核心提示

    计划经济时代，房子是单位资产，维修自然也由单位来负担。到了市场经济时代，房子成为个人资产，维修的费用又该谁出呢？

    于是，专项用于房屋共用部位、共用设施设备维修的房屋维修基金应运而生。

    从２００１年６月１日起，郑州市开始对新出售的住宅（含商品房和单位分房）收缴住宅维修基金。截至２００４年底，已归集５．７亿元维修基金。目前郑州市住宅面积总计已有７０００余万平方米，并以每年２５０多万平方米的速度递增。当越来越多的房屋面临着维修的时候，房屋维修基金就成为大家不得不关注的话题。

维修基金，概念几何

    郑州市的阎小姐在南阳路某小区购购了一套１６８平方米的住宅，在销售单位提供的费用明细单上，她发现了一个前所未闻的费用概念——维修基金。按照每平方米３５元计算，她需要为此支出５８８０元。面对她的疑惑，售房代表的解释也含糊不清：“这是由政府统一收取的。”

    ３月２５日上午，在郑州房地产大厦办事大厅里，记者对前来办理购房手续的人们进行了随机调查。调查发现，大部分业主对维修基金的概念知之甚少，其使用范围等常识问题更是一问三不知。

    那么，究竟什么是维修基金呢？郑州市物业维修基金管理主任张书团解释，维修基金就是房屋的“大病统筹”。在计划经济时代，绝大部分住宅属于“公房”，房子的修缮由单位包管。随着房改政策的出台，住宅房屋的产权大多属于业主个人所有，房子维修要由业主们共同承担。

    根据建设部、财政部１９９８年１１月颁布的《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》规定，维修基金是房屋共用部位、共用设施设备（详见链接一）维修基金的简称。专项用于房屋共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造。

    虽然该办法自１９９９年１月１日起就开始施行，但在２００１年以前，郑州市所出售的商品房屋在政策上并没有关于“维修基金”的相应规定。直到２００１年６月１日，郑州市１０９号政府令——《郑州市房屋共用部位共用设施设备维修基金管理办法》正式实施之后，才有据可依。

    根据郑州市１０９号政府令的规定：公有住房出售，售房单位按售房款的３０％比例提取维修基金。购购无电梯多层商品房的，购房人按建筑面积每平方米３５元计缴；购购别墅的，购房人按建筑面积每平方米４５元计缴；购购高层商品房或设有电梯的多层商品房，购房人按建筑面积每平方米６５元计缴。

    业内人士介绍，依据《建设工程质量管理条例》规定，在正常使用条件下，建设工程都有较低保修期限（详见链接二）。在保修期外，小区公共设施的日常小修、维修保养已包含在物业管理费之中，不属于维修基金的使用范畴；只有保修期后的公共设施的中修、大修才能使用维修基金。

    物业管理费和维修基金有何不同呢？张书团解释，物业管理费的收取是指对小区住宅共用部位共用设施设备的小修，以及对小区公共秩序、环境绿化等进行的日常管理服务，主要用于人员工资、垃圾清运、小修费用等。

维修基金，谁在管理

    在郑州市房管局，有一个大多数省辖市还未成立的机构：郑州市物业维修基金管理。正是这个机构，统管着全市的房屋维修基金。

    郑州市物业维修基金管理书记任振祥介绍，维修基金实行“业主所有、专户储存、专款专用、政府监管”的管理原则；在核算上实行三级核算，物业管理区域设立一级账户，每一幢楼设立二级账户，为每一位业主设立三级账户，维修基金的本金和利息较终核算到户。

    一般来说，维修基金由房地产开发商代收代缴，从代收到存入，时间不能超过一个月。如果超过，房管局将向开发商征收这笔资金利息。在收到开发商存入的这笔资金后，房管局将向每位业主开具证明，交由开发商转交业主。该证明上有一个账号，业主可到银行和房管局随时查询。

    他还说，管理过程依法接受市财政审计部门的监督，同时规定了业主委员会和维修基金代管单位应当建立维修基金公示和查询制度，定期公布维修基金的缴存、使用情况和不定期接受业主的查询。“我们实行的是‘收支两条线’，不会动用基金一分钱。”

    来自郑州市物业维修基金管理的数据，郑州市房屋共用部位共用设施设备维修基金自２００１年６月开始建立，截至２００４年年底，维修基金归集总额达５．７亿元。其中，为１２４０个商品房小区、８．３万户业主的总计９７７万平方米住房开立维修基金专户，归集维修基金３．８亿元；为１１０２个房改单位开立维修基金专户，归集房改房维修基金１．９亿元。

维修基金，怎么使用

    “存在我户头下的维修基金，能自己调配使用吗？”答案是：不能。

    张书团介绍，维修基金必须专项用于房屋共用部位、共用设施设备的维修。使用时要区分情况对待：一是在业主委员会成立前，需使用维修基金的，由售房单位或物业管理公司提出使用方案，经６０％以上相关业主签字同意；二是业主委员会成立后，经业主大会讨论决定或６０％以上相关业主签字同意，方可使用维修基金。而且使用维修基金应头先在增值部分中支取。增值部分不够使用时，才能使用头次归集总额５０％以下的维修基金本金。

    在需要使用时，公司需向业主委员会写申请，提交方案并报预算。经过业主委员会通过，向管理申报。经管理核实，派专人到现场查看，该项费用是否用在维修上，得到业主委员会证实，情况属实后，物管公司才能在银行提取维修基金（详见链接三）。

    张书团说，从２００２年１０月管理成立，通过正常报批手续支出的维修基金已有３００多万元。他解释，新房一般在５年内不会出现大的损坏，也就是说，５年内几乎都用不上这笔钱。而在管理成立之前，用于房改房方面的维修基金已有１亿多元。

    根据郑州市房地产管理局统计，目前郑州市住宅面积总计达７０００余万平方米，今后每年住宅投放市场量约为２５０万平方米。因此，将来共用设施设备维修基金这笔巨大的数目必须提前筹集。“维修基金大规模的支出将会出现在５年之后。”张书团预测。

历史欠账，怎样解决

    “目前较为困扰的问题是以往的历史欠账。”张书团说。

    他告诉记者，郑州市采取的是把收缴维修基金与办理房屋所有权证相结合的办法，因此２００１年６月１日的政策实施，成为收缴维修基金的“分水岭”。在此之后郑州市区内签订购房合同、办理房屋所有权证的业主，全部缴纳了维修基金。而之前市区内的商品房和房改房，业主大多未缴纳维修基金。

    老的小区，还有大量房改房等，由于历史、政策等原因，都没有归集维修基金，这些居住区是目前郑州市没有缴纳维修基金的主要部分。目前，一些小区的房屋已到大修期，其配套设施设备等急需更新，由于未建立维修基金，无法及时维修。通过多次走访社区，记者发现，不少已建成七八年的小区，其楼房的外立面、电力设备、给排水管道已经出现问题，不能满足业主们日常生活的需要，但基本没有得到及时修补，导致业主与物业管理部门的矛盾时有发生。

    据了解，目前部分企业经营困难，在企业将公有住房按房改政策出售给职工以后，企业没有能力也没有义务承担家属楼的大修和更新改造费用。但建立了维修基金，就可以解决此类问题。如郑州百文集团有限公司有６个家属院由于供水主管道老化漏水，每月水损耗大，业主分担费用高。公司申请动用７．１万元维修基金，对供水主管道进行了改造，使４３８户业主每月多负担水费的问题得以解决。

　　由于２００１年政策出台前的住宅房屋难以有效地归集维修基金，张书团透露，今年管理将选择一个老旧小区开展征收维修基金的试点，试图在单位集资建房的维修基金归集方面有新的突破。

链接一：何为住宅共用部位、共用设施设备？

     住宅共用部位是指住宅主体承重结构部位，包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等及户外墙面、门厅、楼梯间、走廊、通道等；住宅共用设施设备是对住宅小区、组团或单幢房屋而言，是指建设费用已摊入房屋销售价格的共用上下水管道、水箱、加压水泵、暖气管道、燃气管道、落水管、电梯、天线、照明、锅炉、供电线路、路灯、消防设施、绿地、道路、沟、渠、池、井、非经营性停车场、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

链接二：建设工程较低保修期限有多长？

    依据《建设工程质量管理条例》规定，在正常使用条件下，建设工程的较低保修期限为：

    基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；

    屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为５年；

    供热与供冷系统，为２个采暖期、供冷期；

    电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为２年。

链接三：如何保障维修基金的使用？

    河南省天心律师事务所律师王彦昭指出，从法律关系上说，维修基金是购房者交纳用于共用部位、共用设施设备的维修，其所有权是业主共有。也就是说，支配使用的权利是业主们自己。

    王彦昭还提到，业主交纳的住房维修基金，是“从百姓兜里掏出的钱”，取之于业主用之于业主，每一笔基金

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