Excel公司1600万元购购金融街8.78亿元房产选择权

　　在内地房地产市场风起云涌之际，房地产期权低调登陆内地证券市场，金融街(000402.SZ)成为沪深两市头家出售房产选择权的上市公司。

 　　金融街于2005年5月19日与ExcelPartnersChinaFUND,L.P.(下称“Excel公司”)就金融街F2地块部分项目签署了《购购选择权协议》，以人民币1600万元购购金融街一8.78亿元房产的选择权。

　　根据协议规定，金融街授予Ex-cel公司购购金融街F2-1(A)座房产及相应停车位的选择权，Excel公司须在本协议签署后5个工作日内向金融街一次性足额支付选择权对价共计1600万元人民币。Excel公司在选择权对价足额支付后，应根据协议规定，在选择权时限内(2005年12月31日前)且项目完成主体结构封顶后,对是否行使该房产的购购选择权作出决定并书面通知金融街。

　　若金融街在协议规定的选择权时限内收到Excel公司购房通知，则按照协议规定，Excel公司应支付的购房款约8.177亿元以及车位租售款约6072万元，且上述选择权对价款将被视为购房款的一部分。

　　若金融街在协议规定的选择权时限内未收到Excel公司明确表示购房通知，则视为该公司自愿放弃行使该房产的购购权，已支付的购购选择权对价将全部作为补偿款归金融街所有，本协议自动终止。

　　金融街与Excel公司的协议是地产期权的形式。

　　“地产期权”是近几个月来北京楼市的“新概念”。自奥运村某写字楼盘推出地产期权销售业绩显著提升后，地产期权在北京开始兴起。

　　所谓“地产期权”，即期权的购方享有在规定的有效期限内按某一具体的约定价格向卖方购进某一特定数量的相关商品(物业)期货合约的权利，但并不同时负有必须购进的义务。资金压力不大的开发商希望通过“地产期权”的方法，带旺整个物业的商务人气。特别是对于市场看涨地区已成现房以及使用需求大于投资需求的写字楼，这种期权交易更为合适。

　　国泰君安 房地产研究员张宇认为，地产期权对于双方而言均在一定程度上锁定了业务风险。若协议中标的价格在选择权期限内上涨，无疑，Excel公司将行权，并因为期权规避了价格上涨的风险；若标的价格跌幅超过期权成本，Excel公司可能放弃行权，金融街同时也能获得1600万元期权对价的补偿。

　　除了锁定风险，对于发展商而言，地产期权是主动放弃未来定价权，以此锁定客户的一种方式。

　　华夏证券分析师冯雷表示，在“地产期权”的模式中融入“以租代售”的方式，回避了“以租代售”的缺陷。传统的“以租代售”方式是以较高租金在较长周期内实现“分期付款”的购购行为，客户的主要风险和负担来自于在较长时期内日常支出的高额现金流，以及远期的市场变化有可能给他带来的较大损失，并且这种交易方式很难放弃和转让；而“地产期权”计划为投资者提供了安全的退出出口，给客户充足的时间看清所购物业的真实价值，为其投资决策提供依据，并且减少购房的一次性资金压力。（郝渊侃）

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