(一)收集信息
　　靠性r另一方面,注意收集传播于社会上的信息,即通过亲戚、朋友、闵行等渠溢.利用电话、网络、访问、聚会等形式,建立起信息来摞渠道。这类信息的真实性一般较朦胧其特点是半公开性具有较大潜质。
　　(二)信息处理
　　在面对大量信息的情况下,一方面要尽量多搜集信息另-方而则要对信息进行加工在当前的条件下面对浩如烟海的信息采用传统的手段整理和分析信息已经远远不够了,必须采用先进的计算机手段,对大量的信息进行分析、整理和加工,使原始的信息.变成可用的信息$同时进-步要建立房地产信息库,把零乱的信息.变成信息资源进一步把信息资源变成经济资源使其在房地产中介业务中发挥应有的作用。
　　(三)验证标的物的权属
　　将成房(即已领取房屋产权证的单位产权、个人产权的房屋)作为交羁标的物的,中介人应向委托卖出方调取并查看产权证。如属个人产权房屋,还需业主进行财产公证。在这一业务中,中介人一般需指导帮助委托人办理离关公证手续。
　　将商品房作为交易标的物的,中介人应向委托开发商索取经市房屋管理机关核发的商品房预售批准书,了解商品房的性庚,商品房用途是住宅、商住两用.压是写字楼。因为对不同性质、不同用途的商品房的销售对象政府有不同的规定。
　　(四)签署卖方(购方)委托中介协议
　　签署卖方(购方)委托中介协议,是中介人利益自我保护的一种手段。协议条款明确标的物的座落、成交价格、中介服务费金额或比例、委任时限等。在答订中介协议时,可以收取→定的保证金。保证金太高,委托方无力承担,且会产生怀疑:太低.义不足以制约委托方。因此保证金的金额应因人事灵活处理。对大宗标的的中介,可以于泞服务费比例作为竞争手段,获取少有中介资格。过约定时限未能成交.中介人应主动退还保证金。
　　(五)信息发布
　　信息发布-般可有阴种途径选择。一是通过广告捉介工是通过亲友介绍,三是上门服务,四是通过网络媒体。
　　利用广告、网络等大众传播媒介,能大范围、及时地传播信息,且反馈也十分及时,便于中介人作出行情判断。一般说来,一个热门的信息广告发播后一、二天,就会许多反馈信息,如来电来访,询问行惰。对此,应准备充分的人力、物力以接受大量的反馈信息,并判断哪些客户成交可能大,哪些成交可能小.哪些只是打听消息,并不打算交易等。要善于发现目标,挖掘潜在目标。
　　(六)接待客户
　　接待客户的原则应是.对于来电来访均要礼貌对待,约定踏勘物业和详谈的时间、地点,千万不能失约。
　　此过程是中介能否成功的关键,要与客户详细讨论物业情况发展前景、价格、付款方式,以及用何种货币支付，向客户介绍交易手续如何进行,在何难处及如何解决;双方要支付哪几种税、费等。其中较重要的问题是讨论价格,大多数情况下,购卖双方加上中介方共同参与,用同类物业的成交价比较。中介人应耐心分析、说服,以较后达成双方都能接受的价格。
　　双方初次见面时,中介方如节目主持人.应创造出→个轻松愉快的氛围,漫谈一些双方均感兴趣的话题,以调节、观察双方的心理。
　　(七)协助订立购卖合同
　　当物业的卖方与购方经过中介人的辛勤劳动,就该物业的交易达成统一的认识.紧接着的工作就是订立物业购卖合同。如果双方当事人对于房产专业及法律知识欠缺,中介人应该提供有关房屋购信息收集是房地产中介业务的起点。为此.一方面应重视散布在各类报刊杂志、广告、网上各房屋开发商提供的分类信息,通过剪报、下载或直接向对方索取资料。这类信息的特点是具有真实性、可卖、租赁的合同范本或政府的标准文件本,如果有必要,根据本交易标的物的特殊性,可建议购卖双方在他本来础上增加补充若干条款。整个过程中介人可自始至终参与,协调订立合同条款。合同条款中如写明小介方是谁,并载明中介训金、支付方式等,三方同时签署此购卖合同就兼有中介合同的性质。中介方和甲、乙双方一样守拥有一份合同E本,这是中介人中介行为的法律文书们
　　(八)收取部分中介服务佣金
　　由于中介双方的房屋实实(或租赁)合同的签订.中介行为正式实施.中介人员应及时向委托方收取事先商定的部分佣金,委托人原则上应在上述房屋购卖合同后生效时,当即支付。
　　(九)督促帮助双方履行合同
　　即要求房屋实出方按时清撒;提醒购进方按时按期付款。一般来说,房产购卖合同一经签汀,中介服务即已完成。但为了促进交易顺利完成.中介公司可本着诚信服务的精神,关注和帮助合同的履行。
　　（十）房屋交割和仪证领取
　　房屋交割和权证领取是购卖双方当事人的较后一道程序也是中介人的较后一道服务业务。一般情况下房屋交割较领取房屋产权证在先由卖出方出具交付通知书.办理人户手续,包括支付管理费、装饰建筑垃圾运费、安装防盗门费用等杂费。成房(私房)由双方自行交割;商品房产权证手续在房屋交易所办理。
　　领取产权通常需要一个月(私房)或六个月(商品房),需支付印花税、权证费等。
　　(十一)中介服务费清算
　　按照房地产中介协议,完成中介任务以后,房地产中介企业应当接照中介协议的规定收取服务报酬。
　　为了加强对中介服务的监督,恨据国家的财务会计有关规定,中介服务报酬应当通过银行进行结算D为了加强对房地产中介组织的管理,规他房地产中介组织的行"为房地产中介服务人员应叫认真填写房地严管理部门关于巾介细织的情况报表。
　　(十二)整理归档
　　将中介业务的意向书或书面委托协议、谈判组要、房屋购卖(租赁)合同、交割孚续、领取产权证手续的纪录等进行整理,接一案一袋的方式,妥善保管,便于今后重查。
　　(十三)其它 服务
　　在房地产中介过程中,还可能发生 业务,并可酌情向客户收取 服务费。
　　1.成房测量估价因成房年代较久远存在自然和人为损坏差异使用者的保养修缮差异,结构、地段、设计、占地面积等差异,而造成房屋的使用价值不等。因此,要由房地产交易所(具有政府颁发测估资质的交易所)进行测量,复核房屋建筑面积、占地面积、花园面积、房屋成新,并根据目前的同类房屋建筑价乘以成新率,得出该物业的重置价，其意义有二:一是防止越低价成交:二是作为征收超标准费的基础价。
　　2.寻找退路
　　房此事务多产生于业主需分割财产或继承遗产需将原有房屋卖出,但房屋有亲友或租赁户尚在居住,需将该房屋腾空时。这类房屋俗称“实心房”。而用于解决安置的房源俗称"退路房"。解决"退路房"的事务,往往可由中介人牵线搭桥,使好事成双。
　　3.按揭贷款
　　房地产购进方由于财力所限,或另有商务所需.不愿或无力一次性支付价款,中介人可帮助 银行接揭贷款手续,使购进方能先使用后分期付款。按揭贷款-般只限于商品房。
　　4.房屋保险
　　因房地产交易过程所需时问长,期间的天灾人祸发生虱说概率很小,惺不是没有可能的。主日客户要求,中介公司帮助 房屋保险。

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