编者按 今年以来，国家出台的一系列宏观调控政策有效地抑制了房价的上涨幅度，各地楼市都出现了购房者持币观望的浓厚氛围。国家政策改变了楼市过热的局面，使楼市的发展更加健康；那么我们的消费者是不是也应该调整一下自己的购房观念，正确看待未来购房的风险，使自己的购房行为更趋理性。本期我们编发建设部政策研究主任陈淮关于未来购房风险的精彩演讲，和外报关于购房观念的分析，希望对消费者更新观念有所帮助。

　　在北京召开的“房地产与中国:国际投资与国际规则”论坛上，建设部政策研究主任陈淮针对房地产业以及中国城市化和未来购房可能出现的风险作了精彩演讲。以下为陈淮现场发言摘录:

　　2005年以后，我们购房者购购和持有住房的风险是有增加的，并不仅仅是房价的涨跌，在2005年到以后的主要风险并不是房价，上海某些楼盘被炒到天价，这些楼盘可能有涨落的机会，大多数来说有可能涨也有可能跌，但是跌的幅度并不是人们所设想的那么多那么大，因为我们城市化在不断发展，土地资源越用越少，用未来十年二十年的眼光看，房价这个东西肯定有升幅，短期还不能忽略，但并不像人们想象的那么大，对消费者特别是目前的购房者来说，应当提示公众，提示大家新的风险正在增加。

　　个风险就是利率风险。请大家注意，我们银行的利率是停留在13年以来历史较低位，而且我们按揭利率仍然实行的是按正常利率打九折的优惠利率，这样一个利率水平能维持多久，应当说我们不知道什么时候利率会升会降，今年还是明年，还是什么时候，涨多少，我们都无法做出预测。但是你购房子的按揭不是三年还款，是15年，20年30年，我们可以断定，这段时期利率是肯定波动的。回忆我们20世纪90年代初贷款利率是将近14％多，存款利率是将近20％。如果我们未来发生一定程度的通货膨胀，如果我们的利率有一个比较频繁比较大的波动，也许购房者发现你所需要偿还房款远远超出你当初的预算，原来你的月收入是5000元或7000元，月供3000元是可以承受的，忽然有你月供提高到五六千元了，甚至超出了月收入。这个风险，我们不知道什么时候会发生，但是我们大约可以断定，一定会发生的。

　　消费者做按揭采用的都是浮动利率，浮动利率的含义是利率有上升和下降的两种可能性，上升和下降的时候，由此带来的变动风险是一样的，但是事实上利率在未来上涨的可能性是99％，下跌的可能性连1％都不到，这个过程中银行承担的是零风险，而大部分的风险都是购房者承担的。

　　个是税的风险。市场经济调控下对财富征税，对拥有资产征税是一定的。目前房地产市场进一步发展以后，老百姓不仅拥有私人金融资产，而且拥有不动产了，我们可以断定，这个不动产的私人资产征税是不可避免的，一对年轻夫妇有70平方米的住房已经足够了，你偏要购170平方米的住房，你有会发现，不仅你原来的70平方米要按较高的税率交税，而且你多购的100平方米也要按照较高的税率交税，你购70平方米可能税率不是很高，但是你多购了100平方米，就可能实行一个累计的税率效应，而且你多的100平方米的住房，由此带来的你持有房产的预算也是远远超过你的估计，这个风险也不能不算，特别是不动产税和对资产征税，并不是按你购购时间计算的，而是每年要根据地价变化，市场的价格变化重估的。

　　第三个风险是社会发展中劳动力成本的提高，我们不用比照过去10年20年中国劳动力成本的增加，我们城镇的居民人均劳动力成本增加一倍，应该不是一个太高的设想。那么作为以劳动力为成本的物业管理费会不会提高，如果这个物业管理费提高，你持有房子，这个物业管理费是按平方米征收的，你由此带来的风险又有多大，购房子不是吃海鲜，今天晚上打折，我吃了，吃了我就占了这个便宜，购房子不是今天优惠你今后就优惠了，我们希望我们的老百姓充分估计到。

　　较后，是不是银行就是一个很安全的参与者？如果银行都把风险转嫁给贷款对象，而又不把真实信息告诉贷款对象的话，实际上也在同时承担极大的风险，这就是辩证法。因为你把99％可能升息的风险没有告诉你的购房群体，他们和你做了交易，有他们可能出现还不上款，是谁的风险，是银行的风险。当我们银行没事偷着乐时，实际上你已经把一个极大的，出现还不上款的风险留给了自己。到那个时候，我们现在高等法院有一个解释，即便按揭违约你也不能把这个房子收回来拍卖，如果我们十个按揭中有三个，由于利息增长还不上的时候我看你银行拿什么弥补自己的损失，希望金融业对这样一个变化有一个长远眼光，别以为欺负消费者就是对自己较有利的选择。

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