办理规划、建设和环评等审批手续后方可施工，并提交农民工工资保证金缴存证明

　　列入海口市年度改造计划的棚户区(城中村)改造范围的，禁止审批和建设个人住宅

　　土地不符合报建要求，经海口市政府批准可以依法征收或收购并给予补偿

　　记者24日获悉，《海口市主城区个人住宅规划建设管理暂行规定》(以下简称《规定》)近日出炉，自2012年4月10日起施行。该《规定》将加强海口市主城区个人住宅的规划建设管理，规范个人建设住宅行为，改善居住环境和城乡面貌，同时也意味着海口自2004年暂停一些重要路段建设、私房报建后，重启主城区私宅报建。

　　鼓励整合用地联合建设无法报建土地政府可收购补偿

　　《规定》在规范海口市个人住宅报建的同时，从规划、土地、环境、城市景观等方面依法明确了一些限制性要求，并明确了禁止审批和建设个人住宅的规划控制区域。《规定》的出台，一定程度上解决了依法取得土地的报建需求，也综合考虑了城市建设发展的需要，有利于科学引导和规范管理主城区个人住宅建设行为，防止违法建设个人住宅的行为。

　　《规定》对私宅报建进行科学引导。明确依法取得的土地符合规划等要求可以申请个人建房;鼓励采取“用地整合，统一规划，联合建设”的模式建设个人住宅，引导不符合条件的建房用地进行整合后依法报建住宅;依法取得的土地不符合报建要求，经海口市政府批准可以依法征收或收购并给予补偿，逐步从根本上解决原取得用地无法报建个人住宅的问题。

　　应取得《建设工程规划许可证》申请施工须缴存农民工工资保证金

　　《规定》主要从以下几方面规范个人住宅建设管理：应按规定取得《建设工程规划许可证》，确保建房符合规划要求;个人住宅单独建设的，建筑层数不超过4层，底层层高不超4米，二层及以上层高不超过3.3米(不包括坡屋顶的高度，坡屋顶高度不超顶层高度的2/3)，规范个人住宅建设规划技术要求;规划部门办理规划许可时应征求相邻权益人或相关利害关系人意见，保障相关权益人合法权益;个人住宅的业主应当按规定选择有相应资质的单位进行勘察、设计、施工，建筑面积在300平方米以上(含300平方米)或自建3层以上的个人住宅，开工前应办理施工许可，保证施工质量;申请施工许可要提交农民工工资保证金缴存证明，保证施工农民工的工资收入;工程竣工后业主应组织竣工验收并办理竣工验收备案，确保住宅质量安全。

　　新闻背景

　　海口重启私宅报建始末

　　2004年4月，海口市政府下发了《关于私宅项目规划管理有关问题的通告》。该文件明确指出，对属于旧城区范围内的私宅建设项目，只能按规划分批成片改造，并留足公共绿地和公共服务设施用地。不具备成片改造条件的城市旧区，原则上只拆不建，不再审批住宅新建项目。

　　2005年，海口开始计划用3年时间集中整治违法建设，在整治中，私房报建的问题已经引起了海口市政府的重视。规划、国土部门开始着手制定恢复宅基地审批、私宅报建方案。但时隔几年，海口私房报建新政策依然没有出台。

　　从2006年8月份开始，海口启动了农村宅基地确权登记发证工作。随着越来越多的宅基地取得“名分”，是否符合城市规划和成片改造的条件就成了不少建房户所要面对的问题。但事实是，一户一栋、随意搭建的私宅往往不符合上述条件。海口私宅报建无门也成了不少市民抱怨的问题之一。

　　2009年，海口就《海口市主城区个人建设住宅规划管理暂行规定(草案)》征求意见，让人们听到了私宅建设“解禁”的声音。

　　2012年4月10日，《海口市主城区个人住宅规划建设管理暂行规定》开始实施。

    A：申请条件

　　历史文化街区内建房应符合保护规划

　　根据《规定》，个人在海口市主城区内依法取得土地使用证，符合城乡规划要求和土地管理、自然资源和环境保护等法律、法规及政策的相关规定，可申请个人建房。依法办理规划、建设和环评等审批手续后方可施工。应当符合城乡规划和有关规划、消防技术规定，满足城市景观要求。位于历史文化保护街区范围内个人建设住宅的，应当符合历史文化名城保护规划和规定。

　　除了符合上诉规划要求外，个人建设住宅应当满足下列要求：

　　(一)个人住宅单独建设

　　的，建筑层数不超过4层，底层层高不超过4米，二层及以上层高不超过3.3米(不包括坡屋顶的高度，坡屋顶高度不超过顶层高度的2/3)。

　　(二)按照住宅使用功能建设，不得改变住宅使用性质。

　　(三)建筑物之间的间距、退让用地红线较小距离和退让道路较小距离应基本符合各项技术规定。建筑施工不得对相邻房屋的结构和安全性造成损坏和影响。

　　(四)新建或拆除重建的个人住宅应当按规划和规定要求退够道路规划控制红线、历史文化街区、历史建筑保护控制紫线、绿地范围控制绿线和城市地表水体保护控制蓝线、城市基础设施用地控制黄线距离。

　　(五)建筑物不得占压和挑出用地界线，侵占城市道路、公共绿地、水系河道、公共空间、邻里通道、市政管线埋设区域和文物保护单位保护范围。

　　(六)建筑物的立面和整体设计风格必须符合城市景观风貌要求。

　　(七)建筑物不得破坏市容市貌、妨碍交通、影响消防安全。

　　(八)处理好供水、排水、通风、排气(烟)、采光等相邻关系。

　　个人以出让方式取得土地使用权的，土地出让时已确定规划指标且与现经批准的控制性详细规划规定的指标不冲突，按原确定的规划指标执行。

　　B：申报所需材料

　　办理规划许可须提供环评意见

　　C：禁止建设范围

　　饮用水源保护区禁止盖私宅

　　在下列依法实施规划控制的区域范围内，禁止审批和建设个人住宅：

　　(一)列入海口市年度改造计划的棚户区(城中村)改造范围的。

　　(二)饮用水源保护区、文物保护单位和风景名胜区所划定的禁止建设范围、规划的城市公共绿化用地、各类公园河湖保护用地、公路、铁路、车站、码头以及有关市政公用设施规划的禁止建设区。

　　(三)主要道路、城市景观道路两侧建筑控制区范围内。

　　(四)其他需要实施规划控制的区域范围。

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