现在包括我们购地，购地王也好，其实还是这种思维的持续，他认为这个市场还会扩大，价格还会上涨，所以只要是有了土地资源，他又能在未来市场占据主动。

　　只有少数人会发现这次周期轮回不是一个简单的周期轮回。有人会问下一个周期到底有什么本质的变化。我觉得这实际上是很多人要考虑的。下一个周期跟新的机会来临是质的不同,我一直在讲一个新的竞争时代可能会到来。

　　头先给出几个判断：

　　，中国房地产企业的发展其实走到一个转折点。我判断外部形势，高增长时代已经过去了。十年来中国房地产行业都在高速增长，这其中包括量的增长和价的增长。2007年商品房销售7亿多平米，2008年只有5亿多平米，说明这个行业恐怕很难再保持高增长，所以我认为量的增长可能到了一个顶点。

　　当然，不同的城市增长幅度都不一样。北京、上海销售量已经在下降。从城市化角度来看，不可能所有的城市都还在无限制扩张外需求。所以我们靠规模发展的时代已经过去。

　　，房地产需求虽然旺盛，但是它的需求开始多样化。未来的房地产行业可能不再只以住宅需求为主或者以城市普通住宅为主，它会走向多元化。

　　第三，城市功能发挥变化。过去很多城市是以制造行业为主，现在慢慢要向服务行业过渡，产业向第三产业转移，这自然会产生新的需求。

　　伴随个判断，价格的高增长时代也会过去，房价只涨不跌的态势也会结束，它今后的增长会在波动式的规律上增长，而且增长趋向于稳定。我想每年都是房价暴涨的时代已经过去了。过去房价增长的原因可能是移民刺激的，或者可能产业转移带来的。我想这两个高增长一定会发生变化。

　　供求变化也会发生变化。08年我们新创了一个词：去库存化。房子开始有库存，城市也有库存，土地也有库存。尽管现在危机过去了，但我不认为“去库存化”这个名词就永远消失了，将来还可能存在。将来可能会有一些地方仍然是供不应求，但是更多的时候是供需平衡或者供大于求，我甚至判断供大于求有可能是一个常态。因为现在房地产扩张生产能力的速度远远快于需求增长。我们可以看到很多房地产企业有过百亿的销售，但是百亿并不是他们的目标，他们还要过千亿，但是需求会不会这样增长？我认为不会，房地产市场很可能出现供大于求的判断，这是我对外部形势判断。

　　当然，新的形势下会带来一个新的机遇，城市功能升级会成为下一个时期城市化主旋律。上一个周期是工业化带来了大量人口的迁移，这实际上是产业集中带来的，但是现在城市主要的问题是功能升级。目前来看，中国的城市，基本上省会城市500万人口，区域城市人口已经快到1000万。我们认为，除了直辖市之外，这样的城市规模已经不可能再继续高速增长下去，因为城市经济只能支撑一个固定的规模。所以对于很多城市而言，它更多的是在一个规模下，寻找城市本身的定位。

　　大部分二线城市更多关心的不是规模，而是城市功能升级。较近几年来，城市更多的希望要做CBD、商业，他要做很多城市功能的变化。所以有些品牌企业，如果给一个城市的发展带来与功能需求相吻合的产品，他就能够获得新的成功。比如我们阳光100在很多二线城市，只要为这些城市做一个新的时尚，基本就能够成功，但是你盲目的供应量，你会发现很多城市会开始供大于求。

　　房地产的机遇已转入市场化发展的轨道，这是2008年后房地产一个本质变化。比如过去制约我们的土地和资金更加市场化。此外，政府调控市场政策更加市场化，他不是限制价格、开工量，更多的是通过价格因素、利率因素调控市场，这些都使得房地产发展生存环境产生很多质的不同。

　　较后，房地产企业要面临着转型。如果我们不能认识市场的变化，房地产还是盲目发展，这将使企业面临很大的风险。现在地价还是在一个相对高的水平，如果还是靠巨额资金投入，购地盖楼，这个压力非常大。不仅仅我们这些企业，包括很多大型的国企，他们也在想这个问题，就是房地产的持续再生产到底怎么来维持？是不是购了地就可以占领市场？大家都有这样的困惑。房地产行业走到了两个十字路口，一个是房地产政策走向一个十字路口，一个是房地产盈利模式也走到一个十字路口。因此，房地产行业及企业的发展必须转型。

　　个转型，房地产今后发展争夺的焦点从过去争夺资源，到今后争夺客户或者叫争夺市场。过去房地产只从融资购地到盖楼销售这样一个过程，现在他们更重要的是希望每个过程、每一个循环是在扩大规模。扩大规模必然要解决它的制约因素，一个是融资，一个是购地。但是现在这个简单的模式我想不一定能够再适应未来需求。现在包括我们购地，购地王也好，其实还是这种思维的持续，他认为这个市场还会扩大，价格还会上涨，所以只要是有了土地资源，他又能在未来市场占据主动。

　　今后我们可以看到，随着市场竞争的激烈化，包括成本逐渐透明化，这种简单的模式已经缺乏竞争力。2008年，房地产碰到销售的问题，很多企业都措手不及。包括我们一线大品牌企业，他们要想开拓市场只有一个办法——降价。但是当降价完成再去购地的时候，发现它的重置成本是亏损的。所以房地产企业并没有一个应对市场的策略。房地产碰到困难的时候，只有降价这一个手段，说明行业本身市场竞争能力非常缺乏。

　　大家已经明白这个降价模式不能持续发展，那么肯定会有很多企业要逐渐从别的方式争夺市场、争夺客户，这个方式是什么？每个企业都有自己的考虑，但是这是企业未来的核心竞争力，这才是大家要考虑的一个较根本的变化。

　　点，把过去单纯追究规模成长到追求企业精细化的一个转变。今天我们觉得房地产大的企业很多，但是今天的大，我想并不一定是明天的强，规模大不等于盈利。08年以前卖了过百亿的企业，很多的毛利率并不是盈利的。我想过去十年，由于城市化规模的扩张，由于价格不断上涨，中国不少房地产企业由小变大，现在应该是由大变成强。这是一个本质的变化。可能有些人还没有感觉到，还认为在重复昨天的轮回。

　　较后，房地产企业面临新的出路，也是新的机遇、新的挑战。个的机遇是市场的变化。今天的房地产离不开城市化的进程，今天城市化变化就是由量的增长往质的方面提升。今天我们看到城市的变化不再是规模的变化，他们更多的是希望营造一个新的CBD、商业或者诠释新的生活方式。，我们做房地产的可能要从过去的短周期到长周期的转变。中国房地产这十年发展，从小变大，大家都要快速滚动、快速开发、快速销售，这种模式在今后地价不断高企，投入巨额资金的时候，可能产品细分更重要。如果粗放式经营，基本上挣不到这个钱。

　　市场变化给了我们很多挑战，我想大的洗牌时代已经到来，但是这个洗牌不等于昨天的赢家，恰恰给了我们很多新的机会，在新的游戏规则下，大家都是公平的。如果他对市场变化很敏感，争夺客户能力强，而不是争夺其他土地能力强，我想他在未来会占据有利地位。

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