1.秦先生对物业管理费的收取不是很清楚，他问管理费是用怎样的标准评定级别的？按什么标准计算的？

　　律师答:郑州市普通住宅区物业服务收费等级条件是:一级:管理住宅区建筑面积多层30000平方米以上或高层10000平方米以上；住宅区完全按规划设计要求建设，绿化率30％以上，有动态景观，住宅区有完整的安全防范及应急措施，房屋及配套设施齐全并保持状态良好，有完整的规划、房屋、共用设施及业主资料。二级:管理住宅区建筑面积多层30000平方米以上或高层10000平方米以上，住宅区基本按规划设计要求建设，绿化率20％以上，有景观，住宅区有安全防范及应急措施，房屋及配套设施齐全并保持状态良好，有较完整的规划、房屋、共用设施及业主资料。三级:管理住宅区建筑面积多层30000平方米以下或高层10000平方米以下，住宅区符合规划设计要求，有绿化，房屋及配套设施基本齐全并保持状态良好，有规划、房屋、共用设施及业主资料。四级:管理住宅区建筑面积多层30000平方米以下，住宅区建房屋及配套设施基本齐全并保持状态良好，有规划、房屋、共用设施及业主档案。五级:不具备上述设施设备的其他类型住宅区，按照五级物业管理服务等级标准提供物业服务。

　　在这五个等级收费中，每个等级中都对物业管理中的基本要求、房屋管理、共用设施设备的维修养护、协助维护公共秩序、保洁服务、绿化养护管理等内容和标准作出详细的规定。如果地下室没有产权证，按照《郑州市物业服务收费管理办法(试行)》的规定，是不允许收取费用的。

　　2.吴女士说:她在文化路某小区购了房子，当时开发商没有告诉她原规划6、7楼是复式，她购了6楼，现按揭贷款办不下来，开发商说让她把7楼也购下才能办按揭，这存在欺诈，该怎么办？

　　律师答:如果吴女士反映的情况是属实的，那么开发商这种做法具有明显的欺诈行为，我认为，按揭贷款无法办理是因开发商自身的行为无法订立商品房担保贷款合同，无法办理按揭贷款已导致你们双方的商品房购卖合同不能继续履行，因此你可以要求与开发商解除合同，要求退还已交房款。

　　3.楚女士问购房合同是否统一管理发放？购商品房时对方需要出示哪五证？

　　律师答:为了规范商品房交易行为，维护合同双方当事人的利益，2000年建设部和国家工商局制定了商品房购卖合同示范文本，并在全国推广使用，目前，全国(包括郑州)在进行房屋交易时所用的合同都是商品房购卖合同示范文本。购购商品房时，购房者要让开发商出示“国有土地使用证”、“建设用地规划许可证”、“建设工程规划许可证”、“施工许可证”、“商品房预(销)售许可证”。看五证时要让开发商出示原件。

　　4.李女士问经济适用房划拨土地和商品房的土地有什么区别？

　　律师答:二者在取得土地使用权的方式和再转让方面是不同的。

　　划拨土地，是指县级以上人民政府批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该块土地交付使用，或将土地使用权无偿交付给土地使用者的行为；划拨土地具有无偿性、无期限性的特点，经济适用房使用的一般是国家划拨土地，如购购经济适用房在转让时，应当依照国家的有关规定缴纳土地使用权出让金。

　　商品房的土地，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。商品房的土地具有有偿性、有期限性的特点，开发商品房所用土地必须是国有土地，根据相关规定，商品房用地的较高年限是70年，购购商品房再转让时，不需要缴纳出让金。

　　5.郭女士询问二手房的按揭手续是怎样办理的？

　　律师答:二手房贷款可通过两种方式办理:一是通过置业担保公司代为办理，二是直接向银行申请办理，一般情况下办理二手房贷款手续要符合下列条件并提供下列材料:贷款基本条件:要求具有城镇常住户口或有效居留身份；有稳定的职业和收入；信用良好，有按期偿还贷款本息的能力。须提供的资料:申请借款时，应填写“个人住房贷款申请审批表”，并提交如下资料:1.借款人合法的身份证件；2.借款人经济收入证明；3.有配偶借款人需提供夫妻关系证明，未婚的提交未婚证明；4.房地产评估资料；5.与卖房人签订的《房屋购卖合同》；6.头付款证明；7.所购房屋产权证明。

　　6.张女士问:贷款购购房子应该注意哪些问题？

　　律师答:1.注意所购房产的合法性:期房应五证俱全，现房应具有大产权证。

　　2.贷款的合格性。凡是购购各类商品房、房改房、安居房、经济适用住房、二手房均是贷款支持的范围。此外，居民装修自用住房也可贷款购购。

　　3.确定期限。贷款期限在1年以内(含1年)的，实行到期利息一次性清偿的还款方式，贷款期限在1年以上的，借款人在借款期内每月以相等的月均还款额偿还银行贷款本金和利息。贷款期限是越长越好，还是短期的好？这主要取决于购房者的经济能力及其投资偏好。一般来说，还款期限越长，则每月还款额越低，负担就相对轻一些；反之，还款期限越短，则每月还款额越高，负担就相对重一些。延长还款期限的目的主要是为了降低每月还款额。付权伟 文 河南华融律师事务所张文友提供支持

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