新规将对遏制“囤地”和“炒地”现象起到有效作用，但由于提高了开发商的拿地门槛，有可能对土地供应产生一定的抑制作用，同时也可能带来新的垄断。

　　继取消交易营业税优惠政策之后，房地产市场调控的 “子”，落在了土地出让收支管理上。

　　12月17日，财政部、国土部等五部委发布《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》（以下简称《通知》）称，今后在土地出让中，头付款缴纳比例不得低于全部土地出让价款的50%，分期缴纳全部价款的期限原则上不超过1年。

　　《每日经济新闻》记者了解到，在现有的土地出让中，多数开发商的土地出让头付款仅为20%，不少开发商甚至通过销售回款来补缴土地价款。业内人士表示，新规将对遏制“囤地”和“炒地”现象起到有效作用，但由于提高了开发商的拿地门槛，有可能对土地供应产生一定的抑制作用，同时也可能带来新的垄断。

　　土地出让： 头付不得低于50%

　　这份《通知》由财政部、国土部、央行、监察部、审计署联合发出，落款时间为11月18日。有业内人士指出，相关规定实际上早已成型，五部委在经济工作会议之后发出《通知》，以作为该会议决定的具体落实。

　　《通知》规定，今后在土地出让中，头付款缴纳比例不得低于全部土地出让价款的50%，分期缴纳全部价款的期限原则上不超过1年，特殊项目可约定在2年内全部缴清。另外，土地租赁合同约定的当期应缴土地价款（租金）应当一次全部缴清，不得分期缴纳。

　　据悉，对于土地出让头付款的缴纳比例，此前并没有明确规定，执行中多遵循20%的标准；对于土地出让价款的缴纳期限，同样没有具体规定，多由各地方政府在土地出让合同中自行约定。今年初，为刺激房地产开发投资，一些地方延长了土地出让价款的缴纳期限，比如广东规定，延长时间原则上不超过2年。

　　中国土地勘测规划院副总工程师邹晓云向 《每日经济新闻》记者表示，开发商拖延缴纳土地款的现象一直存在，个别开发商甚至要通过销售回款来缴纳土地出让款，地方政府则疏于监管。

　　《通知》亦指出，在土地出让收入管理中，有的地区存在拖欠土地出让收入的问题，未能做到应收尽收；有的地区越权减免缓缴或变相减免土地出让收入，造成土地出让收入流失。

　　支出分配：10%用于廉租房保障

　　在严格规范土地出让收入的同时，对于支出管理，《通知》规定，要严格按照规定将土地出让净收益的10%用于补充城市廉租住房保障资金。同时，“确保足额支付征地和拆迁补偿支出、补助被征地农民社会保障支出。”

　　《通知》还规定，土地出让价款支出向新农村建设倾斜，逐步提高用于农业土地开发和农村基础设施建设的比重。

　　此前，在2006年国务院办公厅发布的《关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》中，规定了土地出让收入的5个使用范围：征地和拆迁补偿支出、土地开发支出、支农支出、城市建设支出和其他支出。

　　一位不愿透露姓名的研究人员表示，地方在土地出让支出中存在不透明的现象，建议在明确支出范围的基础上，进一步公开具体的支出项目。

　　《通知》提出，地方在编制土地出让收支预算时，要统筹考虑经济社会发展和资金保障能力等因素，合理确定年度用地规模和土地供应规模。

　　出让合同：严格遵守动工时间

　　记者注意到，《通知》要求严格执行土地出让（租赁）合同、划拨决定书，对于未按时缴纳土地价款、未按合同约定动工建设的单位和个人，拖欠土地出让收入期间不得参与新的土地出让交易活动，且拖欠和违约信息将计入其诚信档案，限制参加土地招拍挂活动。

　　去年5月，在国土部和工商总局联合制定的《国有建设用地使用权出让合同》示范文本中，头次约定了建设项目的开工时间、竣工时间。其中，属于商品住宅项目的，原则上开发时间较长不得超过3年。

　　与此同时，开发商延期开发的现象屡见不鲜。有媒体报道称，在2007年广州市的27个“地王”中，就有20个至今没有动工。而按照规定，土地闲置满1年的，用地单位或个人要缴纳20%的土地闲置费；2年不开发的，政府可无偿收回。若按新规定，未按合同约定动工建设的，可限制其参加土地招拍挂活动。

　　邹晓云表示，如果开发商严格按照合同约定的期限进行开发，或者政府按照规定进行操作，就不会存在“囤地”现象。至于新规能否达到效果，关键仍在于地方的执行。

　　专家解读：可能带来新的垄断

　　中国土地勘测规划院副总工程师邹晓云表示，《通知》关于土地出让头付款和分期缴纳期限的规定，实际上抬高了开发商的拿地门槛，将对“囤地”和“炒地”现象起到一定的遏制作用，但也可能带来新的垄断，即资金雄厚的大开发商和国企将更容易拿地。

　　今年5月，北京“朝阳区广渠门外10号地”以10.22亿的价格被富力地产拍得，按照双方的合同约定，富力头先支付土地出让金的20%，剩余部分在180日内付清；而在“广渠路15号地”的出让中，有着国企背景的中化方兴以40.6亿元拿下该地块，按合同约定，中化方兴在3个工作日内付清全部土地价款。两者的资金实力差距可见一斑。

　　上述研究人员向记者表示，此规定另一个弊端还在于，将会在一定程度上抑制土地的供应，由于拿地的资金要求提高，必将延缓土地的供应节奏。

　　鉴于本周一（12月14日）召开的国务院常务会议提出“适当增加中低价位、中小套型普通商品住房和公共租赁房用地供应”，上述研究人士进一步表示，目前市场的主要问题在于土地供应结构失衡，即缺少中低价位商品房和保障性住房用地供给，而非供应总量不足。因此，即便上述规定在一定程度上限制了土地供应总量，但也不会影响地价甚至房价。

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