随着今年《物权法》的全面实施，广大业主们的合法权益有了更加全面和有力的保障，而在此激励下，一些原本隐而不宣的物业纠纷不断浮现在人们眼前：仅刚刚过去的几个月，就有数个小区因为业主与物业的纠纷而见诸报端。

而面对这种矛盾升级的状况，外界质疑的声音也始终不曾停止。有业内人士直言“在这场物业的‘战争’中，没有谁是真正的赢家”。

　　●一年美丽园三大问题仍需解决

12月10日，是美丽园小区新物业———南京新鸿运物业有限公司进驻美丽园整整一年的日子。一年来的美丽园经历了怎样的变化？这是关注着美丽园的人们很想知道的。而当人们再次审视美丽园的时候，已经不再像当初那样着重于“纠纷”本身，而开始用更客观的眼光去看待这件事的实际意义和如今业主们的生活。

对美丽园的实地走访中，有许多变化是明显的。从环境上看，小区已经比一年前有了很大的改观，道路上比较干净，路边没有再堆放杂物；而小区的保安工作也有了一些改善，站岗与巡逻的保安其态度获得了一些业主的肯定。一位老年业主告诉记者，小区里的物业纠纷持续了那么长时间，现在总算开始步入正轨，他希望这种情况能够保持下去。

尽管取得的进步是可喜的，但存在的问题仍然不可回避。新鸿运物业有限公司董事长王中宁告诉记者，目前存在的问题主要有三个：头先是一些交接下来的问题。由于新物业进驻时，小区部分电力系统、绿化、地下管网的图纸没有拿到，致使后来许多维修工作无法开展，这也是业主们意见的地方。

其次是物业用房问题。老的物业迁走后，小区的110号物业用房被开发商收回，至今仍未交接。“由于没有住房，我们的保安只能住在地下室，这种住宿环境使我们很难留住招来的保安。保安流动过快，无法熟悉周围的环境，不利于提高服务的质量”。

第三是交流沟通的问题。由于物业公司的大部分人员来自南方，语言、习惯等存在着一些差别，在交流上存在一些问题。而长期的物业纠纷使部分业主对物业有很大的偏见，“与所有业主的良好沟通还需要我们的进一步努力。”王中宁说。

●不利影响仍存在裂痕难以弥补

“物业的交接本身就是一件细致而繁杂的事情，而在当时那种激烈冲突、对立情绪严重的情况下，想要完好履行这一程序简直是不可能的，这也是造成如今这些久拖不决的后遗症的原因。”一位熟悉美丽园事件的业内人士这样说。

前不久，北京市一中院的一纸判令再度引发许多美丽园业主的关注：美丽园的三位业主分别向法院起诉，要求法院判令物业公司返还业主多交纳的物业管理费。而市一中院终审驳回了他们的请求。审理此案的法官表示，该案二审虽然维持了原审的结果，但确定了单个业主2003年至2005年度物业费缴费标准，为将来可能的大量美丽园业主诉讼确立了基本原则。

且不论这次诉讼的结果如何，仅这位法官的发言所透露出的东西恐怕是许多美丽园的业主不愿意看到的：在耗费长达数年时间及巨大人力、物力的情况下，如今的美丽园仍然没有彻底摆脱“美丽园事件”对他们生活的困扰，在较坏的情况下，许多业主可能仍得踏上漫长的诉讼之路，这也是当初他们无论如何不会想到的。

相对表面上可以看到的这些问题，对许多业主来说心里的裂痕可能更难弥补。美丽园的业主王先生告诉记者，一直以来美丽园的业主们就分为好几个阵营。随着鸿铭物业的突然撤出，各派之间的矛盾被进一步激化。如今已过去一年多了，但许多当事人之间的积怨并未消除。“曾经争得面红耳赤，如今却在小区里时常见面，他们心里的滋味，大概只有自己才清楚吧！”王先生说。

的社区问题专家北野认为，“对大多数业主来说，他们购房子不是来当维权英雄。特别是那些维权积极分子一定要明白这一点。大家头先要过一个安定的日子，然后才是其他”。这也在解决物业问题的方法上，给人们提出了一定的警示。

●房价贬损少人问津纠纷恶果不易消除

物业管理一直是衡量一个楼盘价值的软性指标之一，长期的物业纠纷，带给业主的不仅是无休无止的烦恼，更有可能给一些楼盘带来“恶名”，直接影响了这些住宅在二手市场上的交易，甚至直接带来楼盘价值的贬损。

位于十里堡的京港城市广场，其物业纠纷几经波折后在2006年又再次显现出来，并在业内再次引起轩然大波。剪不清理还乱的物业关系，再加上周围近年来发展较快，同类型的可替代性的项目越来越多，致使其价值贬损已越发明显。与周边同类楼盘的差价已近5000元/平方米。

而美丽园小区在成交量上也表现出更多的劣势。据了解，一年多以来美丽园小区的房屋在二手市场上仅出售了30套左右，仅占小区总共1100套房子的2.7%，远低于周边同类商品房5%~15%的二手成交率。据中原专业人士介绍，尽管产品的稀缺性与地段的优势在一定程度上掩盖了房价的波动，但成交量的低迷无疑会使许多急于出手的投资性卖家备受煎熬。

北京中原三级市场部副总经理宫萍指出：如果说一个楼盘的房屋质量、配套设施是它的“硬件系统”，那么物业管理就是一个小区的“软件设备”，硬件问题很难解决，但软件是可以通过业主们的努力或更换或维护的，因此好的物业管理对于房产价值会有一定提升作用，而物业纠纷如果长期得不到处理，也必然会对房屋价值产生负面的影响，而且其影响力仅排在地段、房屋自身品质之后位列第三，不可忽视。

●物业纠纷没有赢家

物业公司与业主，原本应该是服务与被服务的关系，然而今天在我们身边，原本应该双赢的两方却经常站到了对立面上。

业内人士认为，业主权利意识的增强是件好事，是一种进步的表现，包括对物业改善服务质量都有着重大的意义。但是，许多问题的解决并不能靠一味的维权，尤其是许多原本可以就地解决的小事，花费大量的代价采取激进的解决方式往往得不偿失。

物业出现问题当然可以更换，但业主头先应该看到值不值得这样做。朝阳园任业委会主任、人民大学公共政策研究社区治理项目组研究员舒可心认为，诉讼并不是处理物业纠纷的较好办法，不少小区虽然没有发生任何的诉讼，但是同样解决了很多问题。业主虽然胜诉了，但在这场官司中没有赢家。小区的未来，一方面系于物业与业主的成功沟通，另一方面，更重要的是有赖于邻里和解。“诉讼是较后的一个手段，很多矛盾是需要谈判和妥协的，要给对手留面子，更需要一种处理人与人之间关系的智慧。”舒可心说。

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