当北京连续拍出几个天价土地之后，媒体上就不断的在每一次天价地之后都精心的替开发商算了一笔账，看看这个天价地中生产的产品要卖多少钱才能有盈利。同时还在与现有周边正在销售的楼盘价格做个对比，看看“面粉是否已经贵过面包”。

　　整个社会都在为开发商操心，表面上担心开发商的能力，背后则是对房价上涨的更大担忧。但是这种房价上涨的预期难道与土地价格上涨无关吗？

　　国土部网上的文章认为从年初两会中关于政府在房价中的收益的争论，包括土地成本价在房价中所占的比重争论可以停止了。三种不同方式调查与计算的口径可能不同，但与全国工商联两会上的报告结论基本是一致的，等于公开承认了报告的合理性与准确性。但结论却相反，国土部坚持认为土地的成本价格上涨不是推动房价上涨的原因，而新的土地价格的上涨反而给旧的土地的升值带来了利润，开发商获取了这一部分升值的利润。言外之意，开发商似乎仍应按旧的土地成本给商品房定价，否则就一定会是暴利了。这种假设的言外之意还包括政府并不比房地产商从房价中获取的更多。

　　其实，全国工商联的报告不是要争论土地的成本占房价中的比重到底是多少，而是指出高房价中政府获取的部分所占的比重过大。要想降低房价，必须从政府的土地价格与税收上想办法，减少政府在土地中的收益部分，这样才能共同努力去解决市场中房价过高的问题。但事后的统计、调查等等官方权力与手段却将目标转向了数字的真实性和推卸政府责任上了。

　　那就让社会替政府也算算账，而不是替开发商算账。

　　北京市今年5月份成交土地的情况是：十五块用地，其中十块土地以底价或近底价成交，主要为远郊、旧村改造的用地，略好的五块地溢价中标。

　　这五块溢价中标的土地合计建筑面积为48.1160万平方米，成交总价为24.2360亿元，溢价高达14.0479亿元，每平方米平均溢价2919.6元。这五块地除一块在朝阳区境内，其他为昌平、通州和顺义区用地。

　　北京市今年6月份成交土地的情况是：二十一块土地，其中十块土地为底价或近底价成交，主要为怀柔、密云、顺义、大兴的用地，包括旧改、限价房、回迁房建设用地，另外十一块土地则溢价中标（底价51.6538亿元），溢价总收入高达约60亿元。

　　这十一块土地的规划建筑面积为1426604平方米，平均等于每平方米溢价4205.7元。溢价的概念是政府已核算完土地的开发成本，核算完应收取的70 或40年土地出让金后的额外超额利润，并未包括原有的土地出让金收益。平均土地成本7818.56元（计3％的契约税等于8052.54元/平方米）。

　　那么假定暂不计算税费，这些高价的土地是否也能获得政府同样的投资收益呢？如果加上各种税费，政府的收益又是多少呢？

　　政府力争增加从土地中获取的收益是必然的经营行为，但房价却不能在高地价的支撑下掉下去。

　　如果土地的拍卖活动不是顺延的分期，而是在同一时间、不同场地中进行，土地的溢价仍会步步高升吗？

　　可惜政府不但从溢价上希望获取土地中的收益，从拍卖的方法上也在用吊胃口的方式延长决策的周期，达到逐步提高预期并抬高地价的策略。

　　如果是在同、同一时间举行拍卖活动，那么就可能形成大多数企业无法参加所有地块举牌的波动，因此大多数企业无资金实力同时对多块土地举牌并中标，这样在减少了企业选择的机会的同时，也减少了竞争的对手数量和能力。

　　每个企业必须在事先决定自己选择的对象，举牌的价格和对手策略的分析，实现固定所有的风险，以期待能成功的中标。由于只有一种或两种的选择，也会无法在其他地块的影响下提高过度的价格预期。

　　但如果是每天一场拍卖会，则场竞争中的失败者会重新对已出现的天价地影响下重新研究举牌的办法，也在这种天价地预期的推动下提高预想的中标价格。场再失败时，各企业又会再一轮的重新研究，并比此前的溢价预期再提高举牌中标的价格。这样每一次的土地溢价都给下一次的土地溢价找到了理由，溢价预期每次都提高一个台阶，并从市区向郊区蔓延，又从郊区返回市区，交叉影响。较终形成了“鱼翅”的价格提高的同时“粉丝”的价格也在大大提高紧追“鱼翅”价格的现象。

　　价格的波动，不得不让政府逐步的加大从房价中获取的分成收益。《今日观察》节目号称倒塌的楼房大约有360％的利润，且不说这个成本的计算中只计入了土地的直接成本和建安合同中的成本，没有计算各种契税、土地使用税、资金管理费、外购材料、设计、规划的成本、车库配套、市政设施、销售广告费用等等，也不用说用当年的地价衡量当年的房价问题。仅按360％的毛利计算，要交纳60％的土地增值税就去掉了216％的毛利部分，还有25％的所得税，再加上营业税等其他税费，毛利就不到100％了。谁多谁少是很清楚的。腐败肯定是错的，权钱交易更是错的。但试图用这种政府官员的腐败打倒一个行业的错误宣传也一定是错的。法律会约束与惩罚这种腐败的，但法律绝不会因此而惩罚整个行业，就像不能用央视大楼的火灾及其中的腐败而否定了整个新闻行业一样，电视台垄断的广告地位不是让广告利润有上千、上万倍的成本利润率吗？各家都有各家的账，各家都有各家的利益。现实中有的眼睛总看着别人的账本，但就社会的公平而言，不是看某一方的盈亏，而是看整个链条中的利益分配过程，这不是个零合游戏而是有第三方或者更多方的社会利益分配的市场化交易。要建立市场化经济体系就不能不充分考虑社会分配的公平和经济自有的逐利规律，否则中国的经济只会在相互的指责中倒退。

　　政府本就无法用加大总量的方式来平衡供求关系，又在追求土地出让的利润化与追求房价稳定的双重矛盾中打架。乐在土地收益的提高时，哭在房价的暴涨中。

　　真到了要认真讨论房价的快速增长时，又要挥舞大棒转向市场了，被戏弄的恰恰是饥渴之中的开发商，较终损失的却只能是消费者。开发商可以降低投入与生产，像石油组织的减产一样，用减产来调节价格，但消费者却无法不从市场中寻找住房改善与生活质量提高的支点。在土地价格上涨的气氛中，通胀的预期会让更多的家庭不得不抓紧加入购房的行列，不得不接受高价土地的拍卖现实，不得不忍受价格的波动，不得不让政府逐步的加大从房价中获取的分成收益。

　　《今日观察》节目号称倒塌的楼房大约有360％的利润，且不说这个成本的计算中只计入了土地的直接成本和建安合同中的成本，没有计算各种契税、土地使用税、资金管理费、外购材料、设计、规划的成本、车库配套、市政设施、销售广告费用等等，也不用说用当年的地价衡量当年的房价问题。仅按360％的毛利计算，要交纳60％的土地增值税就去掉了216％的毛利部分，还有25％的所得税，再加上营业税等其他税费，毛利就不到100％了。谁多谁少是很清楚的。

　　价格的波动，不得不让政府逐步的加大从房价中获取的分成收益。《今日观察》节目号称倒塌的楼房大约有360％的利润，且不说这个成本的计算中只计入了土地的直接成本和建安合同中的成本，没有计算各种契税、土地使用税、资金管理费、外购材料、设计、规划的成本、车库配套、市政设施、销售广告费用等等，也不用说用当年的地价衡量当年的房价问题。仅按360％的毛利计算，要交纳60％的土地增值税就去掉了216％的毛利部分，还有25％的所得税，再加上营业税等其他税费，毛利就不到100％了。谁多谁少是很清楚的。腐败肯定是错的，权钱交易更是错的。但试图用这种政府官员的腐败打倒一个行业的错误宣传也一定是错的。法律会约束与惩罚这种腐败的，但法律绝不会因此而惩罚整个行业，就像不能用央视大楼的火灾及其中的腐败而否定了整个新闻行业一样，电视台垄断的广告地位不是让广告利润有上千、上万倍的成本利润率吗？各家都有各家的账，各家都有各家的利益。现实中有的眼睛总看着别人的账本，但就社会的公平而言，不是看某一方的盈亏，而是看整个链条中的利益分配过程，这不是个零合游戏而是有第三方或者更多方的社会利益分配的市场化交易。要建立市场化经济体系就不能不充分考虑社会分配的公平和经济自有的逐利规律，否则中国的经济只会在相互的指责中倒退。

　　腐败肯定是错的，权钱交易更是错的。但试图用这种政府官员的腐败打倒一个行业的错误宣传也一定是错的。法律会约束与惩罚这种腐败的，但法律绝不会因此而惩罚整个行业，就像不能用央视大楼的火灾及其中的腐败而否定了整个新闻行业一样，电视台垄断的广告地位不是让广告利润有上千、上万倍的成本利润率吗？

　　各家都有各家的账，各家都有各家的利益。现实中有的眼睛总看着别人的账本，但就社会的公平而言，不是看某一方的盈亏，而是看整个链条中的利益分配过程，这不是个零合游戏而是有第三方或者更多方的社会利益分配的市场化交易。

　　要建立市场化经济体系就不能不充分考虑社会分配的公平和经济自有的逐利规律，否则中国的经济只会在相互的指责中倒退。

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