见习编辑 林向

　　潘石屹这一次选择了用“粮票换鸡蛋”手法，即用其原有的49％的前门项目股权置换了前门5.47万平米的前门大街商铺，从而彻底地了断了困扰他时近两年的前门项目。

　　5月17日，潘石屹面对前门项目的两难境地较终选择了退出。

　　潘石屹这一次选择了用“粮票换鸡蛋”手法，即用其原有的49％的前门项目股权置换了5.47万平米的前门大街商铺，从而彻底地了断了困扰他近两年的前门项目。

　　粮票换鸡蛋

　　SOHO中国5月17日晚发布公告称，公司将通过SOHO中国主席潘石屹控股的北京丹石公司，以每平米32328元人民币的价格收购北京前门项目中54691平米的商业物业，预计收购总价将达17.7亿元人民币。

　　而根据SOHO中国披露的框架协议，潘石屹控制的北京丹石公司则应将其拥有的49％的股权转让回崇文方或一家由崇文方指定的实体。

　　SOHO中国在公告中称，SOHO中国退出的原因是：此前SOHO中国一直致力于将潘石屹私人控制的北京丹石公司注入SOHO中国，但该注入计划一直未获政府批准。

　　资料显示，2007年3月17日，潘石屹旗下红石实业公司与崇文区国资委、北京崇远投资经营公司、天街公司签订合作协议，注资1.441亿元购入北京天街49％的股份，介入北京前门地块的开发。

　　北京天街原为北京前门项目的开发商，原主要大股东为北京市崇文区国资委和另一家隶属于崇文区国资委的北京崇远投资经营公司。红石实业注入资产后，原大股东北京市崇文区国资委占股48.5％，退居；另北京崇远投资经营公司仍然占股2.5％，为第三大股东。

　　此份协议签订后，红石实业将持有的北京天街49％的股份转让给潘石屹私人持有的丹石投资。此后，SOHO中国在香港上市时便明确表述，SOHO中国将收购该部分股权。

　　但很显然，SOHO中国购购丹石投资拥有的北京天街49％的股权未能顺利进行。原因是“政府未有批准”。

　　SOHO中国在5月17日晚发布公告称：“尽管本公司和北京丹石作出不懈努力，争取有关政府部门就49％股权的转让给予必要的批准，但仍未能得到这些批准。”SOHO中国依此制定重组协议。

　　根据重组协议，为收购丹石所拥有的49％的股权，崇文方面将支付此前北京丹石注资的1.44亿元，及其后北京丹石北京天街的10亿元投资和1.5亿元融资成本，而北京丹石则应归还欠付北京天街方面83.5万元的资金。

　　因而，崇文方面总计应付北京丹石12.97亿元赎回北京丹石在北京天街方面拥有的49％的股权。

　　北京丹石方面则将该笔12.97亿元的资金全部用于购购前门项目的相关物业。但北京丹石此次拥有购购前门相关物业的总计金额则为17.7亿元，据了解，剩余部分的款项分为委托建设费用及现金购购两个部分。

　　公告显示，北京丹石方面将一次性支付2.8亿元的委托建设费用给北京天街，剩余的现金购购部分，北京丹石将在18个月内，分四期等额支付给北京天街。

　　至此，北京丹石拿下前门项目计5.4万平米的物业，成为前门项目的业主。SOHO中国则称将会将此部分物业注入SOHO中国。

　　SOHO中国显然对此笔交易十分满意。

　　“前门重组方案对SOHO中国而言，是一个较好的结果，每平米32328元的价格相对于该地段来说十分便宜。”SOHO中国方面表示。此外，SOHO中国还将拥有优先收购前门项目剩余物业的优先权。

　　但此次重组后，潘石屹已经丧失了前门项目的开发、建设权，潘石屹此前将前门打造成为北京的“新天地”的计划就此失落……

　　事实上，2007年潘石屹与崇文方面签署的相关协议明确规定：前门天街项目的投资三方对各自业务和收益均进行了明确的划分，并约定在公司内进行 独立核算。其中，崇文区国资委和崇远投资负责政府划拨的11块文化修缮保护用地的文物保护及房屋修缮工作、项目内的古都风貌保护、市政道路设施和公共有轨 电车的经营维护，丹石投资则以公司名义负责完成前门地区政府划拨地块以外地块的开发、设计、建设和销售、租赁、经营。

　　资金注入之后，潘石屹对项目及其重视，SOHO中国高层基本进入北京天街董事会，其中包括潘石屹、张欣和SOHO中国执行总裁阎岩、常务副总裁苏鑫，曾为海南博螯蓝色海岸项目的李虹则担任天街总经理。

　　在潘石屹的较初规划当中，北京前门将成为一个类似于上海新天地一样的项目，但他的“理想”遭到了重重的阻挠，在后来项目招商的过程当中，潘石屹又突然发现自己熟悉的租赁客户，如星巴克和苹果电脑可能无法进入前门大街。

　　进退前门

　　前门地区居于北京“老”中轴线的位置，保留着历史上延续时间较长的城市肌理特色；保存着传统的街巷格局，包括街巷胡同名称、“ ” 商家、四合院形态等。崇文区政府希望在保护与修缮的基础上着手对前门地区进行商业开发，并在此基础上成立北京天街置业发展有限公司负责前门的房地产开发。

　　根据相关资料，前门项目共有44块土地，其中33幅划属北京天街置业发展有限公司，由该公司负责开发建设。另外11幅土地则由天街公司负责土地平整等一级开发的相关工作。

　　正是在此基础上，天街公司希望能够引入专业开发商进行设计开发和招商工作。作为北京地产界较“炫”的商业地产开发商，潘石屹因此进入了北京天街的视野。

　　2007年3月17日，潘石屹正式介入前门地块的开发。进入天街公司后，潘石屹开始着手引进西方商业街概念，找来一批国外设计师对前门大街做了 一版现代风格“新天地式”的设计，但北京与上海的文化差异显然决定着潘石屹的设计理念的可执行程度。据称，北京一位副市长在对前门规划的视察中，抛下了一 句“不像北京”的评价。潘石屹不得不对前门项目的规划作出妥协与修改，并形成了折中方案，具体方案为北段古、南段新、中间过渡。

　　但这仅仅只是开始，其后一系列理念上的冲突开始折磨潘石屹的“前门”理想。

　　2008年底，有关方面即称前门项目已完成招租80％：其中包括苹果电脑、星巴克、伯爵、劳力士、阿迪达斯、耐克、普拉达、巴黎贝甜、米氏餐厅等在内的20多家国际知名品牌签约。

　　但迄今为止前门仍未见到国外品牌的身影。据了解，崇文区在前门大街的招商要求上下达了至少要将20％的前门大街商铺位留给“ ”的死命令， 后来这条街被进一步要求努力实现70％的比重是民族品牌。同时崇文区每年为进驻前门商业街的“ ”提供1000万元扶持专项资金，包括“ ”的租 金补贴、贷款贴息、创意包装等。

　　但誓言要投资上百亿的潘石屹显然无法接受这样的规定，虽然SOHO中国较初计划每年也要投资2000万元给“ ”，但无法从国外品牌身上找 回利润的潘石屹很难在招商上平衡。事实上，无论是“ ”还是“民族品牌”均无法承受前门的高租金，而前门的“ ”则干脆直指潘石屹暴利。据了解， 前门大街上店铺的日租金约37元/平方米，但即使是“ ”的优惠价，也要每平方米约20元。而北京诸如瑞蚨祥、内联升、恩元居、年糕钱等 对利润 的测算显示， 所能承担的租金仅为5元/平方米。

　　“新前门大街的租金太高，我们无法接受。”爆肚冯第三代传人冯广聚说。很显然，要北京老百姓吃50元一碗的爆肚是难以接受的。

　　据了解，早在2008年，SOHO中国的招商代理权即被停止。而崇文方面则单独组织了自己的招商团队，但随即被潘石屹阻止。据相关方面人士透露，2008年，北京市政府某副市长与SOHO中国进行谈判，谈判的要点是前门商业大街不能再由SOHO中国建设和代理招商。

　　有分析人士认为，潘石屹大约是在此间有了退出前门项目的想法，并与北京市有了充分的沟通。较终达成了潘石屹退出前门项目开发的决定。

　　但难点似乎依然在于招商，即潘石屹拿下相关物业之后，到底招商权在潘石屹还是在北京新街方面，如果是SOHO中国或北京丹石负责招商的话，那么双方是否会就新的招商条件进行磋商？

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