《暂行规定》仍在充分征求各方意见

　　私宅建设是政府管理的难点，也是市民关注的热点。海口市对私宅建设管理十分重视，一直在探索长效管理机制，并要求市规划部门起草《海口市主城区个人住宅规划建设管理暂行规定》。日前，该规定提交市政府常务会审议。

　　近日，记者就海口私宅报建问题采访了海口市规划局负责人。

　　问：在日前召开的市政府常务会议上，《海口市主城区个人住宅规划建设管理暂行规定》暂未获通过，主要原因是什么？

　　答：经过几年的实践，此举虽在一定程度上控制了私宅建设量，但由于我市旧城改造工作起步晚、进展慢，至今未能从根本上解决个人私宅建设问题。对此，市政府高度重视私宅的建设与管理，一方面，加快旧城改造步伐，改善居民的生活条件和居住环境，玉沙村、海甸溪北岸的改造已开始实施；另一方面，结合我市实际，草拟《海口市主城区个人住宅规划建设管理暂行规定》，通过立法规范和加强私宅的建设管理，探索宅基地私人房屋建设的长效管理机制。

　　市规划局从起草《暂行规定》到提交市政府常务会议讨论，前后历经3年多时间，期间多次征求各区政府和相关职能部门的意见，广泛征求社会各界的意见和建议，反复进行了调整修改，市政府也多次召开专题会议进行论证。应该说，本次审的《暂行规定》基本贴近我市实际，但如要通过实施，一些问题有待思考和解决。从城市发展方向和趋势来看，个人建设住宅将会逐步减少，现我国绝大部分省会城市早已停止了私宅的审批。从我市的实际情况来看，与其他城市相比，海口城市化进展相对缓慢，并有城中村多、个人宅基地拥有量大等特殊性。对私宅的建设管理，既要以人为本，考虑市民的实际需求，又要从抓好城市规划完善城市功能的大局出发，兼顾处理好二者之间的关系。所以，市政府常务会议决定，在充分征求相关部门、专家意见，借鉴兄弟省市一些成熟经验的基础上进行修改完善，再提交市政府审定。

　　问：《暂行规定》出台的目的和意义在哪里？

　　答：《暂行规定》的出台，改变了以往只堵不疏的局面，允许符合相应条件的私宅报建，通过法规完善，维护公共利益和群众个人切身利益，能引导和规范个人有序建设住宅，保证规划的实施，完善城市功能，对改善主城区居民的居住环境和城市面貌有积极的促进作用。

　　问：《暂行规定》出台后，是不是在海口市辖区内都可以申报私宅建设？

　　答：不是。只有本市主城区内非实施规划控制的区域可以申报。个人在依法取得的宅基地使用权的土地上，申报新建、扩建、改建用于自已居住的住宅，必须符合规划和国家、省、市制定的相关技术标准和规范，主城区的范围会在《暂行规定》出台时公布。 

　　问：《暂行规定》对私宅建设有哪些具体规定？

　　答：个人建设住宅应当符合控制性详细规划并满足下列要求：（一）个人住宅单独建设的，建筑层数不超过3层，底层层高不超过4.0米，2层以上层高不超过3.3米。（二）按照住宅使用功能建设，不得改变住宅使用性质。（三）建筑物之间的间距和后退用地红线距离应符合有关规划技术管理规定。如确实不能满足房屋间距和后退用地红线要求，应征得相邻业主同意并达成协议。建筑施工不得对相邻房屋的结构和安全造成损坏和影响。（四）新建或拆除重建的个人住宅必须按规划和规定要求退够道路红线、园林绿地绿线和河湖水体蓝线距离。（五）建筑物不得占压和挑出用地界线，侵占城市道路、公共绿地、水系河道、公共空间、邻里通道、市政管线埋设区域和文物保护单位保护范围。（六）建筑物的立面和整体设计风格必须符合城市景观风貌要求。（七）建筑物不得破坏市容市貌、妨碍交通、影响消防安全。（八）处理好供水、排水、通风、采光等相邻关系。

　　问：是否有一些特定区域禁止私宅建设，具体指哪些区域？

　　答：有。《暂行规定》第十条规定：在下列依法实施规划控制的区域范围内，禁止建设个人住宅：（一）列入海口市近期旧城区（城中村）改造范围的。（二）城市市政广场用地红线外200米范围内等城市景观控制区。（三）海南广场、省人民政府新址周边半径500米范围内。（四）文物保护单位和风景名胜区所划定的禁止建设范围、城市公共绿化用地、河湖保护用地、公路、铁路、车站、码头以及有关市政公用设施规划的禁止建设区。（五）其他依法实施规划控制的区域范围。

　　问：个人建设住宅需提交哪些材料，怎么申报？

　　答：个人建设住宅需提供以下材料：1、宅基地户主身份证件和申请报告；2、居委会（村委会）同意的意见；3、土地使用证、土地界址坐标表；4、专用地形图（1：500数字化）；5、有设计资质单位签章的设计文本；6、按规定需要提交的其他材料（如相邻业主的意见、协议等）。

　　问：在城市道路两侧及城市主要出入口建设私宅有什么特别限制吗？

　　答：鼓励临街的宅基地进行整合接建。单独报建的不予审批。城市道路两侧规划红线外各50米范围内及城市主要出入口的个人建设住宅用地，应通过用地整合符合以下条件后，按建设项目的报批程序报批：（一）临城市主干道（60米≥道路红线＞40米）的用地临街宽度不小于30米。（二）临城市次干道（40米≥道路红线＞24米）的用地临街宽度不小于25米。（三）临支路 （24米≥道路红线＞12米）的用地临街宽度不小于20米。

　　问：个人建设住宅需要办理施工许可证吗？

　　答：个人建设住宅投资额在30万元以上或者建筑面积在300平方米以上（以下简称限额以上）的个人住宅，业主应当在开工前按照有关规定，向工程所在区建设行政主管部门申请办理施工许可证；限额以下的个人住宅，业主在开工前应当到工程所在区建设行政主管部门办理开工备案手续。

　　问：个人建设住宅从施工到竣工应注意哪些问题？

　　答：个人建设住宅在开工前，业主应当组织取得相应测绘资质的单位按照建设工程规划许可证的要求放线。建设工程施工至±0.00后，业主应当告知市规划行政主管部门辖区分局对放线情况实施现场核验。主体工程封顶后，业主应当告知市规划行政主管部门辖区分局进行现场复验。工程竣工后，业主应当告知市规划行政主管部门辖区分局进行竣工规划核实。个人建设住宅工程竣工后，业主按规定应当组织竣工验收，并按有关规定到区建设行政主管部门办理竣工验收备案手续。

　　问：对一些依法取得土地使用权但又不符合规划要求的私宅建设项目，《暂行规定》有何解决办法？

　　答：因政府实施规划控制对不符合规划要求的用地禁止个人建设住宅后，为了更好地解决土地使用权人的建房需求与城市规划建设要求的矛盾问题，《暂行规定》十条规定，因城乡规划调整、实施规划控制等原因，导致已依法取得土地使用权的个人无法取得建设工程规划许可证建设住宅的，经市人民政府批准可以依法征收、征用、有偿收购等方式收回土地所有权或使用权。因城乡规划调整、实施规划控制等原因，导致危房不能拆除重建或维修加固后无法继续使用的，市、区人民政府有关部门应当优先收回或收购，并做好居民安置工作。

　　问：在主城区以外的地区，如郊区的一些村庄，应如何报建？

　　答：在主城区以外的郊区村民建房，市政府会另行出台有关的政策管理办法，也可在这次《暂行规定》的修改中纳入相关的政策管理规定。

　　市民对私宅报建有何意见和建议，可以向规划部门提出。电子邮件请发到：hkup0898@163.com；书面意见请邮寄到龙昆北路31号市规划局法规处，邮政编码：570105　　　

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