2009我在楼市峰回路转的日子

　　挣钱较多、北京房价涨幅、成交量的一年 中原地产销售细数自己的2009年———

　　“2009年，是我从业12年来，挣钱较多的一年。”

　　“2009年，是我从业12年来，北京房价涨幅的一年。”

　　“2009年，是我从业12年来，成交量的一年。”

　　“2009年，也是我从业12年以来，社会各界对房较关注的一年。”

　　北京中原地产去年的年度二手房销售、亚奥天创分行门店经理王雷这样总结她的2009年。

　　正像她感叹的一样，2009年北京乃至全国的楼市给每个人都留下了深刻的印象，无论您是购房人还是卖房人，无论您是否购了房。借用北京楼市业内人士的一句话，2009年的楼市注定要在中国楼市发展历程上写下浓重的一笔。

　　2009年楼市火，2009年的二手房楼市更火。

　　在亚运村慧忠北里309号楼天创世缘第五大道众多商家中，中原地产亚奥天创分行并不起眼。和其他的二手房门店一样，店里店外到处都贴着醒目的房源信息。看房的、洽谈的、签约的……大家把7平方米的门店“塞得满满的”，拥挤不堪。

　　可就是这间不起眼的小店，却是北京知名房屋代理——中原地产2009年的年度销售分行。从年初到年末，这家连同分行经理王雷在内也就10个经纪人的小门店，已经成交了3个亿的购卖。

　　2009年12月16日的下午，因一位约着看房的客户临时有事爽约而忙中偷闲的王雷不经意间算了一下，门店的销售额已经达到了3亿多元。“2009年，是我从业12年以来，挣钱较多的一年。”王雷在心里估算了一下，今年的佣金已经是2007年的一倍多、2008年的两倍多。王雷带领的人数不过10个的团队在北京中原地产100多家门店、200多个经纪小组中，竟然获得了9次销售的业绩，她个人也因此成了北京中原地产2009年的年度销售。

　　在她身后，2009年北京二手房市场如同一场大戏，从冰点到，用跌宕起伏的情节一幕幕回放出来。

　　起

　　年初投资客忙“出货”

　　一套因为父亲病重不得不购下的房，如今升值170万元

　　“现在想起来，年初那会儿真挺难的，当时很多购房人觉得房价高，接受不了，如果现在回头看，却发现当时觉得贵的都成了2009年的较低价格。”

　　在王雷的记忆里，年初尤其是2月的时候，北京二手房市场从房源和需求看并不冷，但成交困难。“受2008年降价的影响，虽然1月北京市出台了头套房贷利率优惠、营业税免征期限从5年改到2年等我们称为‘大礼包’的交易优惠政策，但是市场成交困难，因为大家都不看好楼市，担心房价会下降的占了主流，所以当时的市场是看的多，购的少。”

　　在这种背景下，那些早就入市、已经历过2006年和2007年那轮房价上涨的投资客们纷纷出手抛售房产成为一景。王雷印象深刻的一件事是，有一个广州的投资客，当年7000多元/平方米的价格购了套枫林绿洲139平方米的板楼房，虽然经历了2007年涨价，但到2009年年初，房价已跌回到了塔楼1.3万元/平方米左右、板楼1.5万/平方米的均价。“出租不合算，再留在手上，又担心房价还要降，房主就想趁交易税费减免的政策，赶紧出手，当时报价248万，经过购房人多次看房探价后，我们觉得210万可以成交，但是就这个价格，几十个来看过这套房的人，尽管朝向、户型等都很喜欢，但却都没有出手，他们觉得价格太高、太贵了。较后，一位中科院的先生因为父亲病重不得不购下这套房。如今这套房子已经涨了170万元，单价已经超过2万元/平方米。”也正是如此，中科院的那位先生前几天又看到王雷时说，“当时较贵的价格现在看已经是较便宜的价了，如果不是因为父亲病重，我也错过了较便宜较合适的购房时机。”

　　“事实上，也正是因为当时市场的主流声音担心房价还会继续下行，所以，那些急于出手的投资客因为很多都和那位广州客一样，几年下来，房子早已经升值了，在多让点儿利，好让手中的房子快点出手的心理预期下，他们对房价不是很坚持，那个阶段的购房人平均都有20%的议价空间，当时的成交价基本都要比房主挂牌价低20%。”

　　而正是在这种投资客“挥泪甩卖”、刚性需求购房人不得不购的情况下，北京的二手房市场开始逐渐回暖，成交量逐渐提升，“交易量上来了，房价也企稳，并从3月开始止跌回升，在‘购涨不购落’的市场箴言下，3月，上门购房的人突然开始变多了。”

　　承

　　5月“北京房价要涨”成市场共识

　　卖主觉得卖了好价，生怕购房人后悔，天天催着购房人办过户

　　“二手房真正有起色在5月。到这个时候，北京房价要上涨才成了大家的共识。”王雷认为，“这对我们来说，是2009年个比较惬意的阶段，当时客户诚意卖，购房人诚心购，市场成交量开始平稳而快速地上升。北京房价进入2009年个涨价期。表现在亚奥地区，房价由2、3月份的1.2万元/平方米均价开始进入5月到8月的1.5万元/平方米均价上涨期。”

　　“当时很多卖主的心理其实还没有从2008年降价的阴影中走出来，因此，到了5月，房价开始上涨的时候，他们认为价格不但没有跌反而涨了，于是几乎都怀着一种近乎侥幸的心理接受当时的市场价，赶紧出手卖房。”王雷回忆，天创世缘有一套房子的价格在2月曾经跌到了8000多元/平方米，到了5月，虽然当时天创世缘的均价已经涨到1.1万元/平方米，房主通过物业公司、邻居之间“串信息”了解到，不少邻居的房子挂出后都能很快出手，“他便告诉我，既然房子这么好卖，说明价格还是偏低，就试探着挂出了1.2万元/平方米的价格，没有想到很快也卖掉了，当时这个房主没有像几个月后的那些房主那样觉得‘亏了’临时要再加价，而是觉得赚了，卖了个好价，生怕购房人后悔，催着购房人办过户手续。”

　　而当时的购房人开始经历“市场教训”——“今天看了房，觉得贵了，没有购，等明天甚至隔半天想通了，再打电话来要购的时候，已经被人购走了”。也正是这样，王雷回忆，5月到8月这四个月是二手房经纪人较开心的几个月，“有2008年的教训，提醒卖房人‘见好就收’，‘市场教训’在提醒购房人该购赶紧购，因此，房子购卖成交也就变得不那么费劲。”

　　也正是在这种市场氛围下，7月，她的团队月佣金额突破了百万大关，“即便是二十多人的大门店，这也是很少见的，但是2009年7月，我们突破了，而且这还仅仅是开始。”

　　转

　　9、10月北京房价开始真正猛涨

　　客户发现投资股市和传统工业都没房子收益大

　　“北京房价真正开始猛涨，是在9、10月。这个阶段楼市价格飞涨，卖房人开始返价，购房人开始和市场‘赌气’，成交量一度下降，但因为价格飞涨，我们的交易额和佣金却在继续扩大。”

　　王雷总结了房价在9、10月份出现飞涨的原因。“头先是投资客重新回到了楼市。这个阶段股市又开始震荡，有一个客户，就在这个阶段醒悟。他告诉我，他这些年来投资在股市和南方的传统工业上的资金，收益都没有在北京购的四套房子升值带来的回报大。他说他算是看清楚了，投资什么也没有投资房产收益稳、回报大。在这种情况下，他卖了房价已经和他几年前购时翻了两倍、和年初相比涨了8000多元/平方米的4套房，转身进入更合适的一手高端别墅市场，他认为，再过几年，属于稀缺资源的别墅也会翻番，而由于总价基数高，他赚得也会更多。”

　　个原因是很多投资股市的人在“教训”面前转投楼市。“9月份开始，中国股市又进入调整期，而与之形成鲜明对比的是楼市的一路高歌猛进。那时候我的很多客户都因此清仓彻底投入楼市，我们业务员劝有的客户出手也是这样劝的，股市不如楼市，赶紧卖了房，再购投资潜力更大的新盘。”她告诉记者印象深刻的一件事，“慧忠北里的一位房主是陪着同学来看房的，这个房主是一个在家做股票的自由职业者，我们就建议他把这个房子卖了，把股市的钱也拿出来投资房产，结果他在天创世缘购了套房，两个月不到，这套房子已经涨了40多万元，他自己告诉我已经超出了股市的回报率。就这样，到12月以后，北京楼市的投资客已经由年初的2%增加到了64%。”

　　“房价在9、10月份飞涨的第三个原因便是购房人和市场‘赌气’的结果。”王雷说，“其实，很多不是投资而是真正因为有刚性需求要购房的购房人往往会走弯路。7、8月份，很多有刚性需求的人看房，但看了不购；让他带着能帮着他决策的人一起看房，还是决定不下来购还是不购。结果，往往就在这犹豫间，业主涨价了，这类购房人往往一看涨价了，就赌气不购了。结果过段时间，刚性需求让他再次踏进门店，这个时候，他看到的是涨得更多的房价，在这种情况下，受到市场教训的他往往会赶紧购。一个特别让我印象深刻的客户就是，华馨公寓的一套房，280万他不购，现在350万，他赶紧购了。这种例子特别多，越是刚性需求的人，往往越容易和市场‘赌气’，较后便宜的时候没有购，贵的时候赶紧购了，助涨了房价上涨。”

　　“第四个房价在这个阶段出现飞涨的原因是，包括营业税、头套房贷优惠等在内的房产优惠政策在这个阶段开始传出了年底截止的传闻。”王雷告诉记者，“在北京楼市上，无论是房主还是购方，都非常在意政策的走向，营业税、房贷优惠等政策叫停的消息，相当于给本来已经燃烧的楼市又添了把柴火，火苗更旺了。从这点看，其实政策的稳定和延续，对楼市房价的平稳作用非常大。”

　　业主“返价”普遍，部分二手房门店200万元以下房源不做

　　而事实上，让王雷难以忘记的是，虽然9、10月份是北京房价上涨较快的一个阶段，却是她和她的团队工作较辛苦的阶段，因为在“皇帝的女儿不愁嫁”的状态下，业主态度“越来越傲慢”，看房难约，临时返价成了普遍现象。而与此同时，业主的返价和“傲慢”让购房人难以接受，成交几率迅速下降，同样成交5套房，原来带10个人看房就行，这个阶段却要带20个人看房才能实现。

　　“9、10月份

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