住房按揭保险介入房贷，有效防止了银行的信贷风险，但自从这个险种诞生天起，消费者的不满就从未间断过，银行受益、购房者购单是否合法？
　　随着经济的发展，人们的消费观念发生了很大的变化。像贷款购房这种“拿明天的钱圆今天的梦”的消费理念，前几年还难以理解和接受，现在已经逐渐被广大老百姓所接受。在我国社会信用体系尚待完善的条件下，银行为化解自身的信贷风险，往往要求购房者购购贷款保险。但是，目前贷款保险合同还很不完善，在一定程度上侵害了购房消费者的权益。在此，专家提醒您签订合同时要冷静观察，仔细分析，避免不必要的误解和损失。
　　玄机之一  承担期限短于合同规定
　　贷款保险合同一般规定，保险期限与贷款期限一致，保险责任自购房合同约定交房之日起至借款本息还清之日止。目前大多数贷款所购的住房是期房，贷款发放日和实际交房日有一段时间差，普遍存在先贷款、后交房的现象。而保险费是从贷款开始之日起开始计收，既然合同规定保险责任自购房合同约定交房之日起开始承担，未交房也就谈不上承担保险责任。因此，保险公司承担保险责任的期限明显短于贷款期限。在贷款发放日至交房日这段空白期，保险公司没有承担任何保险责任。例如，某人于2000年7月1日贷款购了2001年7月1日交付的商品房，消费者多缴纳一年保费，但保险公司事实上却不可能承担这一年的保险责任。很明显，权利和义务不对等，保险公司应退还多收的保费。
　　玄机之二  全部保险费一次缴清
　　有的保险公司虽然在合同中规定保险费“按年收取，每年结算”，但在实际操作中，往往几十年一次性收取。这实质上是无偿占用了购房者几十年的利息收入，加重了购房者的经济负担。保险公司对一次性收取保费的通常解释是，在现有的技术条件下，如果逐年收取保费，保险公司不但要投入大量的人力物力，而且要承担购房者不缴纳续期保费的风险。但是，这种解释显然难以令人信服。很多寿险产品，保险期限长达几十年，保费却按年、按季，甚至按月收取。可见，技术上完全不成问题，保险公司不愿放弃一次性收取的利益才是问题的关键。退一步讲，即便购房者不能按期缴纳保险费，保险公司完全可以按照《保险法》的有关规定，解除保险合同，不承担保险责任，自然也就谈不上承担风险了。
　　玄机之三  购房者花钱不受益
　　抵押住房贷款保险合同通常规定，银行是受益人。因为抵押本身是担保的一种方式，所以抵押贷款保险既要适用《保险法》，又要适用《担保法》。《担保法》第五十八条规定:“抵押权因抵押物灭失而消失。因灭失所得的赔偿金，应当作为抵押财产。”可见，银行作为抵押权人，在保险标的即抵押的住房发生保险事故时，能够以受益人的身份领取保险赔款，从而规避风险。然而这让广大购房者很不理解，甚至觉得冤枉:明明是自己花钱购房，自己却不是受益人。因此，为使住房贷款保险真正为老百姓所认同，银行不应作为保险合同的受益人，而这并不会影响银行规避风险的初衷。
　　事实上，2000年12月13日起实行的较高人民法院关于适用《担保法》若干问题的解释第八十条，对《担保法》的第五十八条作了进一步的规定:“在抵押物灭失、毁损或者被征用的情况下，抵押权人可以就该抵押物的保险金、赔偿金或者补偿金优先受偿。抵押权担保的债权未届清偿期的，抵押权人可以请求人民法院对保险金、赔偿金或补偿金采取保全措施。”由此可见，银行完全没有必要“冒天下之大不韪”，要求作为合同的受益人，受益人应该是购房者。如果发生保险事故，抵押的住房灭失或是毁损，银行可以优先受偿和采取诉讼保全措施。这样，银行既可以规避风险，也让购房者在感情上能接受。
　　两种不合理:
　　两种保险过度情况的存在及缴费方式的不合理，使得保险公司收取的保费与其承担的风险显得极不对称，并且大大增加了购房消费者的负担。
　　不合理　1保险金额过度
　　即保险公司不是以抵押房屋建筑价格或是消费者贷款金额的多少来确定投保金额标准，而是简单地采用商品房销售价格作为保险金额，这一事实曾经广受法律界的质疑。因为在商品房的销售价格中，土地使用的价格占30％以上，而土地是几乎不存在风险的；此外消费者支付的头期房款对于银行来说不存在债权债务关系，要求消费者为这部分金额投保是不合理的。
　　不合理2　保险费率过度
　　即住房按揭保险在出险率极低的情况下，却一直维持着较高的费率水平，存在“暴利”之嫌。
　　除此之外，在保费缴纳上，目前普遍实行一次性缴纳的“一刀切”方式。消费者从银行申请到的贷款项将随着消费者的每月还款行为而逐月逐年减少，保险公司承担的风险也是相应减少的。虽然趸付方式可以获得一定的折扣，但是这会增加申贷人即期付款压力，而购房人申请贷款的本来目的，就是为了减轻即期付款的负担。H

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