今年以来，南京楼市各方力量逐渐进入深层次博弈——先是楼市火爆，房价进入上升通道；再是主管部门面对楼市中不正常的动向，连续出手调控；随后，在一系列措施的作用下，楼市开始降温，房价涨势渐趋平缓；紧接着为达到“晚卖多赚一点”的目的，开发商对抗政府的举动开始显现，新盘上市速度迅速放缓；在市场总体需求不变的情况下，二手房市场开始火爆……

南京楼市目前正陷入连环深度博弈状态。在这种情况下，不少购房者开始观望，他们心存疑问：现在购房会不会不合时宜？调控政策的力量一旦全面显现，南京房价会降吗？如果房价降下来，我购的房子不是亏了吗？

面对购房者显而易见的犹豫，业内人士建议，自住需求购房者不要再等下去了，该出手时就出手。

南京楼市火爆

近一段时间南京楼市的“热”，可以从今年的3月份开始说起。

2007年3月，南京楼市突然迎来了一波“抢房潮”。天印花园排队、左邻右里排队、天润城排队……购房排队现象重新出现在南京，让不少购房人显得有些措所不及。在从众和恐慌的心理作用下，此后开盘的几个楼盘毫无例外地都遇到了“抢房大军”的袭击。

其中，左邻右里楼盘的排队现象较受关注，南京各家媒体都对其排队情况做了报道。开盘当天，为了维持秩序，江宁区政府出动了警察维持治安。这种现象还出现在天印花园、苏宁天润城。这也让南京人切实地感受到“抢房潮”来了。

或许是刚性需求的突然放大，在排队购房的影响下，南京楼市开始进入上升通道。

数据也显示，南京房地产市场超级火爆。1～5月份成交套数达到35000套，而去年同期才25000套，房屋的成交均价突破5000元/平方米，增幅高达18%。是什么造成上半年楼市的价量齐升？

中房指数系统（南京）研究总监的古尹女士表示，2005年政府对房地产市场的调控使得开发商积极性不高，加上媒体放风房价的稳定，大部分老百姓在前二年保持观望态度。而进入2006年，婚房、搬迁房的需求开始得到释放，而市场上房屋的供给量却没有同时增加，因此造成房价的上涨。而房价的上涨又导致一部分百姓心里的恐慌，认为房价会继续快涨，就出手抢房。这样恶性循环，房屋的价格就被抬上去了。

房价在涨，一些危险的因素频频出现，购房人急了，政府更着急。

就在排队购房事件过去不久，左邻右里楼盘又爆出“2公里房价上涨1200元/平方米的”消息。这一事件经过媒体报道，一直默默无闻的南京楼市一下被推到了全国舆论的风口浪尖。业内人士表示，从某种意义上来说，这一事件更像一个导火索，是它让有关部门坚定了调控南京楼市的决心。

　　政府调控措施频出

南京市物价局一位人士曾经在接受媒体采访时表示，南京房地产市场发展“已经很不健康，甚至畸形”。

4月14日，南京市房管局出台《南京规范房地产市场秩序相关规定》，业内称之为“宁十条”。5月11日，南京市物价局出台了《关于贯彻省物价局进一步加强和完善商品住房价格管理意见的实施意见》。5月14日，南京市物价局、南京市房产管理局、南京市国土资源局等6部门又联合出台了《关于进一步加强房地产市场管理的意见》（简称“宁五条”）。在此期间，南京市房产管理局对全市的楼盘进行了一次大检查，查出一批有问题的楼盘，一些楼盘还被处以“停盘”罚款。

更严厉的政策还有。5月27日，由南京市物价局牵头，出台了一个让外界哗然的规定：南京所有在售楼盘中尚未销售的部分，必须严格执行“一套一价”要求，所有楼盘的价格只准低于5月14日的价格，不准高。

从5月20日起，南京市物价局多次组织人员检查各家楼盘“一套一价”的执行情况，并予以曝光。像万科这种品牌企业也未能幸免。南京市物价局较近一次在江北检查时，一家楼盘的售价被物价局砍去300元/平方米。

不仅仅是检查，5月底和6月初，南京市物价局分批给开发商上课。并频频接受来自全国各地媒体的采访，发表对南京楼市的看法。

近日，物价部门的一份公告称，至今全市已有47家楼盘通过核价，54家楼盘被责令整改，6家楼盘被罚。

这一系列措施出台后，引发各界高度关注和激烈争论，开发商、普通市民、专家学者等纷纷加入其中。

东南大学房地产研究所所长李启明对这种作法表示赞同。他认为，从我国的实际情况来看，虽然房改实施了这么多年，但商品房除了具有商品属性外，还具有准公共产品的特性，市场定价机制还没有完全形成，应该逐渐放开。政府在特殊的时期介入房地产价格管理，是合理的。

在政府一系列调控措施的作用下，南京楼市开始慢慢平稳。房价也出现了点刹，上涨幅度开始放缓。

江苏苏鼎房地产研究所所长宋坚告诉记者：还真多亏了南京物价部门出台的核价新政，才在5月份有力地控制了房价涨幅。“核价新政是5月14日出的，所以下半月的房价控制住了，否则南京肯定冲进全国前五。”宋所长如是说。

而江宁的一家开发商也表示，核价新政对房价有一定影响。因为在江宁**一号线南延线周边楼盘的预计中，这里的房价早就该超过5000元/平方米，而现在东渡国际青年城售价为4500元/平方米，天元吉第以及市政天元城的一些余房价格都在4700～4800元/平方米，“至少少了200元/平方米。”

　　捂盘惜售新房难购

房价有所平抑，自然勾起了市民的购房欲。但令购房人没想到的是，到了6月，购房人发现：房价是缓和了些，但房子却购不到了。

楼市中一些奇怪的现象开始出现：楼盘卖得太快，销售小姐反而挨批；西堤国际凌晨放号，市民冒着雨苦等4个公里，300多套房一抢而空；就连没领销售许可证的楼盘，购房人明明知道却主动提出先交房款……

数据显示，5月30日～6月5日，全市商品住宅新增上市量仅为10.22万平方米，与前一周的24.78万平方米供应量相比大跌60%。

“这就说明市场上的房源很紧张。可紧张并不是房源不足，而是开发商不想拿出来卖。”一名从事开发商楼盘代理的老总向媒体透露，现在的城中、奥体、城南都有楼盘早就说要开盘了，可到现在都没领销售许可证，有的甚至是将住宅分割销售，明明可以领800套住宅的预售证，可一次就是领个200套左右，后面的留着慢慢卖。业内人士透露，开发商开始通过各种途径给主管部门施压，甚至以不报价、不卖房来“软抗”，地产商与主管部门的“暗战”已然上演。

“其实，这是一些开发商在‘惜售’。”南京市房产局一名工作人员表示，开发商领取了商品房预售许可证后，必须要在1个月之内卖房。可是他们现在不领取许可证，房产部门面临查处无据的尴尬，“总不能逼着开发商领证卖房”。记者了解到，按照房地产交易的现行管理法规，只有楼盘在领取销售许可证之后拖延销售或故意不出售房屋，房管部门才能对其进行查处。对没有申请预售的呢？这名工作人员表示，由于开发商拥有楼盘的产权，他们有权决定卖和不卖、什么时候卖，房产管理部门无权干涉。

而开发商之所以敢捂盘，就是他们转手将楼盘抵给银行，又能获得大笔贷款，完全可以维持其自身周转。

江苏商报于6月21日曾以《开发商为何不急不慌》为题，对当前楼市出现的一些怪现象进行了探讨：面对退房，开房商乐于接受，并“奉劝”购房者别购；捂盘惜售，不少楼盘开盘日期屡屡后延，开发商打定主意“要多赚一点”；销量下滑，开发商毫不惊慌。

为什么会出现这种情况？因为“现在是晚卖，就能多赚的钱”。

　　二手房玩起过山车

在市场总体需求不变的情况下，新房和二手房市场就像“跷跷板”，此消彼涨。

3、4月份当市民购房热情被大量激发出来之后，南京经历了新房“房荒”。“抢房潮”突现，让许多购不到新房的购房者将眼光转向二手房市场，因此4月的南京二手房市场异常活跃。

就在这时，南京市房产局局长郭宏定劝市民先别急着购房，马上有700万平方米新房源上市。正是这番话，让许多想购二手房的市民，放缓了购房脚步，等待700万新房源的到来，进入短暂的观望阶段。这也导致南京二手房市场在经历4月的活跃后，到5月逐渐降温。

5月底6月初的南京二手房市场可谓风起云涌。通过网上房地产公布的全市每旬二手房成交量可以看出，以往每旬的成交量基本上在1700套上下波动，只有5月上旬由于黄金周成交量缩减，但是5月底二手房土地增值税和个税征收的传闻确实促成了一部分购房者的快速成交，5月下旬全市二手房成交量达到2177套。6月1日关键日一过，成交量又恢复到以往水准，6月上旬南京市二手房成交量回落到1680套。

成交价格增幅的降低也反映出需求方对二手房价格增长的疲态。而5月上旬坊间纷纷传扬的征收“土地增值税”传闻和下旬的上海“强征20%个税”的闹剧，无疑让5月的二手房市场也陷入微妙关系之中。因担心六一再会实施新政，房产局过户数量已经开始激增。

6月上旬，让很多购房者乐见的是全市二手房挂牌均价的回落。从3月～6月上旬个人二手房挂牌均价曲线图中可以清楚看出，一直上扬的均价直线在6月上旬这个时间段却突然调转方向朝下延伸，个人二手房挂牌均价出现了今年头次持平现象。

据HOUSE365置业频道负责人单伟透露：“年初以来，南京二手房一直猛涨，大部分区域的二手房价格涨幅超过1000元/平方米，目前二手房价格处于高位，导致二手房上涨的空间变小。6月上旬出现的均价持平现象，也说明了南京二手房价格开始退烧。”

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