争战。2005年，房地产十大投诉焦点难题，物业排在头位，成为人们心中挥之不去的痛。

    社区建设是中国和谐社会建设的基础，法律是和谐社会建设的关键，中国物业管理事业已经走过了十几年的道路，但是在现在还是处于改革的初期，还有诸多的法律问题没有理清。

    物业本是全体业主聘请的“管家”,是受业主的委托，帮助业主管理小区、维护小区的服务机构。但现实生活中，很多业主常常不得不看他们的“脸色”行事。

    那么，该如何理清并解决这一焦点难题呢？曾宪斌教授认为，这是一个全国性的问题，郑州也不例外，目前正处于一个过渡时期。一方面，它是一个受到各方关注的行业，承受着来自方方面面的指责与压力；另一方面，这个行业从诞生的那起，就有些畸形，没有获得健康发展的环境，没有得到应有的重视。

非市场化的产物

    “难道我们业主真如某些别有用心的人说的那样是刁民、素质低？不，决不。我们不交物业费，是因为原来的物业公司来路不明、服务差，它来到我们小区不是我们广大业主的意愿。”2005年11月24日，郑州市某小区业主发出这样的倡议书。

    曾宪斌说，目前的物业公司处于市场化与非市场化的过渡时期，没有进入真正的市场，不是市场化的产物，因此这样那样的问题层出不穷。与地产开发相比，物业管理的利润低得多，因此，在发展商眼中得不到重视，它往往被用来安插一些老弱病残或关系户，整体的素质不高。这使得物业公司在人才结构、福利待遇、市场化结构等方面都受到影响，也不具备竞争力。目前的现状是：业主有问题，物业解决不了；物业公司有问题也不透明，开发商硬把物业公司（保姆）强加给业主，不管业主是否同意。

业主与物业的关系

    2005年10月13日，在郑州市某小区，物业公司强行向业主收取道路维修基金，堵门不让汽车通过，业主强行通过时，被值班的保安飞起一脚使汽车当场“破相”。物业无视业主利益的事情时有发生。

    对于这种不正常的现象，曾宪斌分析道，目前物业市场正处于新旧模式的交替阶段，许多物业管理公司与开发商是“父子”关系，成为小区销售后的延续服务，隶属于开发商，在这种情况下，本该获得利益的业主得到的利益就会变得很少，因此，物业管理公司与业主之间就容易产生矛盾与冲突。

    “物业公司与业主的关系，好比是一桩包办的婚姻，双方感情已彻底破裂，却捆绑在一起不能离婚。”这是过去有人对物业与业主关系的一种形象而又无奈的比喻。在千呼万唤中，国家出台了物业管理条例，明确了业主与物业公司是委托与受托的关系。如果委托方业主对受托方物业公司的服务不满意，达到三分之二的法定比例，业主就有充分的理由“炒”了物业公司。这就是合同法中规定的单方解除。在物业管理条例刚刚颁布之时，一些媒体和业主兴奋地振臂高呼，他们满以为有了法律的规范和调整，物业公司与业主之间的一切矛盾均能迎刃而解，皆大欢喜，心里“不再堵得慌”。但事实与广大业主所期望的还有相当大的距离。

    曾宪斌认为，业主与物业的关系应当是雇佣与被雇佣、服务与被服务的关系。将来，按照新的物业管理办法，应改变现在的这种观念和意识，改由业主自主选择自己的管家——物业公司。

解决的途径

    然而，并非只有业主一方装满了一肚子苦水，不少的物业公司也是满腹委屈，一脸无奈。

    因为业主和物业在物业费的收费标准上存在分歧，某物业称业主已经拖欠物业费近40万元。迫于压力，物业提出欠交的物业费按二级收费，每平方米0.87元。但业委会提出，要收就按每平方米0.5元收，然后双方再谈以后的物业收费标准。业委会的提议物业不同意。该物业管理公司负责人说，小区内虽然只有三栋楼，但是小高层，运行成本高。按核算，物管费收到每平方米1.3元才保本，但市物价局核定一级收费标准每平方米1.1元，这个标准是沿用1992年的标准，已经很低了。目前物业收费标准物业和业主都不满意，也许问题较终要归结到相关政策引导上。

    曾宪斌认为，有关部门不能既当运动员又当裁判员，解决这一问题的较好办法就是由政府制定相关的行业标准与规则，帮助业主公平、公正地选举出业主委员会，再由业主委员会通过招投标的方式招到自己满意的物业管理公司。不论是物业管理企业还是业主都应该以“合作伙伴”的姿态出现，站在公正、诚信、互利的基础上思考问题，解决问题。在处理双方关系时，应本着“求同存异”的精神，采取包容，互让，友好的态度。

    就目前来看，经济越发达的地区，物业管理作的越好。要想全国范围美实现物业管理的较优化，还需要人们观念意识的转变、物业管理事业的法律化以及时间的过渡。晚报记者 梁冰 王杰

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