广州房价不断考验消费者承受能力的极限。时报记者 罗莎琳 摄
  
不断上涨的房价吸引了不少购家追涨。时报记者 聂奇文 摄
“没购房的人亏了，卖得慢的开发商发财了。”地产名嘴任志强日前语出惊人。据了解，目前不少房地产商持着这种心态，认为楼卖慢一个月，单价可能会升好几百甚至上千元，因此有意控制推货节奏，肆意囤积货源。对此，业内人士指出，这种心态会导致成交量进一步萎缩，同时，来自政策调控和购家心理预期成为“囤货”的风险。

风险一：新调控政策随时可能出台

“针对房地产市场发展的现状和问题，在今年下半年或今后一段时间内，政府还可能出台一些新的调控措施。”中国房地产业协会副会长朱中一在“2007年上半年中国房地产市场研究报告发布会”上如是提出。业内人士肯定地表示，楼价上涨速度过快已经引起了相关部门的足够重视，下半年随时都可能出台新的宏观调控政策。

政策猜想一：政府加大规模放地

现象：“根据近日广州政府大规模推地来看，政府已经意识到造成楼价上涨的主要矛盾是供需不平衡，因此，未来一两年可能会出现出让土地的高峰。”中原地产项目总经理黄韬指出。朱中一也表示，供给不能满足需求是当前房地产市场的主要矛盾，因此要通过政府掌控的土地资源以及相应的税率、经济和必要的行政手段来进行调控，努力增加面对广大群众的商品住房，平衡供求关系，为控制住房价格快速上涨提供物质基础。 结果：政府大规模推出地块，未来一两年市场供应量就会出现高峰。番禺奥园营销经理陈志炎表示，一旦到了市场供应的高峰，老百姓购房选择的余地大了，囤货的开发商将面临巨大风险。

政策猜想二：加大双限房经适房供给

现象：朱中一认为，要增加土地的有效供给，必须坚持有保有压的方针，增加普通商品住房、两限房和经济适用房的供应，并通过住房建设规划解决好中低收入百姓的购房预期。在广州，限价房以及新社区已经慢慢进入市场，业内人士分析，这类型住宅将进一步增多。 结果：针对中等收入购家的限价房以及针对低收入购家的经济适用房一旦大规模放量，市场上只剩下高收入购家，而普通商品房不得不针对这一批人群，结果将会出现供大余求的现象，价格将走低。

政策猜想三：提高头付

现象：日前，提高房贷头付的新闻在业内被炒得沸沸扬扬，有消息称“银监会已经明确表示，希望提高房贷头付，不过商业银行目前尚未有动作”。自2006年6月1日商业银行住房贷款头付比例限定为较低不得低于30%之后，购房头付可能再次调高。以目前广州市区一套80平方米、单价10000元/平方米的两居室为例，提高一成头付以后，购家所付头期楼价将提高8万元。 结果：倘若提高头付，对于囤货的开发商来说更是致命打击。地产专家韩世同认为，提高头付，普通购家的购房门槛进一步提高，购得起房的人越来越少了，“囤货”的开发商只是搬石头砸自己的脚。

　　政策猜想四：开征物业税

现象：近几年对物业税开征炒得沸沸扬扬，有专家分析，物业税的步伐已经越来越近。据悉，物业税又称“财产税”或“地产税”，主要针对土地、房屋等不动产，要求其所有者或承租人每年都缴付一定税款，税值随房产的升值而提高。比如公路、**开通后，沿线的房产价格就会提高，相应地，物业税也要提高。 结果：征物业税的个重要功能就是限制甚至抑制 性和一定程度的享受型消费，保护普通老百姓生活必需的消费。广州光大地产董事副总经理陈洪志表示：部分城市楼价上涨过快的根本原因是供应结构不合理。如果物业税开征，将对豪宅和普通住宅的税收拉开距离，因此在一定程度上起到了抑制高端住宅的需求。据悉，目前广州楼市均价已经过万，对于普通老百姓而言，便地是“高端住宅”，一旦物业税开征，需求将进一步减弱。 风险二：购家产生抵御心理

虽然在目前的房地产市场中，购家相对“弱势”，但其购购心理对于楼市的发展却起到至关重要的因素。 业内人士分析，楼价快速上涨，很大一个因素是购家追赶造成的。购家越追赶，开发商越有“底气”，一些“内部认购”、“囤货”等手法也随之而来，较终形成了卖方市场。在这场购家与开发商的博弈中，优势也在发生变化。光大地产副总经理陈洪志表示，一旦购家对政府调控楼价充满信心，认为未来市场供应量会增大，自己选择的余地也会增大，价格也在供应量增大的同时有下降的空间，就会形成观望，从而占有完全优势，而开发商则越囤货越死。 广州某大型地产集团营销总监也坦言，只要政府一旦放大供应量，或者购家预期市场不缺货时，发展商再囤货卖楼等于慢性自杀。

风险三：企业生存受威胁

日前有地产商表示，尽管追求利润是开发商的目的，但一个企业的风险及持续稳定发展才是较为关键的。 光大地产副总经理陈洪志表示，手里有楼不卖是非常危险的行为，房地产开发本身具有滞后性，一个新项目从拿地到推出市场至少要1年多时间，如果有地迟迟不开发，一年后市场的需求未必是当初开发商所能预料的。他甚至表示，一个企业的生存比利润重要得多。 中原地产项目总经理黄韬也表示，刻意放缓卖楼速度对地产企业会造成很大的资金压力，作为房企尤其是大开发商，持续稳健的开发是必不可少的，而资金链是支持持续开发的关键因素。他进一步指出，在一些开发商囤货的同时，一些精明的开发商会在政府审批加快的利好下加快开发速度，“你不卖楼我卖楼”，到那时，囤货的开发商会跌得很惨。 此外，满堂红研究部副经理周峰也认为，从目前市场上的环境来看，开发商囤货并没有太大的风险，特别是日前深圳楼价一个月涨千元的态势更让开发商觉得“后市”很好；但从长远来看，这种做法有很大风险。支撑整个房地产行业发展的大背景是国民经济的良好发展，一旦整体经济运作态势发生变化，房地产将是个受害者。 ■各方声音

大开发商：现在是卖楼的较好时机

相对于一些开发商囤货，一些大开发商却认为目前是卖楼的较好时机，纷纷将取得预售证的项目“不遗余力”地推出市场。 番禺奥园营销经理陈志炎向记者透露，其老板已向销售人员下命令：赶紧卖楼。他分析，目前广州楼价已超过万元/平方米大关，同时，楼市成交量却在逐渐萎缩。“以市区一套1万元/平方米的单位计算，三口之家都希望能购入一套100平方米以上的楼，这套近120万元的楼头期必须拿出近40万，这个数不是每个家庭都能拿得出来的。按照20年还贷，月供近7000元，如果家中还要养车，一个月不吃不喝都要将近1万元，对于普通家庭来说是个非常沉重的负担。”陈志炎进一步指出，广州楼价已经接近顶点，现在是卖楼的较好时机，开发商的利润也已经达到较高化。“早些年珠江新城的地价才2000元/平方米左右，现在基本上已经超过1.7万元/平方米，利润相当高。”他认为，如果现在还想囤货不卖楼，开发商将会错过卖楼的较好时机。

市民：总有购得起楼

从去年初开始，张小姐和家人几乎跑遍了天河、海珠、番禺，给她的感觉是：楼越来越贵，也越来越少了。去年购楼的话，头期20万还能勉强支付，现在已基本不可能了。 “反正现在也购不起楼，我也不希望用父母的养老钱去购，还不如再等等。”张小姐坚信广州楼价已存在泡沫，楼价不可能永远只升不降，政府调控力度如果加强，总有自己能购得起房；如果现在购房，就成了高房价下的牺牲品。

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