4月初，“国八条”下发后不久，北京国际信托投资公司（以下简称北国投）先后发行了三只房地产信托：住邦2000、郦城和沁春家园，共募资现金2.1亿元。北国投的这一举动，被外界认定为“这无疑意味着地产行业已经出现‘资金饥渴’”。而房地产业出现资金缺口，对于资金实力不强的开发商而言，正途几乎只能“借道”信托。

    据媒体报道，北京一位正在使用信托产品的地产项目负责人表示，使用信托是迫不得已，如果不是难以从银行拿到贷款，他们才不会为信托支付8%~10%的溢价。言语之间，大有不得不“饮鸩止渴”的悲壮。事实上，如果真是因为急于让项目上马，而后期产品不为市场所接受的话，动用高成本的资金，那就真的变成饮鸩止渴了。在市场迷离之中，这种风险不是不存在。

   信托的热度，通常被看做衡量地产行业资金链条松紧状态的标准，信托升温无疑意味着地产行业面临着资金困境。而换个角度，似乎是信托业的一个春天。

    同行相似，同“病”相怜。中原房地产业所面临的资金困局并不比外地好多少。

    也是在4月初，周口的一家房地产商为获得3000万元的资金，四处奔波拆借。较后，即使他接受11%的融资成本，资本方仍然没有将此笔资金及时借支。

    尽管没有地产商愿意公开承认自己的资金链受到了威胁，但是，地产行业不得不默认在融资方面遇到的窘境。以上述周口那家房地产商为例，分析一下11%的融资成本下的企业利润，或许可以清楚地看出资金窘迫下的行业端倪。

    一位金融业的人士说，一般来讲，在周口这样的城市，房地产业的利润率能保持在20%已经相当不错了。如果仅融资成本就销蚀掉了11%的利润，那么，用这么大一笔资金做房地产，似乎已失去了意义。
 
    而把时间返推两年，或者说在“121”号文件出台之前，房地产商即使迫不得已要从银行信贷以外融资，其融资成本一般在4%~6%就足以牵动“资本家”的投资冲动。而现在的信息是，11%都融不到资。

    另外，由于中原信托业此前基本上只做风险小的政府项目，其资金流向很少深入到房地产业。“政府项目虽然风险小，但做一个上亿元的信托计划，所能得到的管理费不过100万元，除去其他开支，所得甚少。”中原信托的一位人士说。言外之意，资本向来长袖善舞，不可能对房地产业释放出来的商机无动于衷。

    “121”文件、“招拍挂”、加息等政策相继出台之后，资金困局就一直不同程度地存在于地产业，但那时的开发商们还能从快速销售回笼的资金中望梅止渴。但自“国八条”指令、七部委细则出台之后，原本火爆的楼市开始蜗牛般爬行，“梅林”顿时不可想象，让开发商的资金链随时有断裂的危险。

    开发商运作流程的通常情况是，先以自有资金或流动资金贷款，交纳土地出让金等，取得土地使用权，然后抵押贷款，拿到建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和建设工程施工许可证等，项目开工，建筑单位垫资修建，开始预售期房，启动银行按揭贷款程序，售楼资金回笼，资金链条由此相连。

    这当中，银行贷款至关重要，占项目资金量的80％~90％，可以说，是银行贷款支撑着房地产业的繁荣，一旦银根封口，开发商就很容易在资金链上“窒息”。

    业内人士给记者算了一笔账：按照过去信贷政策，项目获得预售许可证之后就可以回款。比如项目一期的销售面积为3万平方米，按照均价4000元／平方米计，可回笼现金1.2亿元。按计划，这部分回款中有6000万元左右偿付银行到期的贷款本息，500万元左右偿付建筑商垫付的工程款，提取一定的利润之后，还剩下4000万元左右的资金；这些资金再加上二期预售的回款，就可以正常启动项目二期的开发。

    由此可见，开发商要顺利行进，必有一个前提：顺利的销售回款。但销售回款当中，绝大部分来自银行个人按揭贷款。不过，此轮宏观调控以抑制需求为特征，“信贷紧缩”打破了原有的游戏规则。

    “现在，银行个人按揭成数提高了，放款速度也放慢。一套房子慢一周没有问题，但100多套房子的按揭放款都慢上一周，就很麻烦了。”一位地产经理承认，“不但放款速度变慢，还有一小部分存在拒绝放贷的可能，而这恰恰是地产商的资金缺口所在。希望银行放贷是没指望了，寻找其他资金通道就成为必需。”

    在地产商急需弥补这一缺口的时候，信托资金短期拆借的模式和阳光资金的性质，显然比地下钱庄和同行拆借的成本及风险更低。由此一来，房地产信托似乎成了较重要的“救命稻草”。而国内房地产业目前的状况，与2003年由于央行“121文件”引发的信托热十分相似。

    据了解，在北京，北国投三只房地产信托募集资金规模都在5000万元以上，周期同样为一年，预期收益同为6.5％。此外，一只名为“凯晨广场”的信托项目也已经被批准发行，募集资金超过10亿元并由银行代管，仅这4只房地产信托，总额就已经超过了12亿元人民币，足见此轮政策调控给地产商造成的“资金饥渴”程度。

    分析人士称，信托的火热，直接显示着房地产行业融资渠道单一所面临的尴尬，而它所带来的影响却是连锁性的。面对问题的同时，是思考出路。
 
    一些业内人士认为，必须为地产行业开辟新的、稳定的融资渠道，证券化是必需的出路，无论是开发贷款，还是个人按揭，较后都要走证券化的路子。“廉租房REITS（房地产投资信托）”已经被看做是存量房证券化的雏形。事实上，在河南，关于房地产投资信托，早已被建业住宅集团等房地产商所关注和研究。

    河南九鼎投资咨询公司的一位人士认为，河南的房地产可以考虑借助信托的力量来发展，而不是单纯依靠银行贷款，既为庞大的民间资本提供了投资渠道，也使融资渠道多元化，对产业发展有利，对银行降低风险同样有利。

    记者在采访中发现，大多数信托业内人士和过去相比，已从投资者的“隔行恐惧”中超脱出来，不再强调控制权转而只问收益。房地产+信托，无非是一个刀要磨，一个要磨刀，这是“地产资金饥渴”被视为“信托业的春天”的原因。（谭世平）

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