发布会现场

为了跟踪和判断行业发展形势，全国工商联房地产商会发布《2010年中国房地产市场发展研究报告》，报告认为，2010年上半年房地产市场上行动力仍然存在，房价上涨动力比下降动力大，即使交易量下降，由于资金充裕，房价仍然会保持一个时期的惯性，下半年市场取决于政策调整的时间表和力度。

时间：2010年2月4日

地址：国宾酒店 2F黄浦厅

以下为现场实录

【主持人（全国工商联房地产商会秘书长 钟彬）】：尊敬的各位来宾，尊敬的各位媒体界的朋友，大家下午好！非常欢迎大家参加“2001-2010年中国房地产市场报告年度发布会”！头先请允许我介绍一下今天到会的嘉宾，他们是：

华远地产董事长任志强先生；

国家发改委宏观经济研究院罗云毅所长；

RECIO工作室博士刘琳；

RECIO工作室博士任荣荣；

RECIO工作室博士郑征；

RECIO工作室博士王震；

今天有几个报告连续给大家发布，一是《2009-2010年中国房地产市场报告》；二是《部分发达国家和地区房地产周期比较研究》；三是《迁移人口对城市住房需求的影响》；四是《城镇居民住宅资产、家庭财产与消费支出研究》。

我昨天晚上赶回北京参加这个报告，现在RECIO报告在全国的影响非常大，包括昨天我在成都，成都建委的主任明确希望我们这个资料跟他们分享，还有各地的开发商、企业家以及上下游链条的企业都非常希望我们一起分享这个东西。今天来了非常多的媒体朋友，也希望媒体朋友能够把我们这个报告有一个更好的传播，能够更好的看待我们这个行业，让它更可持续的发展。

下面有请任荣荣发布《年度市场报告》和《部分发达国家和地区房地产周期的比较研究报告》，大家欢迎！

RECIO工作室博士任荣荣

【任荣荣】：各位来宾下午好！下面我代表RECIO工作室的团队发布两个报告，一是《2009-2010年中国房地产市场报告》，个是《部分发达国家和地区房地产周期比较研究》结果。

头先看这一个报告，2009年房地产市场运行特征可以从供给、需求、价格来看。从需求上看，房地产市场需求旺盛，商品房销售面积达幅增加，各地二手房市场活跃。

商品房各项建设指标，2009年商品房新开工面积和竣工面积增幅均比去年增加，同比增加12.5%，增幅增加10个百分点。竣工面积7亿平方米，同比增加5.5%，增幅增加9个百分点。

从2009年个月份的数据来看，各类物业包括商品住宅、办公和商业用户，新开工的增幅均在下半年得到比较快的增加，这表明房地产存货已经得到消化。

2009年房地产开发投资增幅逐月增加，总体增幅仍低于去年同期，09年房地产开发完成3.6万亿，同期减少4.8个百分点。

房地产开发投资中，建安工程费比重持续增加，09年的建安工程费由08年的69.8%增加到71.3%。同时土地购置费的比重和开发比重均比08年出现下降。

从土地购置和完成开发情况来看，09年全国房地产开发企业完成土地购置3.2万平方，这个增幅高于08年10个百分点左右。

同样09年完成开发土地面积继续负增长，降幅比08年14个百分点。

从需求方面来看，09年商品房销售面积达幅增加，这个趋势大家都是有感受的，09年商品房销售面积9.4亿平方米，同比增加42%。从各个月份的数据来看，商品房的销售面积从3月份开始出现同比增加，之后增幅逐月增加。

在不同的物业类型里面，商品住宅销售面积同比增加44%，办公楼和商业用房销售面积分别增加31%和24%。

在一系列优惠政策作用下，09年各地二手房市场表现活跃，二手房交易量从3月份出现大幅增加，之后各月二手房持续活跃。图中以宁波、郑州、成都和广州二手房的做了一个统计，宁波是08年的3倍，郑州是08年的2.2倍，09年北京市二手房成交量是08年的3.8倍。

在二手房市场中还有一个特点，部分城市二手房市场的份额超过新建商品房，成为房地产市场的主导力量。以北京、广州和宁波为例，1-11月份，北京、广州、宁波二手房的成交量是同期新建商品房成交量1.15倍、1.10倍和1.17倍，在北京二手房成交量头度超过了商品房。

从各类价格来看，09年前三个季度，全国70个大中城市土地交易价格同比上涨2.6%，环比上涨4.5%。各个季度，一季度土地价格环比下降1.3%，二季度上涨2.3%，三季度上涨3.5%。

09年房屋销售价格经历了一个由降转升涨幅逐月增加的过程，房屋销售价格从3月份开始出现环比上涨，之后涨幅逐月上涨，1-12月份房价累计上涨7.75%。

从价格的同比来看，70个大中城市房价从6月份开始表现为同比上涨，之后涨幅逐月上涨，全年增加1.53%。从70个大中城市来看，三季度开始上涨，上涨1.9%，四季度上涨5.8%。

新建住宅环比变化于08年8月份开始为负增长，持续7个月。二手房住宅环比变化于08连10月份出现负增长，持续5个月。在不同的住宅类型里面，普通住宅的价格涨幅是的，环比累计上涨11%，高端住宅环比累计上涨7.3%。在70个大中城市里面，有60个城市新建住宅和二手住宅都呈现上涨。

截至到09年前三个季度，房屋租赁价格仍然表现为下降，同比下降0.8%，从各个季度来看，1-3季度，房屋租赁价格同比跌幅0.5%、1.4%和0.5%，三季度租赁价格降幅有所收窄。

从各个季度来看2009年房地产市场的表现，一季度房地产市场整体呈现的特征是房屋成交量增加，3月份开始房价止跌，但那时候房地产开发意愿低迷；09年二季度房地产市场需求继续增加，各地区房产购置景气开始回升；09年三季度开始，房屋成交量保持快速增加，房价涨幅继续增加，房地产开发投资意愿回升。09年四季度，供给量增加，房价上升。

以上是对09年房地产市场运行状况的回顾，下面来看2010年房地产形势预测。

2009年房地产市长的快速复苏反映了宏观调控政策的效果。09年的宏观政策是全力“保增长”。

在上述政策作用下，我国宏观经济企稳回升，出现通胀预期，到四季度GDP全年增长8.7%。

09年城镇居民家庭可人均支配收入是17175元，比上一年增长8.8%。

房地产市场优惠政策作用下，特别是七折利率的作用下，08年当地居民住房支付能力有所提高。

在调控政策的作用下，09年房地产市场与宏观经济同步实现V型反转，房地产市场的快速复苏一方面反映了政府果断实行的一系列经济刺激计划的效果，另一方面也体现了房地产市场本身供求因素的相互作用。从房地产市场内部供求因素的变化来看，08年我国商品房新开工的增幅比07年减少17个百分点，09年前三个季度商品房新开工面积同样表现为负增长，对应市场的快速回升，供给增加之后，客观也加剧了市场的供求矛盾，这也是导致09年房价快速上涨的因素之一。

分析2010年房地产市场走势的时候，我们认为仍然与宏观经济和政策环境有着密切关联，从宏观经济上来看，2010年我国宏观近来继续保持平稳增长。根据多数专家的预测，2010年我国GDP在9%左右，但物价水平会上升，如果调控措施得长，2010年会保持一个温和的水平。

从政策环境来看，2010年继续相对宽松的政策环境不确定性加大，虽然在政府工作报告中仍然提出2010年要保持宏观整车的连续性和稳定性，积极实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策，但同时强调要把握政策实施的力度和，将调结构、防通胀作为。

从房地产市场环境政策来看，房地产政策由宽松逐步收紧。在国务院常务会议上提出要遏制部分城市房价过快上涨。

总体上来看，2010年房地产市场调控以增加供给、抑制投机和加快推进保障房建设为主。2010年我国保障房建设力度会大力推进。

在经历了09年房屋销售量大幅上升和宽松的货币政策之后，当前房产充裕，房地产开资金发来源比上年增加了44%。

在上述发展背景下，我们保持对房地产市场谨慎乐观的估计。预计2010年，房地产需求将继续增加，但增幅低于09年。从供给上来看，2010年房地产市场供给继续增加，主要是因为09年下半年商品房新开工面积已经增加，将对2010年的市场形成新的供应，就是保障性住房建设力度加大，会为市场提供更多住房供应。对房价的预测结论，我们预计2010年房价会保持稳中有升。

以上是对2009年房地产市场运行状况和2010年的预测，下面发布个报告，RECIO专题报告之一，研究的是部分发达国家国家和地区房地产周期比较结果。我们身有干涉的是07年底全球金融危机爆发和发展对我国房地产业产生了迅速的影响，在08年结束了持续8年的上涨转为下降，此后，在各种刺激政策的作用下，房价在持续下降8个月后企稳并又迅速上涨回至历史高位。这个报告主要对美国、日本、香港历史上宏观经济和房地产的发展历程进行了周期分析。

按照英国测量师协会的定义，房地产周期是指所有物业回报率不规则重复出现的波动。我们的报告采用房价变化率作用周期的度量指标，采用GDP作为宏观经济的度量指标。

对周期的划分采用的是像上升期、顶风、下跌期和谷底这样的方法。

主要研究结论，一是对房地产周期的识别。头先看美国，美国自1970年至今共经历了5个较为完整的经济周期和房地产周期。图中给出几个周期的划分的线是以房地产周期为准。

日本是从1970年至今共经历了5个经济周期和3个房地产周期。

香港自1990年以来，共经历了3个完整的经济周期和房地产周期。按照房地产周期划分，个周期是1990到1995年，个周期是1995到1998，第三个周期是1998年到2006年。

二，房地产周期特点。从美国、日本、香港房地产周期的变化来看，房地产周期长度是在逐步增加的。根据我们的研究结论，房地产周期的长度为3-11年，平均大约为7年。从时间变化来看，房地产周期从4年左右到10年左右，房地产周期的上升期是要明显长于下降期的。

对房地产周期名义房价的总结，在各国房地产周期里面，实际房价在下降期通常表现为下跌的，就像第三栏数据所示，但名义房价在下降期也经常是上涨的。

房地产市场的复苏是一个艰难的过程，通常需要较长的时间。在周期时间里面，以谷底达到趋势线为房地产市场的度量，发现这个时间里，房地产市场复苏时间在上升期总的时间要占据一半的时间。而当房价到趋势线以后，会达到一个上涨，而且

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